Von Andreas Wende, Geschäftsführer von NAI Apollo

Nahezu die gesamte deutsche Immobilienwirtschaft diskutiert derzeit angestrengt und aufgeregt über die Auswirkungen der Corona-Pandemie auf unsere Nutzungsarten. Dabei scheint die einzig sichere Prognose bisher zu sein, dass es noch keine gesicherten Prognosen geben kann. Schließlich weiß niemand so genau, wie lange der Lockdown und seine Nachwehen uns und unsere Mieter begleiten werden. Niemand kennt das Ausmaß einer möglichen Rezession. Niemand weiß, was und ob überhaupt etwas zurück bleibt von den vergangenen außergewöhnlichen Monaten.

Trends beschleunigt – oder gestoppt

Dennoch sind Prognosen wichtig, schließlich brauchen wir als kapitalintensive und langfristig orientierte Branche eine gewisse Entscheidungsgrundlage. Oder anders gesagt: Wir müssen uns trotz der Intransparenz Gedanken machen, wie es in den nächsten Monaten und Jahren weitergeht. Hier finden sich aus meiner Sicht zwei Trends, die gegenteiliger nicht sein können. Zum einen wird der anhaltende Strukturwandel durch Corona beschleunigt. Das sehen wir vor allem im Einzelhandel. Dem stationäre Non-Food-Einzelhandel gingen über Nacht sämtliche Umsätze verloren. Allerdings wären wohl mehrere Anbieter, die die Krise nun in die Knie beziehungsweise Insolvenz zwang, in den nächsten Monaten oder Jahren vielleicht ohnehin insolvent gegangen, weil sie im Wettbewerb mit dem Onlinehandel das Nachsehen hatten.

Open Space ist der Verlierer

Doch wir sehen eben auch das Gegenteil im Markt. Lassen Sie mich ein Beispiel nennen. Der historisch niedrige Leerstand bei Büroflächen in den zentralen Lagen der deutschen Metropolen hat in Kombination mit den steigenden Mieten und der konjunkturellen Entwicklung dazu geführt, dass der Büroflächenverbrauch immer weiter zurückgegangen ist. Schon seit mehreren Jahren beobachten wir deshalb einen Trend zu Open-Space- und Hot-Desk-Lösungen. Corona stellt jedoch einen Umbruch dar. Die Verdichtung in den Open Spaces wird nun spürbar zurückgedreht. In den Büros, in denen überhaupt wieder gearbeitet wird, werden zum Teil drastische Maßnahmen zur Einhaltung der Abstandsregeln und Kontaktverbote umgesetzt. Social Distancing bewirkt ein Office Distancing.

Kollaborativ und digital

Doch das ist nur die kurzfristige Perspektive. Auch mittelfristig wird Open Space angepasst werden müssen. Schließlich führt die Corona-Pandemie auch zu einem gestiegenen Selbstbewusstsein von Büronutzern hinsichtlich Homeoffice und Remote Working. Die Berührungsängste mit digitalen Technologien zur Zusammenarbeit, Videocalls und virtuellen Jour Fixes wurden damit endgültig abgelegt. Nicht jeder wird die Zeit im Homeoffice vermissen, doch für einige wird die Arbeit von zuhause oder unterwegs zu einem festen Bestandteil der Arbeitswelt werden. Daran müssen sich auch die Büroflächen anpassen. Und hier stoßen Open Spaces schnell an ihre Grenzen. Es ist ineffizient, für Videocalls mit Kollegen immer den Laptop abbauen zu müssen, um in eine Gesprächskabine zu wechseln. Und es ist lästig. Die Arbeitswelten von morgen müssen flexibel auf diese gewachsene Anforderung reagieren.

Keine bedingungslose Verdichtung

Vorbei ist also die Zeit der bedingungslosen Verdichtung. Unsere Büroflächen müssen flexibler werden und unsere neuen Bedürfnisse erfüllen können. Die Raumkonzepte müssen von Grund auf überdacht werden. Und hier spielt es keine Rolle, ob sie nun fünf oder fünfzehn Jahre alt sind. Die Corona-Pandemie hat vieles infrage gestellt. Jetzt müssen wir Antworten darauf finden. Eine wird sein, dass wir die digitale Infrastruktur unserer Flächen stärken müssen. Im Sinne der Konnektivität einerseits, im Sinne der Kollaboration andererseits.