Lager- und Logistikflächenmarkt im Rhein-Main-Gebiet mit zurückhaltenden Marktaktivitäten im dritten Quartal

• Flächenumsatz im dritten Quartal 2020 auf 103.000 m² gesunken
• Für die ersten drei Quartale resultiert ein Ergebnis in Höhe von 381.000 m²
• Bestandsanmietungen dominieren mit Marktanteil von 60 Prozent
• Flächenumsatz vor allem im kleinflächigen Segment gesunken
• Lager- und Logistikbetriebe sowie Industrieunternehmen mit sinkendem Bedarf
• Handel mit E-Commerce und Food-Handelsbereich wichtigster Flächennachfrager
• Prognose 2020: Markt von gesamtwirtschaftlicher Entwicklung abhängig, allerdings lassen angekündigte Großabschlüsse insbesondere im Bereich neuer Projektentwicklungen weiterhin ein Endergebnis nahe dem Vorjahr erwarten

Frankfurt am Main, 13.10.2020 – Der Lager- und Logistikflächenmarkt im Rhein-Main-Gebiet hat nach einer positiven Entwicklung im zweiten Quartal in den vergangenen drei Monaten wieder an Schwung verloren. Nach Analyse des inhabergeführten Immobilienberatungsunternehmen NAI apollo – Partner der NAI apollo group – liegt der Flächenumsatz durch Vermietungen und Eigennutzer im dritten Quartal 2020 bei rund 103.000 m². Damit ist das Ergebnis der ersten drei Monate 2020 zwar um 12.000 m² übertroffen worden, das zweite Quartal des Jahres, in dem 187.000 m² erzielt wurden, bleibt aber unerreicht.

Im bisherigen Jahresverlauf 2020 summiert sich der Flächenumsatz auf 381.000 m². Damit wird das bereits unterdurchschnittliche Vorjahresergebnis (Q1-Q3 2019: 404.000 m²) um 23.000 m² bzw. 5,7 Prozent unterschritten. Der Rückgang zum Rekordjahr 2017 (Q1-Q3-2017: 583.000 m²) liegt bei nahezu 35 Prozent. Die Gründe für diese Entwicklung liegen vor allem in einer verhaltenen Nachfrage seitens der in der Regel hervorstechenden Transport-, Lager- und Logistikunternehmen ebenso wie der Industrie- und verarbeitenden Gewerbebetriebe. Hiervon beeinflusst zeigt sich auch ein Rückgang im Bereich der Projektanmietungen, der teilweise allerdings auch aus dem generellen und nicht nachfragegerechten Neubauangebot resultiert. „Die Lager- und Logistikbetriebe im Rhein-Main-Gebiet zeigen zudem bereits seit mehreren Quartalen eine sinkende Flächennachfrage unter anderem als Folge der bereits im letzten Jahr begonnenen konjunkturellen Abschwächung in Deutschland. Dies wurde in den vergangenen Monaten von der Corona-Pandemie nochmals deutlich befeuert“, erläutert Michael Weyrauch, Head of Industrial Letting and Transaction bei NAI apollo.

Deals oberhalb der 10.000 m²-Marke für die Hälfte des Umsatzvolumens verantwortlich

Wichtigstes Größencluster in den ersten drei Quartalen 2020 sind die Großabschlüsse mit Flächen über 10.000 m². Diese vereinen einen Marktanteil von nahezu 50 Prozent auf sich. Dabei sind in diesem Segment seit Jahresbeginn Verträge über insgesamt 190.000 m² abgeschlossen worden, was nahezu dem Niveau des Vorjahres entspricht. Der Vergleich zu den ersten neun Monaten 2018 kommt allerdings mit einem Minus von 35 Prozent bzw. 103.000 m² zu einem ernüchternden Ergebnis.

Die wichtigsten Abschlüsse mit jeweils über 30.000 m² angemieteter Hallenfläche fanden alle in den Vorquartalen statt. „Dabei stellt der Neubau eines rund 50.000 m² großen Logistikzentrums von Lidl in Erlensee den größten Deal im bisherigen Jahresverlauf dar. Darauf folgen die Anmietungen eines Onlinehändlers im interkommunalen Gewerbegebiet Limes über 42.000 m² und über 33.000 m² durch einen Automobilhersteller in Rüsselsheim. Größter Abschluss im gerade beendeten dritten Quartal ist die Anmietung von Amazon im rheinland-pfälzischen Grolsheim am Rande des betrachteten Marktgebiets. Der Onlinehändler wird hier in einem ehemals von Metro genutzten Objekt ein neues Verteilzentrum mit über 16.000 m² eröffnen“, so Dr. Konrad Kanzler, Head of Research der NAI apollo group. „Verloren haben im Jahresvergleich vor allem die kleinflächigen Segmente unter 3.000 m². Diese kommen auf ein Volumen von rund 88.000 m², womit das Vorjahresergebnis um 26 Prozent bzw. ca. 30.000 m² unterschritten wird“.

Anmietungsaktivitäten sinken branchenübergreifend, Ausnahme Handel

Die Marktaktivitäten im kleinflächigen Segment haben branchenübergreifend abgenommen. Am deutlichsten wirkt sich der Rückgang der Industrie- und verarbeitenden Gewerbeunternehmen aus, die im kleinflächigen Segment traditionell zu den wichtigsten Flächennachfragern zählen.

„Über alle Größensegmente hinweg beläuft sich der Rückgang des Flächenumsatzes dieser Branche im Vergleich zum Vorjahr auf rund 29 Prozent, womit diese nun auf rund 79.000 m² kommen. Einen noch stärkeren Umsatzrückgang zeigt die Transport-, Lager- und Logistikbranche, die mit einem Zwischenjahresergebnis von 86.000 m² um 32 Prozent abgenommen hat“, so Kanzler. Vor allem im großflächigen Segment über 10.000 m² zeigt sich dabei ein signifikanter Rückgang der Marktaktivitäten dieser in der Regel marktbestimmenden Branche.

Anders sieht es beim Handel aus. „Corona hat zu einem deutlichen Aufwind im Online- sowie Lebensmittelhandel geführt“, meint Weyrauch. Mit einem Marktanteil von 48 Prozent (+19 Prozentpunkte) und einem Umsatzanstieg im Jahresvergleich von 55 Prozent auf 183.000 m² ist der Handel damit der eindeutige Gewinner im bisherigen Jahresverlauf.

Löwenanteil durch Anmietungen in bzw. von Bestandsgebäuden

Mit rund 60 Prozent des Flächenumsatzes (230.000 m²) konzentriert sich der Großteil der Marktaktivitäten bislang auf Bestandsobjekte. Das Vorjahresergebnis konnte damit um rund 18.000 m² übertroffen werden. Abgenommen hat hingegen der Flächenumsatz im Neubausegment, worunter Anmietungen in Neubauprojekten sowie neue Eigennutzerprojekte fallen. Im Vorjahresvergleich beläuft sich hier das Minus auf rund 8 Prozent, im Vergleich zu den ersten drei Quartalen 2018 sogar auf 45 Prozent. „Diese Entwicklung wird aktuell sicherlich zum Teil von der nachlassenden Flächennachfrage vor allem der Lager- und Logistikbranche getragen, wodurch nicht mehr, wie zuletzt üblich, alle Flächen noch vor Fertigstellung vermietet werden. Parallel besteht aber weiterhin ein Mangel an einem entsprechenden Neubauangebot bzw. Neubauaktivitäten“, begründet Weyrauch.

Ausblick mit gedämpftem Optimismus

Die Corona-Pandemie und die damit verbundene Wirtschaftskrise hinterlassen ihre Spuren. Die Nachfrage nach Lager- und Logistikflächen seitens Industrieunternehmen ist ebenso wie die der Lager- und Logistikdienstleister in den vergangenen Monaten deutlich gesunken. Ein erhöhter Bedarf des Onlinehandels und des Food-Handelsbereichs konnte hier zwar teilweise ausgleichen, letztlich ist aber entscheidend, wann die Gesamtwirtschaft wieder an Fahrt gewinnt und wann sich die Flächennachfrage der Unternehmen neben dem boomenden Handel erholt. „Bereits angekündigte Großabschlüsse, speziell in neuen Projektentwicklungen, sind hier sicherlich positiv zu werten“, meint Kanzler. Infolgedessen prognostiziert NAI apollo weiterhin ein Gesamtjahresresultat auf dem Niveau des Vorjahres, in dem 478.000 m² umgesetzt wurden. Dies bedeutet aber weiterhin auch ein Ergebnis deutlich unter dem aktuellen Zehn-Jahres-Schnitt in Höhe von 602.000 m².