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NAI apollo: Büromärkte im Frankfurter Umland in guter Verfassung

Frankfurt am Main, 18. März 2020 – Die Büromärkte im Frankfurter Umland setzen ihre gute Marktperformance unverändert fort. Zu diesem Ergebnis kommt das inhabergeführte Immobilienberatungsunternehmen NAI apollo – Partner der NAI apollo group. NAI apollo hat dafür erneut die Büromarktentwicklung in Bad Homburg, Eschborn, Neu-Isenburg sowie Offenbach am Main in den Fokus gerückt. „Der Frankfurter Büromarkt war im Jahr 2019 wiederholt durch eine hohe Nachfrage mit sinkender Flächenverfügbarkeit sowie steigendem Mietniveau geprägt. „Die Büromärkte im Frankfurter Umland erfreuen sich einer hohen Nachfrage, was auch auf die starke wirtschaftliche Entwicklung der Region zurückzuführen ist. In Summe hat der Flächenumsatz zugenommen, was sich größtenteils auch in steigenden Mieten und sinkenden Leerstandsquoten niederschlägt“, sagt Andreas Wende, Geschäftsführer von NAI apollo.

In den vier benannten Standorten konnte im Jahr 2019 ein Büroflächenumsatz durch Vermietungen und Eigennutzer in Höhe von zusammen 92.200 m² realisiert werden. Im Vergleich zu 2018 ist dies eine Steigerung um mehr als ein Fünftel. Unverändert im Vergleich zum Vorjahr ist in Eschborn mit 47.400 m² das höchste Umsatzvolumen registriert worden, während Bad Homburg mit 8.300 m² wieder das untere Ende der Spanne darstellt. „Die Städte Offenbach und Eschborn haben wiederum im Jahresverlauf eine deutliche Umsatzsteigerung erfahren. Sie beenden das Jahr 2019 mit meinem Plus von jeweils über 40 %. Bad Homburg bewegt sich mit 8.300 m² nahezu auf dem Vorjahresniveau. Lediglich in Neu-Isenburg ist eine Abnahme des Flächenumsatzes um rund ein Drittel auf 11.600 m² erfasst worden. Hier waren allerdings Verlängerungen überdurchschnittlich vertreten. Hätten stattdessen Neuanmietungen stattgefunden, wäre ein deutlich höheres Ergebnis erzielt worden“, ordnet Martin Angersbach, Director Business Development Office Germany bei NAI apollo, das Umsatzgeschehen ein. 

Anstieg der Spitzenmieten setzt sich fort

Die Spitzenmieten in den vier Umlandmärkten sind auch 2019 durch einen teils starken Anstieg gekennzeichnet. So verzeichnet die Spitzenmiete in Offenbach einen Zuwachs um 5,4 % gegenüber dem Vorjahr auf 15,60 €/m², in Bad Homburg um 4,5 % auf 16,30 €/m², in Eschborn um 3,1 % auf 16,50 €/m² sowie um 1,5 % in Neu-Isenburg auf 13,60 €/m². „Die Höchstmieten liegen noch deutlich über diesen Werten und werden in Projektierungen erzielt. Insofern konnten bereits 19,00 €/m² und mehr erfasst werden“, erläutert Angersbach die Mietpreisdynamik.

Leerstandsabnahme im Umland

Infolge der guten Umsatzentwicklung hat sich der Trend der Leerstandsreduzierung fortgesetzt. In Summe beträgt das Leerstandsniveau 2019 nun 295.900 m² bzw. 10,0 %. Damit ist das kurzfristige Flächenangebot um weitere 19.500 m² bzw. um 0,8 %-Punkte gesunken. „Die niedrigste Leerstandsquote weist Offenbach mit 6,8 %, gefolgt von Bad Homburg mit 8,7 % auf. Die stärksten Leerstandsabnahmen sind in Neu-Isenburg und Eschborn erfasst worden. So haben hier die Quoten um 1,7 %-Punkte auf 12,8 % bzw. um 3,6 %-Punkte auf 14,6 % abgenommen“, führt Dr. Konrad Kanzler, Head of Research bei der NAI apollo group aus.

Renditeabstand zu Frankfurt sinkt

Auch auf dem Investmentmarkt ist im Jahresverlauf 2019 ein hohes Interesse an Büroobjekten in den Städten Bad Homburg, Eschborn, Neu-Isenburg sowie Offenbach erfasst worden. Infolgedessen sind Büroverkäufe teilweise auch weit oberhalb der 20-fach-Marke über die Bühne gegangen. Die aktuellen Bürospitzenrenditen liegen zum Jahresende 2019 mittlerweile zwischen 4,00 % in Bad Homburg und 4,40 % in Offenbach. Damit beläuft sich die Renditeabnahme auf 50 bis 70 Basispunkte. „Der Yieldspread im Vergleich zu Frankfurt ist somit auf nur noch 115 bis 155 Basispunkte abgeschmolzen. In Anbetracht der guten Büromarktperformance mit sinkender Flächenverfügbarkeit und steigenden Spitzenmieten dürfte dieser Yieldspread zukünftig weiter abschmelzen“, erläutert Wende das aktuelle Renditeniveau. 

Umlandstädte mit moderatem Rendite-Risiko-Profil

„Die Büromärkte im Frankfurter Umland befinden sich weiterhin durch in guter Verfassung. Die Marktsituation ist nach wie vor besser als allgemein erwartet wird“, bewertet Kanzler die Ergebnisse. So sind Eschborn und Neu-Isenburg durch hohe Leerstandsabnahmen geprägt, während beispielsweise Offenbach bereits durch ein nur moderates freies Flächenangebot gekennzeichnet ist. Der Trend der positiven Spitzenmietentwicklung dürfte sich ungebrochen fortsetzen. Damit weisen die Standorte auch ein solides Renditepotenzial bei gleichzeitig überschaubarem Risiko auf.

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