Von Justin Krone, Principal Consultant Investment bei NAI apollo

An dieser Stelle würde bei anderen Immobilienarten vermutlich eine kurze Definition stehen – im Bereich der Life Science Objekte ist diese allerdings gar nicht so leicht: Die Definition im Bereich der Assetklasse „Life & Science“ ist nicht ganz abschließend, da teilweise fließende Übergänge zu anderen Disziplinen bestehen. Grob lassen sich jedoch vier Bereiche „clustern“:

1. Medizintechnik
2. Biotechnologie
3. Digitale Gesundheit
4. Pharma

Oft wird fälschlicherweise über den Bereich Research and Development (kurz R&D) im Zusammenhang mit Life Science gesprochen, was jedoch zu Verwässerungen in Statistiken führt: Zu R&D zählen grundsätzlich alle forschenden Unternehmen, somit auch Industriebereiche, die nicht unter Life Science fallen. Als Beispiel seien hier Forschungsbereiche der Automobilbranche zu nennen. Jedoch können Life Science Unternehmen teilweise dem R&D Bereich zugeordnet werden.

Im Immobilienbereich wurden Life Science Objekte in Deutschland stets als Spezialimmobilien angesehen, die mit entsprechenden Herausforderungen verbunden waren, weshalb Objekte dieser Art als herausforderndes Investment galten, unter anderem aufgrund der Drittverwendungsmöglichkeiten (in Abhängigkeit der konkreten Life Science Nutzung).

Life Science – in den USA bereits eine begehrte Assetklasse

In Amerika, wo sich Life Science Objekte in nur einem Jahrzehnt aus der Nische heraus zu einer etablierten Assetklasse entwickelt haben, gibt es eine hohe Flächennachfrage, Wartelisten und eine Vielzahl an (interessierten) Investoren. Die Investoren und Nutzer sind dem deutschen Life Science Markt Jahre voraus und das hat ganz einfache Gründe: In den USA werden Life Science Start-Ups ganz anders und deutlich besser gefördert. Die Privatwirtschaft partizipiert um ein Vielfaches mehr in der Wertschöpfungskette der Forschung, was Ausgründungen und damit Start Ups und neue Life Science Unternehmen begünstigt. Nun wird der ein oder andere sagen: „In Deutschland gibt es doch auch durchaus interessante staatliche Fördermöglichkeiten für die Forschungsarbeit.“ Das stimmt, doch ist diese bei weitem nicht so ausgefeilt und innovationsfördernd wie in Amerika. Das bedeutet jedoch nicht, dass die Life Science Branche in Deutschland keine Zukunftsaussichten hat. Im Gegenteil.

So hat Life Science und die damit verbundene Forschung unter anderem aufgrund der Pandemie einen echten Schub erlebt, das zeigen auch aktuelle Zahlen: Im Jahr 2021 konnte die Life Science Branche einen Zuwachs der Bruttowertschöpfung in Höhe von 9,4 Prozent verzeichnen. Die Aufwendungen für Forschung und Entwicklung (FuE) betrugen im gleichen Jahr rund 101 Milliarden Euro, das entspricht etwa 3,1 Prozent des Bruttoinlandsprodukts (BIP). Zum jeweils zuletzt verfügbaren Datenstand erreicht Deutschland damit im internationalen Vergleich gleich zwei Mal den vierten Platz: Einmal im Bereich der absoluten FuE-Ausgaben weltweit sowie im Bezug auf den Anteil der FuE-Ausgaben am BIP innerhalb Europas.

Diese Entwicklung, gepaart mit einen spürbaren Beschäftigtenzuwachs im Life Science Segment, hat für einen vermehrten Bedarf an Laborflächen gesorgt. Dieser ist auf dem Markt durchaus spürbar: Eine geringe Leerstandsquote trifft auf eine hohe Nachfrage und hinter dieser stehen immer häufiger solvente Unternehmen, die die passenden Flächen für ihre wachsende Forschungsarbeit suchen, diese aber nicht selbst entwickeln wollen oder können.

Auch hier unterschiedet sich Deutschland von anderen Ländern: Denn die unternehmenseigene Immobilie beherrscht nach wie vor das Bild, das heißt, große Pharmaunternehmen entwickeln ihren Bestand selbst – eine Vermietung an Dritte ist nicht vorgesehen. Eine andere, in Deutschland relativ gängige Variante, sind große Parks, wie man sie in Frankfurt-Höchst findet. Dort können sich Unternehmen „bequem“ einmieten, der Betreiber sorgt für die erforderlichen Rahmenbedingungen von der autarken Stromversorgung bis hin zur werkseigenen Feuerwehr – für Investoren sind diese jedoch aufgrund der Kleinteiligkeit und spezialisierten Betreiberschaft weitgehend unattraktiv.

Was also fehlt, sind attraktive Mietflächen, die trotz der speziellen Anforderungen auch eine eventuelle Drittverwendung ermöglichen. Diese rücken verstärkt in den Fokus der Entwickler, stellen diese jedoch auch vor neue Herausforderungen: Denn der Life Science Nutzer hat nicht nur an Gebäude spezielle Anforderungen, sondern auch an die Flexibilität der Flächen. Dies hängt mit den unterschiedlichen Phasen in der Entwicklung zusammen: Denn während gerade in der Gründungs- und Aufbauphase vor allem Laborflächen benötigt werden, wandelt sich diese Anforderung mit der Zeit und neben wachsenden Flächen für Büros bedarf es schließlich auch Produktionsflächen. Diese „Evolution“ stellt auch in der Vermietung neue Herausforderungen dar – denen jedoch durch intelligente Konzepte begegnet werden kann.

Life Science Immobilien als attraktives Investment

Durch die Bedeutungszunahme infolge von Megatrends wie dem demografischen Wandel und damit einhergehend der gesteigerten wirtschaftlichen Visibilität kommt diese Assetklasse auch hierzulande langsam aus der Nische. Wie attraktiv Life Science Immobilien sind, zeigen die Leerstandsquote von unter zwei Prozent, die zumeist langfristigen Mietverträge sowie die erzielbaren Kaufpreisfaktoren. Damit steigt nicht nur das Angebot an handelbaren Neubauprojektierungen kontinuierlich an, sondern auch das Interesse institutioneller Anleger an entsprechenden Investitionsmöglichkeiten.

Als Fazit lässt sich also sagen: Wie so oft, hat auch hier ein Trend aus den USA eine gewissen Vorlaufzeit gebraucht, bevor er sich bei uns in Deutschland etabliert hat. Auch hier zeigt sich der klassische Werdegang: Zunächst schwappen Trends im Bereich neuer Assetklassen und Konzepte nach UK, wie auch Serviced Apartments gezeigt haben, bevor sie Kontinentaleuropa erreichen. Doch nun ist er da und wir haben mit Life Science Immobilien eine spannende und attraktive neue Investmentmöglichkeit gefunden, um Portfolios zu ergänzen und zu optimieren.

Aktuelle Zahlen entnehmen Sie auch unserem Marktbericht: bit.ly/3o4TxZu