Rechenzentren – Assetklasse der Zukunft
Ein Gastbeitrag von Lukas Brückel
Das Internet ist eine der leistungsfähigsten Technologien, die in den vergangen 30 Jahren geschaffen wurden, und die Vorstellung, dass wir sein Potenzial zwei Jahrzehnte nach dem Beginn seiner kommerziellen Nutzung ausgeschöpft haben, ist absurd. Unternehmen wie Facebook, Microsoft, Amazon, Apple, Alibaba sowie Tesla und YouTube zeigen, dass die Zukunft aller Produkte online ist. Fortschritte in der Cloud- und anderen Computertechnologien senken die Kosten für die Gründung und den Betrieb neuer Unternehmen radikal und schaffen so Möglichkeiten für noch höhere Renditen.
Die Grundlage hierfür sind Daten. Diese zählen zu den wichtigsten Rohstoffen des 21. Jahrhunderts und wahrscheinlich auch zu den komplexesten, denn sie benötigen neben einer umfangreichen Infrastruktur enorme Mengen an Strom sowie Speicherplatz und unterliegen hohen Sicherheitsstandards.
Weltweit steigt der Bedarf an Rechenzentren exponentiell und die Pandemie hat diese Assetklasse weiter befeuert. Und auch in den nächsten Jahren wird der Datenverkehr zunehmen: Experten gehen davon aus, dass der Bedarf an Rechenzentren bis 2030 um das Achtfache weltweit steigen wird. Rechenzentren können folglich als eine der Assetklassen der Zukunft angesehen werden.
Was zeichnet diese Assetklasse aus?
Rechenzentren, oder auch Datencenter genannt, gehören zur Rubrik der Spezialimmobilien und sind darauf ausgelegt, zum einen komplexe Rechentechnik bestehend aus Hochleistungscomputern, Servern und Netzwerkkomponenten sowie zum anderen die Speicherung von Daten zu gewährleisten. Soweit die Eckdaten. Doch was macht die Assetklasse als Investitionsobjekt so interessant?
Laut einer aktuellen PwC Data-Center-Studie steigt das Interesse deutlich: jeder dritte Immobilieninvestor will innerhalb der nächsten zwei Jahre in das bisherige Nischenprodukt investieren. Gut ein Viertel plant dafür sogar ein Anlagevolumen zwischen 50 Millionen und 250 Millionen Euro. Denn neben den guten Zukunftsaussichten ist auch die zweistellige Renditeerwartung im Vergleich zu Büroimmobilien mit drei bis vier Prozent ein weiterer Grund, warum es sich bei Rechenzentren um ausgesprochen attraktive Investments handelt.
Allerdings fühlen sich Immobilieninvestoren mehrheitlich noch nicht ausreichend über die Besonderheiten des Datacenter-Marktes informiert. Fast die Hälfte gab demnach an, nur über „schlechte“ bis „sehr schlechte Kenntnisse“ im Bereich dieser Spezialimmobilien zu verfügen. Gleichwohl entscheiden sich aufgrund des steigenden Bedarfs für Wirtschaft und Staat immer mehr Unternehmen in dieser Assetklasse aktiv zu werden.
Rechenzentren auf dem Vormarsch
Zuletzt gab das kommunale Frankfurter Energieversorgungsunternehmen Mainova seinen Einstieg in die Entwicklung von Rechenzentren bekannt. Die Mainova AG investiert rund 250 Millionen Euro in den Bau eines neuen Rechenzentrums auf einem 12.200 Quadratmeter großen Grundstück im Frankfurter Stadtteil Seckbach.
Die größte und auch aktuell politisch interessanteste Herausforderung dieser Assetklasse ist Strom. Die Korrelation zwischen Wohlstand und Energieverbrauch ist extrem hoch, und unabhängig davon, in welche Richtung die Kausalität verläuft, wird eine künftige Welt mit größerem materiellem Komfort eine Welt sein, die mehr Energie verbraucht. Leider sind die konventionellen Energiequellen äußerst problematisch, da sie mit politischen und ökologischen Kosten verbunden sind und im Falle von Öl und Gas aktuell erhebliche geologische Beschränkungen aufweisen.
Alternative Energiequellen stellen eine enorme Chance dar, aber wir benötigen in Deutschland noch einige Jahre um eine vollkommen „grüne“ und innovative Energie-versorgung zu gewährleisten. Dies führt gerade in der jetzigen Zeit dazu, dass das aktuelle Energieangebot in Deutschland nicht der Nachfrage entspricht.
Dies wiederum führt aufgrund der generellen Beschaffenheit der Rechenzentren sowie der Notwendigkeit der stetigen Stromversorgung zu Differenzen, welche von den Projektentwicklern und Betreibern gelöst werden müssen.
Eine weitere Besonderheit bei diesen Spezialimmobilien sind die hohen Errichtungskosten, welche sich in zwei Gruppen unterteilen lassen:
Powerd-Shell mit Kosten bis zu 3.000-4.000 EUR/qm Geschossfläche sowie dem Schlüsselfertigen Produkt, inkl. Servern, etc. bei dem die Kosten die 8.000 EUR/qm Geschossfläche erreichen können, oder sogar teils übersteigen
„Grüne“ Datenzentren
Gleichzeitig müssen Aspekte der Nachhaltigkeit berücksichtigt werden. Erste Projekte für nachhaltige Rechenzentren sind schon in der Planung und werden vor dem Hintergrund der steigenden Energiekosten mit Hochdruck verfolgt und weiterentwickelt. In diesem Bereich steht ebenfalls die Sicherung von „grünen“ Stromquellen sowie die Nachvollziehbarkeit der Nutzung von nachhaltig produziertem Strom im Vordergrund. Rechenzentren der Zukunft können somit wie folgt aussehen: Auf einem 500.000 Quadratmeter großen Grundstück werden nur ca. 10.000 Quadratmeter Grundfläche für die Gebäude sowie sonstige technische Anlagen vorgesehen, der Rest wird für Windenergie, Photovoltaikanlagen und Stromspeichern genutzt, um den benötigten Strom umweltschonend direkt an Ort und Stelle zu erzeugen und gleichmäßig dem Rechenzentrum zuzuführen. Auch im Hinblick auf die erforderlichen Netzersatzanlagen bieten immer mehr Alternativen / Potentiale zur „grünen“ Etablierung (z.B. Stromspeicher, Wasserstoff, etc.)
Viele verschiedene Trends und Technologien treiben die Entwicklung von Rechenzentren voran. Diese werden auch die Eckpfeiler der Entwicklung im laufenden Jahrzehnt sein, mit der wir bereits heute konfrontiert sind.
Wir werden uns mit IoT (Internet der Dinge), EDGE-Computing, grünen Rechenzentren, Cloud-Rechenzentren und der Kombination von Cloud und EDGE befassen müssen.
Darüber hinaus liegt es aufgrund des Klimawandels in unserem gemeinsamen Interesse, unseren CO2-Fußabdruck in einer energieverschlingenden Branche zu verringern, indem wir effizientere Kühltechnologien einsetzen und entwickeln, die Nutzung von Trinkwasser überdenken, Capex- und Opex-sparende Baumethoden einführen und unsere Lieferketten bis auf die unterste Ebene des Gesamtprozesses stetig verbessern.
Frankfurt am Main als Dreh- und Angelpunkt deutscher Rechenzentren
Frankfurt als Deutschlands Finanzzentrum hat sich in den letzten fünf Jahren zum wichtigsten Rechenzentrumsknotenpunkt in der DACH-Region entwickelt und dies wird sich in den nächsten Jahren hinsichtlich der aktuellen und gesamten Kapazität in Deutschland nicht ändern. Bereits heute sind in der Mainmetropole die meisten Rechenzentrumsbetreiber der Republik angesiedelt, was vor allem an der leistungsstarken Anbindung an dem hiesigen mittel-europäischen größten Internetknoten DE-CIX liegt.
Der größte Vorteil von Investments in Rechenzentren liegt darin, dass sie eine Investition in die digitale Infrastruktur und damit in unsere Zukunft darstellen. Datencenter gelten als krisensicher, da die Datenmengen, die wir in Zukunft produzieren und speichern müssen, weiter zunehmen werden und sie auch in wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Unsicherheiten fortbestehen.
Quellen:
https://www.anlegen-in-immobilien.de/rechenzentren-sind-als-immobilieninvestment-auf-dem-vormarsch/
https://it-service.network/blog/2021/06/14/was-ist-ein-rechenzentrum/
https://www.pwc.de/de/real-estate/pwcs-real-estate-institute/data-center-outlook.html
