Von Andreas Wende, Geschäftsführer von NAI Apollo

Die Pandemie hält an. Das ist die schlechte Nachricht. Es gibt aber auch eine gute: Die Resilienz unserer Branche und unserer Mieter ist erfreulich hoch. Gleichzeitig sehen wir in vielen Bereichen die Auswirkungen der Corona-Pandemie deutlich vor Augen. Viele Menschen etwa gewöhnen sich gerade notgedrungen daran, mobil zusammenzuarbeiten und lernen die Vorzüge zu schätzen. Zahlreiche Unternehmen stellen sich bereits darauf ein, dies in die Zeit nach der Pandemie zu übertragen. Und so vergeht aktuell keine Woche, ohne dass über diese und weitere Auswirkungen von Covid-19 auf den Büroimmobiliensektor gesprochen wird. Nahezu täglich erscheinen neue Studien, Analysen und Umfragen, die in alle Richtungen erzeigen. Erst kürzlich veröffentlichte etwa das IW Köln eine neue Umfrage, aus der hervorgeht, dass „lediglich“ 6,4 Prozent der befragten Unternehmen ihre Büroflächen reduzieren wollen.

Der Flächenbedarf nimmt an vielen Stellen ab

Die Unsicherheit von Vermietern ist entsprechend groß. Wichtig ist an dieser Stelle also, nicht nur über Prognosen zu sprechen, sondern über konkrete Instrumente. Prägnant wird aus meiner Sicht dabei besonders die Untervermietung von Büroflächen sein. Deutschlandweit merken Unternehmen derzeit, dass sie in Zukunft weniger Büroflächen benötigen werden, sei es aufgrund der wirtschaftlichen Folgen oder Umstellung ihrer Arbeitswelten. Diese Erkenntnis steht allerdings in starkem Kontrast zu den teils langfristig abgeschlossenen Mietverträgen.

Herausforderung Untervermietung

Sicherlich lassen sich Mietverträge auflösen. Mit der Untervermietung steht Vermietern wie auch Nutzern allerdings eine weniger drastische Möglichkeit offen. Aber: Untervermietungen sind in der Praxis keineswegs so einfach, wie es in der Theorie klingt. Baulich etwa kann es aufwändig sein, die nicht mehr ausgelasteten Flächen für neue Nutzer bereitzustellen. In der Breite des Immobilienmarktes sind die wenigsten Büros flexibel genug gestaltet. Der Trend zu flexiblen Flächengestaltungen ist schlicht zu jung. Mit Blick auf viele Jahre, wenn nicht jahrzehntealte Immobilien wird eine Kernherausforderung für Planer also darin bestehen, die baulichen Voraussetzungen für eine Untervermietung überhaupt erst einmal herzustellen.

Rechtliche Stolpersteine mitdenken

Ein weiteres Problem ergibt sich im rechtlichen Bereich. Wer tritt im Falle einer Untervermietung als Vertragspartner auf? Sind Untermietverhältnisse überhaupt zulässig? Wer übernimmt die Kosten für den zusätzlichen Ausbau? Und lassen die Compliance- und Datenschutz-Auflagen des Hauptmieters ein solches Mietverhältnis zu? Schon aus diesen Fragen ergibt sich, dass Untervermietungen nicht für alle Unternehmen in Frage kommen. Und doch lohnt sich hier eine rechtliche Machbarkeitsprüfung. Schließlich ermöglicht es, in den angestammten Flächen zu bleiben, die nicht zuletzt die Identität des Mieters prägen.

Flexibilität vs. Sicherheit

Zu bedenken ist zudem, dass sich aus einer Untervermietung ein zusätzlicher organisatorischer Aufwand für den Hauptmieter ergibt. Mietende Büronutzer beschäftigen vielleicht Office Manager, aber Untervermietung ist nicht Teil ihres Aufgabengebiets. Hier hat es sich als sinnvoll erwiesen, externe Unterstützung ins Haus zu holen, die die Vermittlung und Untervermietung steuert. Wichtig ist dabei, die Untervermietung so flexibel wie möglich auszugestalten, auch wenn das einen höheren Aufwand für den Hauptmieter oder Vermieter bedeuten kann. Die Idee, die Flächen so lange unterzuvermieten, wie der eigene Mietvertrag läuft, und anschließend das Mietrisiko an den Eigentümer auszulagern, ist verlockend, doch in der Praxis kaum umsetzbar. Oft sind Mieter, die in ein Untermietverhältnis eintreten, in einer Wachstumsphase und können den Flächenbedarf kaum verlässlich prognostizieren, um nur ein Beispiel zu nennen.

Das Trendthema 2021

Die Liste der Hürden ist nicht abschließend und ohnehin unternehmensindividuell. Denken wir nur einmal an die Mietgestaltung bei Untervermietungen, das Thema Datensicherheit oder auch die vergleichsweise schwierige Vermittlung. Und doch tendiere ich dazu, Untervermietungen als Modell ernst zu nehmen. Sowohl für Vermieter als auch Mieter ergibt diese Form der flexiblen Bedarfsanpassung in nahezu allen Fällen Sinn. Hauptmieter können ihr Vertragsverhältnis fortführen und bleiben dem Eigentümer erhalten. Investoren erhalten trotz der unsicheren Marktverhältnisse stabile Mieten. Und junge oder kleinere Unternehmen, die einen Platz zum Arbeiten benötigen, erhalten eine neue Möglichkeit in einem etablierten und funktionierenden Umfeld. Ein Win-win-win-Geschäft sozusagen. Und inzwischen finden sich für uns Berater auch tolle Vermittlungsplattformen, die sich auf Untervermietungen spezialisiert haben.