Wohnportfoliomarkt Deutschland: Starkes viertes Quartal steigert Transaktionsergebnis auf 13,9 Milliarden Euro

NAI apollo group veröffentlicht Endjahresbericht 2016 zum Markt für Wohnportfoliotransaktionen in Deutschland:

  • Transaktionsvolumen von 13,9 Milliarden Euro bedeutet Rückgang im Vergleich zum Rekordjahr 2015 – 2014 wird aber übertroffen
  • Überraschend starkes viertes Quartal mit mehreren Großdeals trägt mit 6,0 Milliarden Euro zum Jahresumsatz bei
  • Offene Immobilienfonds und Spezialfonds sind stärkste Käufergruppe
  • Deutsche weiterhin aktivste Investoren, internationale Akteure verzeichnen aber Bedeutungsgewinn
  • Projektverkäufe, Preisanstiege und kleinere Portfoliogrößen sorgen für Anstieg des Durchschnittskaufpreises

Frankfurt am Main, 06.01.2017 – Nach Analyse des inhabergeführten Immobilienberatungsunternehmens NAI apollo group schließt das Jahr 2016 auf dem Transaktionsmarkt für Wohnportfolios in Deutschland mit einem starken vierten Quartal, in dem rund 6,0 Mrd. Euro umgesetzt wurden. „Damit konnte das Abschlussquartal fast ebenso viel zum Investitionsvolumen beisteuern, wie die ersten drei Quartale zusammen mit 7,9 Mrd. Euro", hebt Dr. Konrad Kanzler, Leiter Marktforschung bei der NAI apollo group, hervor. Für das Gesamtjahr steigert sich das Transaktionsvolumen auf 13,9 Mrd. Euro. Das Vorjahresergebnis (23,9 Mrd. Euro) wird damit zwar weiterhin um 41,9 Prozent unterschritten, das Volumen von 2014 (13,1 Mrd. Euro) jedoch übertroffen.

Die Anzahl der gehandelten Wohneinheiten (WE) liegt mit 143.340 um rund 59,5 Prozent unter dem Vorjahreswert (2015: 354.000 WE). Hingegen hat die Zahl der Transaktionen mit rund 374 seit dem Vorjahr um 5,6 Prozent zugenommen (2015: 354). Zurückzuführen ist dies auf einen Rückgang der Großtransaktionen bei gleichzeitiger Zunahme kleinerer Portfolioverkäufe. 2016 haben weniger Transaktionen (20) über 100 Mio. Euro als im Vorjahr (2015: 30) stattgefunden.

Umsatzgros entspringt kleineren Portfolioverkäufen unter 100 Mio. Euro

In der Größenklasse „über 500 Mio. Euro" beläuft sich das Transaktionsvolumen auf 2,8 Mrd. Euro bzw. einen Anteil von 20,4 Prozent, womit es entsprechend geringer als im Vorjahr (2015) mit 13,2 Mrd. Euro (55,2 Prozent) ausfällt. Demgegenüber entstammt der Hauptanteil des Umsatzes in 2016 mit 7,9 Mrd. Euro (57,0 Prozent) aus Transaktionen „unter 100 Mio. Euro". Dies entspricht einer Zunahme gegenüber dem Vorjahr von 31,4 Prozent (2015: 6,0 Mrd. Euro).

Stärkste Käufergruppe bleiben auch am Ende des Jahres die „Offenen Immobilienfonds / Spezialfonds". „Ein starker Mittelzufluss und eine hohe Liquidität sorgen dafür, dass diese ihr Investitionsvolumen um 75,1 Prozent von 2,0 Mrd. Euro im Vorjahr auf nun ca. 3,5 Mrd. Euro erhöhten. Dies entspricht einem Marktanteil von 25,2 Prozent", sagt Stefan Mergen, Geschäftsführender Gesellschafter der NAI apollo valuation & research GmbH. Dahinter folgen die „Immobilienaktiengesellschaften / REITs". Aufgrund fehlender Großdeals vereinen diese nun rund 3,1 Mrd. Euro (22,4 Prozent-Anteil), womit sie um 79,8 Prozent deutlich unter den Vorjahreswert zurückfallen (2015: 15,4 Mrd. Euro / 64,4 Prozent).

„Auf Verkäuferseite zeichnete sich bereits im Jahresverlauf die Umsatzstärke von  Projektentwicklern und Bauträgern ab. Infolge der gestiegenen Marktbedeutung von Projektverkäufen summiert sich das Verkaufsvolumen am Ende auf 3,7 Mrd. Euro und einen Umsatzanteil von 26,9 Prozent", erläutert Dr. Konrad Kanzler. Im Vorjahr betrug dieses 2,1 Mrd. Euro, was einem Anteil von 8,6 Prozent entspricht. Auf den zweiten Rang hinter den „Projektentwicklern / Bauträgern" rücken mit einem Verkaufsvolumen von ca. 3,1 Mrd. Euro (22,6 Prozent) die letztjährigen Erstplatzierten „Immobilienaktiengesellschaften / REITs".

Bedeutung ausländischer Investoren nimmt zu

„Deutsche Investoren sind mit einem Anteil von 70,0 Prozent und einem Umsatz von 9,7 Mrd. Euro auch in diesem Jahr die aktivsten Käufer. Jedoch haben sie im Vorjahresvergleich Umsatzanteile verloren. Internationale Käufer konnten hingegen sowohl ihr Ankaufsvolumen von 3,0 Mrd. auf 4,2 Mrd. Euro als auch ihren Umsatzanteil von 12,6 Prozent auf 30,0 Prozent gegenüber dem Vorjahr deutlich steigern", erklärt Stefan Mergen.

Bei räumlicher Differenzierung bleibt Berlin, trotz leichtem Rückgang des Transaktionsaufkommens, mit 15,7 Prozent aller Transaktionen (Anzahl) Top-Investmentziel unter den deutschen Metropolen (2015: 26,2 Prozent). Jedoch hat die zunehmende Angebotsknappheit in den Großstädten die Investitionen in B- und vermehrt C-Standorte erneut steigen lassen.

Überraschende hohe Zahl an Großtransaktionen im vierten Quartal

„Zwar bleiben Großdeals und Unternehmensübernahmen im Vergleich zum Vorjahr unterrepräsentiert, das Segment konnte im vierten Quartal jedoch deutlich aufholen. So wurde die Hälfte der 20 Großtransaktionen über 100 Mio. Euro in 2016 in den letzten drei Monaten abgeschlossen", führt Dr. Konrad Kanzler aus. Unter anderem finden sich hierunter die Conwert-Übernahme durch Vonovia, die mit über 20.000 Wohneinheiten die größte Transaktion im Jahr 2016 bildet. Dazu kommt der Ankauf des BGP-Portfolios der BGP Holding mit 17.000 Wohn- und Gewerbeeinheiten für rund 1,2 Mrd. Euro durch Morgan Stanley für den chinesischen Staatsfonds China Investment Corporation (CIC). Ebenfalls kaufte Patrizia ein Wohnportfolio mit Schwerpunkt in Nordrhein-Westfalen, Niedersachsen und Bayern mit rund 3.500 Wohneinheiten von mehreren Fonds der Bouwfonds.

Starker Anstieg von Projektankäufen sorgt für zusätzlichen Preisanstieg

Im Jahresdurchschnitt 2016 liegt der Preis für eine Wohneinheit unter Einbeziehung aller Transaktionen bei rund 97.000 Euro. Damit hat sich der Kaufpreis im Vergleich zum Vorjahr um 42,3 Prozent stark erhöht (2015: 68.200 Euro/WE). Für diesen Preisanstieg sind drei Entwicklungen maßgebend. Zunächst ist hier die Zunahme von Projektverkäufen zu nennen, für die ein höherer Quadratmeterpreis gezahlt wird. Sie erreichen ein Verkaufsvolumen von rund 3,1 Mrd. Euro bzw. einen Anteil von 22,5 Prozent. Dies entspricht einer Steigerung von 41,2 Prozent im Vergleich zum Vorjahr (2015: 2,2 Mrd. Euro / 9,2 Prozent). Stefan Mergen: „Zusätzlich zu den vermehrten Investments in Projektentwicklungen sind auch die Preise für Bestandswohnungen vor allem in den Ballungsräumen weiter angestiegen. Der dritte Faktor ist der Rückgang an Großdeals, für die in der Regel ein niedrigerer Durchschnittspreis erzielt wird." Demgegenüber wurden über das gesamte Jahr hinweg vorwiegend kleine Portfolios gehandelt.

Für 2017 ist, nachdem zum Jahresende die Unternehmensübernahme der Conwert durch die Vonovia noch abgeschlossen wurde, mit einem weiteren Rückgang großer Portfolioverkäufe und Unternehmensübernahmen zu rechnen. Es fehlt am entsprechenden Produktangebot. Dem werden zunehmende Projekt- und Portfolioverkäufe unter 100 Mio. Euro gegenüberstehen. Hierdurch erscheint ein Transaktionsvolumen in 2017 von über 10 Mrd. Euro laut NAI apollo group realistisch. Anzuheben ist diese Prognose, wenn u. a. doch noch eine Fusion der deutschen Wohnungsgiganten Vonovia und Deutsche Wohnen glücken sollte. Zuletzt scheiterte diese zwar, ein erneuter Fusionsversuch wurde aber von der Vonovia nicht ausgeschlossen.