NAI apollo: Bürovermietungsmarkt Frankfurt am Main mit herausragendem Halbjahresergebnis 2019

Großabschlüsse marktbestimmend

„Getrieben wurde das Ergebnis von mehreren Großdeals, die am Ende des ersten Quartals erwartet und nun abgeschlossen wurden. Dies spiegelt sich auch spürbar in der Größenklassenverteilung wider“, erklärt Wende. So repräsentiert das Cluster „> 10.000 m²“ nicht nur 27,3 Prozent des Gesamtvolumens, sondern verzeichnet zudem eine Verdreifachung auf 71.700 m² im Vergleich zur Vorjahresmitte. Die restlichen vier Größenklassen sind hingegen durch Abnahmen gekennzeichnet.

Den mit Abstand größten Deal der ersten sechs Monate stellt die Anmietung der DekaBank Deutsche Girozentrale über 46.200 m² in einem Projekt in der Lyoner Straße 13 dar. Dahinter folgt der Abschluss durch Randstad mit 14.800 m² in der Frankfurter Straße 100 in Eschborn, wo ebenfalls eine Entwicklung realisiert wird.

Dementsprechend haben „Banken, Finanzdienstleister und Versicherungen“ nicht nur die Position als führender Branchennachfrager verteidigt, sondern ihre Marktanteile noch weiter ausgebaut. In Summe kommt diese Branche im ersten Halbjahr nun auf einen Umsatz von 80.600 m², bzw. einem Marktanteil von 30,7 Prozent. Dahinter folgen „Unternehmensberatung, Marketing & Marktforschung“ mit 17,0 Prozent bzw. 44.800 m², „öffentliche Einrichtungen“ mit 28.200 m² bzw. 10,7 Prozent sowie „Bau- & Immobiliengewerbe“ mit 24.400 m² respektive 9,3 Prozent. „Von letztgenannter Branche entfällt über zwei Drittel des Umsatzes auf Co-Working-Anbieter“, sagt Wende.

Spitzenmiete steigt auf 18-Jahreshoch

Der Großabschluss der Deka hat auch einen spürbaren Einfluss auf die Lageverteilung des Umsatzes. So weist das Lyoner Quartier mit 57.500 m² den höchsten Flächenumsatz auf. Dahinter folgt Eschborn mit 38.800 m², bevor die klassischen CBD-Teilmärkte Westend, Bankenlage und die Stadtmitte in Erscheinung treten. „Das zeigt einmal mehr, wie wichtig die Möglichkeit von großflächigen Entwicklungen in den Bürozentren ist, um eine preissensible Nachfrage zu bedienen“, meint Wende.

Projektabschlüsse haben im zweiten Quartal zu einer deutlichen Steigerung des Mietpreisniveaus geführt. So sorgten großflächige und überdurchschnittlich bepreiste Projektanmietungen für einen Anstieg der Durchschnittsmiete auf nun 22,00 €/m², womit diese gegenüber dem Vorjahr um 2,8 Prozent zugelegt hat. „Bei der Spitzenmiete schlagen sich Projektanmietungen in Premiumflächen im Bankenviertel nieder. Die Spitzenmiete erreicht mittlerweile 44,00 €/m² und stellt damit den höchsten Wert der letzten 18 Jahre dar. Der Spitzenmietpreisanstieg im Vergleich zum zweiten Quartal 2018 beträgt 7,3 Prozent“, so Dr. Konrad Kanzler, Head of Research bei der NAI apollo group.

Flächenverfügbarkeit im Sinkflug

Im zweiten Quartal 2019 ist der Frankfurter Büromarkt durch einen Nettoflächenabgang in Höhe von rund 14.000 m² gekennzeichnet. Infolgedessen hat der Bürobestand auf aktuell 11,33 Mio. m² abgenommen. Im zweiten Halbjahr 2019 wird derzeit mit der Fertigstellung von 163.500 m² gerechnet, wovon jedoch nur noch ca. ein Viertel verfügbar ist. Für das Gesamtjahr 2020 kann anhand des momentanen Kenntnisstands ein Projektentwicklungsvolumen in Höhe von 254.200 m² prognostiziert werden.

Der hohe Flächenumsatz hat den Leerstand im Zeitraum April bis Juni 2019 weiter sinken lassen. So beträgt der marktaktive Leerstand auf dem Frankfurter Büroflächenmarkt - also Büroflächen, die innerhalb von drei Monaten nach Mietvertragsunterzeichnung beziehbar sind - zum Ende des zweiten Quartals 2019 nur noch 709.000 m². „Dies entspricht einer Quote von 6,3 Prozent, womit sich dieser im Vergleich zum Vorjahr um 1,5 Prozent-Punkte bzw. 172.000 m² reduziert hat“, erklärt Kanzler.

NAI apollo rechnet für die kommenden Monate für den Frankfurter Büromarkt mit unverändert hohen Marktaktivitäten, wodurch ein Umsatzergebnis auf dem Vorjahresniveau erreicht werden sollte. Dementsprechend wird sich sowohl der Leerstandabbau als auch die positive Mietpreisentwicklung fortsetzen.