Von Andreas Wende, Geschäftsführer von NAI Apollo

Die Corona-Pandemie verändert die Arbeitswelt. Das kann und wird niemanden mehr überraschen. Im Homeoffice wächst schließlich das digitale Selbstbewusstsein der Büronutzer. Ja, virtuelle Meetings können an vielen Stellen das analoge Arbeitstreffen ersetzen. Die Besprechungen werden effizienter, kürzer, Gespräche kommen schneller auf den Punkt. Ja, die Konzentration und Effizienz können auch in den eigenen vier Wänden hochgehalten werden. Das Homeoffice klappt bei vielen eben doch besser, als sie das erwartet haben. Und ja: Im Sonderfall schmeckt das gemeinsame Feierabendgetränk mit den Kollegen natürlich auch in der Videokonferenz. Persönliche Gespräche funktionieren zumindest teilweise halt auch über die Entfernung hinweg. Doch natürlich gibt es auch Probleme. Wir vermissen unsere Kollegen, wir vermissen das professionelle Umfeld – und viele von uns vermissen eine ordentliche Internetverbindung.

Das Recht auf Homeoffice

Homeoffice ist eben nicht für alle positiv, aber für mehr als gedacht. Deutschland lernt derzeit gezwungenermaßen, dass das flexible Arbeiten außerhalb des Büros funktionieren kann. An dieses Remote Working werden wir uns zum Teil dauerhaft gewöhnen – müssen. Denn die neue Freiheit des Arbeitsplatzes wird aller Voraussicht nach auch in ein Gesetz gegossen. Bundesarbeitsminister Hubertus Heil kündigte vor wenigen Tagen in einem Interview an, dass er an einem Gesetz für ein Recht auf Homeoffice arbeite. Jeder, der möchte und dessen Arbeitsplatz es zulässt, soll künftig von zuhause aus arbeiten dürfen. Und zwar auch nach der Corona-Pandemie. Etwas wird kommen. Wie es aussehen wird, lässt sich schwer abschätzen. Aber es wird dazu führen, dass Bürotätigkeiten im Homeoffice zum Mainstream gehören werden.

Der Flächenbedarf wird sinken – aber ohne kurzfristigen Effekt

Für den Gesamtmarkt ist das aber erstmal keine schlechte Nachricht – aus mehreren Gründen. Erstens ist der Leerstand in den größten deutschen Büromärkten ohnehin auf einem historisch niedrigen Niveau. Der gesunkene Flächenbedarf würde damit lediglich zu einer Marktberuhigung führen. Zweitens sind Büromietverträge nicht so flexibel gestaltet, dass Mieter bei sinkendem Bedarf sofort ihre angemieteten Flächen reduzieren. Drittens spielt das Thema Flächeneffizienz bei vielen Unternehmen heute noch keine übergeordnete Rolle, auch wenn wir hier zunehmend mehr Aktivitäten auf Nutzerseite feststellen. Dazu tragen auch neue Technologien zur Analyse der Auslastung bei.

Mittelfristige Disruption

Kurzfristig werden wir also kaum einen Effekt auf den Bürosektor spüren. Doch wir wären nicht die Immobilienwirtschaft, wenn wir in kurzen Zeiträumen denken würden. Schauen wir uns die nächsten fünf bis zehn Jahre an, werden wir sehr wohl die Auswirkungen spüren. Homeoffice wird zur Disruption von Büroimmobilien führen. Einerseits wird die Anzahl an Bürobeschäftigten nicht mehr so konstant steigen wie bislang. Andererseits werden auch die Büroflächen flexibler werden müssen. Homeoffice ist für viele zwar keine Dauerlösung, sondern nur eine zusätzliche Option zur Arbeit im Büro. Dennoch wollen Unternehmen keine zwei bis drei Arbeitsplätze pro Mitarbeiter zahlen müssen. Zudem braucht es mehr Bereiche, in denen sich Arbeitnehmer digital und analog austauschen können. Schon heute, ohne das Recht auf Homeoffice, sehen wir, wie wichtig Dialogflächen sind. Unternehmen wollen ihren Mitarbeitern diese Möglichkeiten bieten, aber wollen sie die Flächen dafür dauerhaft vorhalten und bezahlen? Sicher nicht. Also wird auch die Relevanz von „pay per use“ steigen. Vermieter müssen eine aktivere Rolle einnehmen, sie müssen Services und Zusatzflächen bieten. Bei Bedarf, versteht sich. Zudem werden Untervermietungen zunehmen. So können Mieter ihre Flächen effizienter betreiben.

Die schlechte Nachricht ist: Wenn wir nun in eine stärkere Rezession steuern, werden diese Effekte nicht erst in fünf bis zehn Jahren auf unsere Branche einwirken. Denn dann wird der zu erwartende Personalabbau in den Unternehmen zu einer deutlichen Beschleunigung führen.

Pandemie-Plan fürs Büro

Remote Working wird zudem Teil der Pandemie-Pläne von Unternehmen sein. Und ja, ich bin fest davon überzeugt, dass immer mehr Unternehmen genau solche Pläne entwickeln werden. Schließlich kann niemand genau sagen, wann eine Pandemie in dieser oder ähnlicher Form wieder eintreten wird. Homeoffice ist aber nur ein Bestandteil der Pandemie-Pläne. Entscheidend wird sein, dass Büroflächen das Einhalten von Abstandsregeln ermöglichen. Schließlich darf eine Pandemie nicht noch einmal dazu führen, dass Büroflächen nicht mehr oder nur teilweise genutzt werden können.

Keine Panik, aber Aktionismus

Die Corona-Pandemie hat uns unvorbereitet getroffen. Und wir alle sind uns einig, dass das nicht noch einmal passieren darf. Doch wir müssen davon ausgehen, dass sie es trotzdem wird. Nach Corona ist schließlich vor Corona. Wir müssen jetzt und heute mit den Disruptionen in Folge dieser Ausnahmesituationen umgehen. Ich will hier keinesfalls zu Panik aufrufen. Wir werden auch in fünf und sicher auch in fünfzig Jahren noch genügend Büronutzer haben. Aber es ist wichtig, die Flächen zeitgemäßer zu betreiben und zu gestalten. Dafür braucht es einen Stresstest für den Bürobestand. Wo müssen wir nachjustieren, um die Lektionen der Corona-Pandemie verwerten zu können? Lassen Sie uns diese Frage gemeinsam beantworten. Unsere Mieter werden nämlich in jedem Falle umdenken, was Mietvertragslaufzeiten, Flächeneffizienz und Flexibilität angeht. Sie werden auf eine gesunde Mischung setzen. Und da dürfen wir nicht hinten anstehen.