NAI apollo: Bürovermietungsmarkt Frankfurt im zweiten Quartal 2022 durch verändertes Marktumfeld beeinflusst

• Flächenumsatz von 190.900 Quadratmetern in H1 2022 leicht über Vorjahresniveau
• Banken, Finanzdienstleister und Versicherungen sowie öffentliche Einrichtungen marktbestimmend
• Eschborn mit höchstem Umsatz vor innenstädtischen Teilmärkten
• Leerstand sinkt auf 8,4 Prozent
• Spitzenmiete wieder bei 46,00 Euro/Quadratmeter, Durchschnittsmiete bei 23,10 Euro/Quadratmeter
• Ausblick verhalten optimistisch, allerdings mit großer Unsicherheit behaftet

Frankfurt am Main, den 1. Juli – Der Frankfurter Büroflächenmarkt inklusive Eschborn und Offenbach-Kaiserlei hat sich im zweiten Quartal 2022 der Gemengelage aus Ukrainekrieg, sich damit zuspitzender Energieversorgungssicherheit und rasant steigender Inflation nicht entziehen können. Hinzu kommt die in den letzten Monaten angestiegene Rezessionsgefahr, was auch die Frankfurter Wirtschaft beeinflusst und verunsichert. Nach Analyse durch NAI apollo wurde in den vergangenen drei Monaten nur ein Flächenumsatz durch Vermietungen und Eigennutzer in Höhe von 87.800 Quadratmetern erfasst. „Das aktuelle Ergebnis bewegt sich fast zehn Prozent unter dem Vorjahreswert, womit es zu den schwächsten Quartalen der letzten Jahre zählt. Lediglich die zu Beginn der Corona-Pandemie erfassten Resultate des ersten und zweiten Quartals 2020 sowie das erste Quartal 2021 schnitten in der jüngeren Vergangenheit schlechter ab,“ so Dr. Marcel Crommen, Geschäftsführer von NAI apollo.

Dementsprechend ist auch das kumulierte Umsatzvolumen des ersten Halbjahres 2022 mit 190.900 Quadratmetern unterdurchschnittlich. Zwar liegt dieses rund zehn Prozent über den ersten sechs Monaten 2021, dennoch befindet es sich sowohl unter dem Schnitt der letzten fünf als auch der letzten zehn Jahre (210.200 Quadratmeter bzw. 202.600 Quadratmeter). Dies spiegelt sich gleichfalls in der Anzahl der Abschlüsse wider, die mit 236 deutlich unter den ersten sechs Monaten 2021 liegt (255 Deals).

„Aktuell zeigen sich sowohl wieder zunehmende Verunsicherung als auch Nachholprozesse im Zuge der abklingenden Corona-Krise. Parallel scheinen sich Unternehmen mit der jetzigen Situation vermehrt abzufinden, auch infolge der gemachten Erfahrungen während der nicht enden wollenden Pandemie. So ist den letzten Wochen wieder eine höhere Anzahl an Flächengesuchen erfasst worden, was auch auf ein besseres zweites Halbjahr hindeutet, sofern sich die Rahmenbedingungen nicht weiter verschlechtern“, ergänzt Martin Angersbach, Director Business Development Office Germany.

Nichtsdestotrotz hat die Verunsicherung bei den Mietern erneut zu einem höheren Volumen bei Mietvertragsverlängerungen nach aktiver Marktsondierung geführt. So sind hier mit rund 100.000 Quadratmetern im ersten Halbjahr 2022 mehr als doppelt so viele Verlängerungen als im Vorjahr registriert worden.

Mittelgroße Abschlüsse mit deutlichen Zuwächsen

Vor allem bei kleineren Vermietungen war in den vergangenen Monaten eine merkliche Zurückhaltung zu spüren. So sind im Cluster „<1.000 Quadratmeter“ rund 72.500 Quadratmeter im ersten Halbjahr 2022 erfasst worden, womit es sich auf Vorjahresniveau befindet. Bei größeren Deals sind hingegen Zuwächse zu verzeichnen, so in den Größenklassen „1.001 – 2.500 Quadratmeter“ sowie „2.501 – 5.000 Quadratmeter“ in Höhe von 47 Prozent und 38 Prozent. Die Cluster oberhalb der 5.000 Quadratmeter-Marke weisen im Vorjahresvergleich in Summe eine leichte Zunahme von 2 Prozent auf.

„Der größte Abschluss im zweiten Quartal 2022 ist die Projektanmietung durch eine internationale Großbank im ´Taurus´ gegenüber der Börse, die die gesamte Bürofläche im Objekt mit ca. 10.100 Quadratmetern belegen wird. Hieran schließt sich der Abschluss der Wirtschaftskanzlei Noerr in der Revitalisierung ´Central Parx´ über rund 8.500 Quadratmeter Bürofläche an“, erläutert Dr. Konrad Kanzler, Head of Research bei NAI apollo.

Finanzindustrie wieder dominierend

In der Branchenverteilung hat sich die Gruppe der „Banken, Finanzdienstleister und Versicherungen“ infolge des Großabschlusses im „Taurus“ sowie einiger mittelgroßer Vermietungen wieder die Pole-Position erarbeitet. Hier sind in den ersten sechs Monaten 2022 rund 49.000 Quadratmeter Büroflächenumsatz erfasst worden. Dahinter reihen sich „öffentliche Einrichtungen“ mit 34.400 Quadratmetern sowie „Kanzleien, Notare und Rechtsberater“ mit 19.600 Quadratmetern ein. Letztere profitieren von dem Großabschluss durch Noerr.

Innerhalb des Frankfurter Büromarktgebiets befindet sich der Teilmarkt „Eschborn“ unangefochten an der Spitze mit 44.800 Quadratmetern, was vor allem auf dem Eigennutzerbaustart der GIZ aus dem ersten Quartal basiert. Dicht beieinander zeigen sich die „Stadtmitte“ mit 27.500 Quadratmetern, „Messe/Europaviertel“ mit 22.400 Quadratmetern, die „Bankenlage“ mit 16.700 Quadratmetern sowie das „Westend“ mit 14.800 Quadratmetern.

Mietniveau steigt

Anmietungen in innerstädtischen Teilmärkten, die zum Teil auch in Projektierungen bzw. Neubauten stattfanden, haben das Mietniveau im zweiten Quartal 2022 signifikant ansteigen lassen. So verzeichnet die Durchschnittsmiete ein Plus von 0,50 Euro/Quadratmeter in den letzten drei Monaten. Gegenüber dem Vorjahresquartal beträgt der Zuwachs 0,70 Euro/Quadratmeter, womit der Schnitt nun bei 23,10 Euro/Quadratmeter liegt. Die Spitzenmiete ist im Vergleich zum Vorquartal um 1,00 Euro/Quadratmeter angestiegen und bewegt sich mit 46,00 Euro/Quadratmeter wieder auf dem Vorjahresniveau.

„Steigende Material- und Herstellungskosten für im Bau befindliche Projekte, eine zu erwartende Abnahme spekulativer Bauvorhaben, eine stärkere Konkurrenzsituation um hochwertige Bestandsflächen, all das dürfte auch in den nächsten Quartalen für eine positive Mietentwicklung sprechen“, prognostiziert Kanzler.

Lieferschwierigkeiten und Bauverzögerungen hinterlassen mittlerweile auch auf dem Frankfurter Büromarkt Spuren. So sind für einige Projekte Bauverzögerungen und damit spätere Fertigstellungen absehbar. Entsprechend wird nach derzeitigem Kenntnisstand im Gesamtjahr 2022 im Frankfurter Marktgebiet nun mit der Fertigstellung von rund 106.000 Quadratmetern neuer Bürofläche gerechnet, wovon 53 Prozent bereits vorvermietet sind. Für das darauffolgende Jahr 2023 erhöht sich das projektierte Volumen entsprechend auf 208.000 Quadratmeter, wovon derzeit noch 62 Prozent verfügbar sind.

Den aktuellen Flächenbestand im Frankfurter Marktgebiet hat eine größere Anzahl an Flächenfertigstellungen im Vergleich zu den Abgängen in den vergangenen drei Monaten leicht auf 11,52 Mio. Quadratmeter anwachsen lassen.

Leerstand stabilisiert sich vorerst

Die bereits im Vorquartal eingesetzte Leerstandsabnahme hat sich in den Monaten April bis Juni 2022 fortgeführt, wenngleich in abgeschwächter Form. Dementsprechend ist der marktaktive Leerstand – also von solchen Büroflächen, die innerhalb von drei Monaten nach Mietvertragsunterzeichnung beziehbar sind – im zweiten Quartal 2022 um 21.000 Quadratmeter auf nun 969.000 Quadratmeter gesunken, was einer Quote von 8,4 Prozent entspricht. Damit hat die Leerstandsquote gegenüber dem Vorquartal um 0,2 Prozentpunkte abgenommen. Im Vergleich zum Vorjahresquartal stellt dies allerdings weiterhin einen leichten Anstieg von 0,1 Prozentpunkten dar. In der zweiten Jahreshälfte 2022 ist bereits allein infolge der Fertigstellung von vakanten Büroflächen mit einer erneuten Leerstandszunahme zu rechnen, die gegebenenfalls durch einen Rückgang der Flächennachfrage gefördert wird.

Ausblick aufgrund ungewisser Entwicklung der Rahmenbedingungen schwierig

Im zweiten Halbjahr 2022 werden unverändert weitere Großabschlüsse erwartet, die teilweise zeitnah verkündet werden dürften. Die trotz der hohen Inflation und ausgeprägten Liefer- sowie Energieversorgungsschwierigkeiten resiliente Wirtschaft scheint zum Teil zweckoptimistisch nach vorne zu schauen. Die Auftragsbücher sind weiterhin gut gefüllt, der Arbeitsmarkt zeigt sich robust bei entsprechendem Beschäftigten- bzw. Bürobeschäftigtenaufbau. Infolgedessen sind auf der einen Seite wieder mehr Flächenanfragen zu verzeichnen, während auf der anderen Seite Unternehmen eine abwartende Haltung einnehmen.

„Der Ausblick auf das zweite Halbjahr ist mit einer Vielzahl an Unsicherheiten behaftet, wozu auch die weitere Entwicklung des HomeOffice und dessen Folgen für den Büroflächenbedarf zählen. Für die kommenden Monate ist derzeit beim Flächenumsatz mit einem unterdurchschnittlichen Volumen zu rechnen. Hierbei wird die Flächenverfügbarkeit vorerst noch zunehmen, während sich die Mieten stabil bis positiv entwickeln“, so Crommen.