Von der schlichten Lagerhalle zum Hightech-Objekt: Eine kurze Geschichte der Logistikimmobilie

Von Michael Weyrauch, Mitbegründer von NAI und Head of Industrial and Logistics, und Stefan Weyrauch, Director Industrial & Logistics / Co-Head of Industrial & Logistics

Heute gilt die Assetklasse „Industrial & Logistics“ als echter Investorenliebling. Doch bis vor wenigen Jahren wurden Logistikflächen noch als Spezialimmobilie betrachtet, bis zum Jahr 2000 existierten sie noch nicht einmal als eigene Nutzungsart: Damals waren es schlicht „Lager- und Produktionshallen“. Zwischenzeitlich hat sich jedoch nicht nur der Name geändert.

Neben der Popularität dieser Assetklasse sind auch die Anforderungen völlig neu und deutlich vielfältiger geworden. Wenn man heute die Entwicklungen aus den Jahren 1970 bis 2000 betrachtet, sind diese nicht nur nicht mehr zeitgemäß: Neben der völlig überholten Bauweise sind diese Entwicklungen auch energetisch „die Hölle“ – eine drastische Beschreibung, die aber an vielen Stellen Realität ist. Völlig natürlich, gab es doch damals noch keine ESG-Kriterien oder energetische Optimierungen mithilfe von Sensorik und anderen smarten Anwendungen.

Es waren im wahrsten Sinne des Wortes „Hallen“: vier Wände, ein Dach und ein paar Tore. Nicht gerade attraktiv – auch für institutionelle Investoren nicht. Doch warum zählen Gewerbe- und Logistikimmobilien heute zu den attraktivsten Assetklassen?

Ein Grund ist der Kaufpreisfaktor: Lag dieser vor rund zehn Jahren noch bei acht bis zehn Jahresnettokaltmieten, so lässt sich heute das Doppelte erzielen. Doch das ist nur einer von diversen Gründen, die es zu beleuchten und zu verstehen gilt, um attraktive Investments zu identifizieren.

Flächenmangel vs. E-Commerce: Das Angebot schrumpft bei wachsendem Bedarf

Heute zählen Logistikimmobilien zu den boomenden Assetklassen: Das Jahr 2022 verzeichnete neue Rekorde. Im weltweiten Jahresvergleich stiegen die Mieten pro Quadratmeter um 30 Prozent, in Deutschland immerhin um 15 Prozent. Ein Grund neben den neuen Lieferketten, die verstärkt auf „regionale Verfügbarkeit“ setzen, ist auch das knappe Angebot. Der Flächenmangel besteht bereits seit vielen Jahren und hat in der Vergangenheit dafür gesorgt, dass die Entwicklung verstärkt in Richtung einer Mischung aus Gewerbepark und Logistik zeigte. Diese vermeintlich neuen Konzepte beruhen nicht nur auf den veränderten Anforderungen hinsichtlich der letzten Meile. Vielmehr gibt es auch schon lange keine „grünen Flächen” mehr, weswegen die meisten Entwickler auf Brownfields ausweichen – also Brachflächen, die häufig industriell genutzt wurden. Da diese oft innerstädtisch oder zumindest am Rand der Städte zu finden sind, bedurfte es neuer Konzepte, um deren Akzeptanz sowohl bei den Kommunen als auch bei den Anwohnern zu steigern: Ein Konzept mit einem Mehrwert für alle. Aus diesen Anforderungen heraus wurden verstärkt Gewerbeparks entwickelt, die auch einen Teil Logistik beherbergen – und bestenfalls durch Angebote für die Anwohner vom Mittagstisch bis hin zur Kindertagesstätte alle Bedarfe abdecken.

Doch zurück zum eigentlichen Thema: Neben dem eklatanten Flächenmangel hat auch der, spätestens seit der Pandemie, boomende E-Commerce die Nachfrage nach Flächen in attraktiven Lagen gesteigert und somit die Preise in neue Höhen getrieben – und wird es wahrscheinlich auch weiterhin tun. Mit dem wachsenden E-Commerce und der bereits genannten letzten Meile sind weitere, neue Anforderungen auf die Entwickler zugekommen.

Vom Spediteur zum Logistikspezialisten

Wo man früher einfach von einem Spediteur sprach, ist heute von einem Logistiker die Rede – und das aus gutem Grund. Denn nicht nur die Anforderungen an die Gebäude haben sich verändert. Auch das „Innenleben“ ist völlig neu und anspruchsvoller geworden. So stehen heute beispielsweise die Konfektionierung und die dafür erforderlichen Grundlagen im Nutzerfokus – das muss bereits in der Entwicklung mitgedacht werden.

Doch auch diese neuen Anforderungen an die Immobilie und die damit verbundenen Kosten konnten den Höhenflug dieses ehemaligen Nischenprodukts nicht stoppen, das untermauert die preisliche Entwicklung – auch wenn sie noch hinter der für Büroentwicklungen „hinterherhinkt“, zeichnet sich hier ein ähnlich „ungesunder Trend“ ab.

Ein jähes Ende fand dieser Trend erst Mitte 2022. Der Transaktionsmarkt wurde eingefroren, da die Preise nicht mehr realisierbar waren. Das hat auch zu einem Investitionsstopp geführt, der sich wohl mindestens bis Mitte dieses Jahres hinziehen wird.

Die Marktaussichten: Alles bleibt anders

Die aktuellen Umstände werden voraussichtlich zu einer Normalisierung und somit einer gewissen Beruhigung des Marktes führen. Soll heißen: Die Assetklasse Logistik wird weiterhin eine der begehrtesten sein. Denn im Gegensatz zum Bürosektor gibt es so gut wie keinen Leerstand im Logistikbereich. In Europa hält sich das Rekordleerstandstief von 2,7 Prozent, was einer faktischen Vollvermietung entspricht. Und selbst Projektentwicklungen sind trotz der immens gestiegenen Kosten weiterhin attraktiv. Denn die Nutzer nehmen auch Mietsteigerungen von rund 15 Prozent hin. Schließlich hat doch gerade die Pandemie wieder gezeigt, wie wichtig es ist, „lokaler“ zu denken.