NAI apollo: Bürovermietungsmarkt Frankfurt mit schwachem Jahresstart

Frankfurt am Main, 01. April 2020 – Der Frankfurter Büroflächenmarkt inklusive Eschborn und Offenbach-Kaiserlei hat zum Jahresstart 2020 und damit bereits vor Ausbruch der Coronakrise deutlich an Fahrt verloren. Zu diesem Ergebnis kommt das inhabergeführte Immobilienberatungsunternehmen NAI apollo. Der Büroflächenumsatz durch Vermietungen und Eigennutzer in den ersten drei Monaten 2020 beläuft sich auf rund 67.800 m². „Einen schwächeren Jahresbeginn gab es zuletzt 2013. Im Vergleich zum ersten Quartal des Vorjahres, in dem ein Umsatz in Höhe von 89.100 m² erreicht wurde, liegt das Minus bei mehr als 20 Prozent. Der Mittelwert der ersten Quartale der vergangenen fünf Jahre wird sogar um fast 40 Prozent verfehlt“, erläutert Andreas Wende, Geschäftsführer von NAI apollo. Im Zuge dessen hat sich auch die Anzahl der Abschlüsse von 142 in den ersten drei Monaten 2019 auf nun nur noch 118 reduziert.

Letztlich wird der Tiefpunkt damit aber noch nicht erreicht sein. „Unter Berücksichtigung der gegenwärtigen Covid-19 Pandemie und den damit einhergehenden wirtschaftlichen Folgen sowie den weiterhin bestehenden Unsicherheiten dürften die ersten drei Monate 2020 am Ende eher zu den umsatzstärkeren Quartalen des Jahres zählen. Aktuell versuchen Unternehmen, hinsichtlich ihrer Flächen den Status Quo zu halten. Das bedeutet also, dass sie in den jetzigen Flächen verbleiben beziehungsweise eher eine Mietvertragsverlängerung als einen Neuabschluss suchen“, ordnet Dr. Konrad Kanzler, Head of Research bei der NAI apollo group, die aktuelle Situation ein. Im ersten Quartal 2020 sind Mietvertragsverlängerungen (nach aktiver Marktsondierung) in Höhe von 33.700 m² erfasst worden. 

Kanzleien, Notare & Rechtsberater stärkste Flächennachfrager

Die Marktaktivitäten sind zum Jahresbeginn 2020 nahezu ausgeglichen durch Abschlüsse unterhalb sowie oberhalb der 1.000 m²-Marke geprägt worden. Bis auf das Cluster größer 10.000 m² haben hierbei alle Klassen spürbar an Umsatzvolumen eingebüßt.

„Der flächenmäßig größte Mietvertrag des Jahres wurde durch Freshfields Bruckhaus Deringer LLP unterzeichnet. Die internationale Anwaltskanzlei wird rund 14.600 m² in der Projektentwicklung ‚Four‘ beziehen. Daneben hat sich Google ca. 4.600 m² in der Revitalisierung ‚Global Tower‘ gesichert“, so Wende. Mit etwas Abstand folgt das Unternehmen Concentrix, das weitere 2.600 m² in der Berner Straße 38 angemietet hat.

Bedingt durch den größten Abschluss präsentieren sich „Kanzleien, Notare & Rechtsberater“ in der Branchenverteilung mit 18.400 m² bzw. einen Marktanteil von 27,2 Prozent als stärkste Flächennachfrager. Dahinter folgen die Branchen „Kommunikation, IT & EDV“ mit 21,4 Prozent sowie das „Bau- & Immobiliengewerbe“ mit 10,4 Prozent. Die sonst die Spitzengruppe bildenden „Banken, Finanzdienstleister & Versicherungen“ sind für 6.200 m² verantwortlich und nehmen damit derzeit nur den vierten Platz ein. 

Spitzenmiete noch mit Anstieg

In der Lageverteilung des Umsatzes dominiert der Central Business District (CBD). In dieser Hauptlage sind fast zwei Drittel des gesamten Volumens erfasst worden. „Nicht nur innerhalb des CBDs, sondern im Vergleich aller Teilmärkte steht die Bankenlage mit 24.700 m² ganz vorne in der Gunst der Nutzer“, führt Kanzler aus.

Infolge erneut hochpreisiger Vertragsabschlüsse, u.a. in Projekten, hat sich die positive Mietpreisentwicklung vorerst fortgesetzt. So beträgt die Spitzenmiete zum Ende des ersten Quartals 2020 46,20 €/m², womit diese gegenüber dem Vorjahr um 6,9 Prozent zugelegt hat. Bei der Durchschnittsmiete ist ein Zuwachs im Vorjahresvergleich von 2,8 Prozent auf 22,30 €/m² ermittelt worden.

Flächenbestand zuletzt konstant, Flächenverfügbarkeit schwankt

In den ersten Monaten des Jahres 2020 sind im Frankfurter Marktgebiet rund 21.500 m² Bürofläche fertig gestellt worden. Dazu zählt beispielsweise der Neubau von Goldbeck in GatewayGardens oder das „Unite Offices I“ in Offenbach-Kaiserlei, das bereits 2017 komplett von Axa angemietet wurde. Die Flächenabgänge summieren sich insgesamt auf 20.400 m², weshalb der Büroflächenbestand zum Ende des ersten Quartals mit 11,43 Mio. m² nahezu konstant bleibt.

„Im weiteren Jahresverlauf 2020 wird nach derzeitigem Kenntnisstand mit der Fertigstellung von zusätzlichen 290.700 m² Bürofläche gerechnet. Davon sind bereits fast zwei Drittel vergeben. Im Jahr 2021 dürften 201.100 m² Bürofläche auf den Markt kommen mit einer aktuellen Vorvermietungsquote von über 55 Prozent“, so Wende.

Der marktaktive Leerstand auf dem Frankfurter Büroflächenmarkt - also Büroflächen, die innerhalb von drei Monaten nach Mietvertragsunterzeichnung beziehbar sind - beträgt zum Stand 30.03.2020 rund 719.000 m². Damit ist dieser innerhalb der letzten zwölf Monate absolut um 23.000 m² gesunken. Im Vergleich zum Jahresende 2019 steht allerdings ein Leerstandszuwachs von 26.000 m². Die aktuelle Leerstandsquote zum Ende des ersten Quartals 2020 beläuft sich auf 6,3 Prozent und liegt damit 0,2 %-Punkte unter dem Vorjahreswert.

Büromarktausblick getrübt

Der Frankfurter Büromarkt wird in den nächsten Quartalen die Auswirkungen der Covid-19-Krise zu spüren bekommen. Wie die Folgen genau aussehen, ist zum jetzigen Zeitpunkt allerdings schwer abzuschätzen und hängt vor allem von der Länge des Shutdowns, der Stärke des Wirtschaftseinbruchs sowie dem Zeitpunkt des Starts der Erholungsphase ab. Aktuell zeigt sich, dass Anmietungen von neuen Büroflächen verschoben oder gänzlich abgesagt werden, wodurch der Flächenumsatz weiter sinkt. Dies wird sich in den kommenden Monaten in einem Leerstandsanstieg niederschlagen, infolgedessen sich auch bei den Mieten Stabilisierungs- bis Rückgangstendenzen zeigen können. „Bei einer kurzfristigen Krise ist bereits noch in diesem Jahr mit ersten Nachholprozessen zu rechnen. Sollte sich der Konjunktureinbruch aber langfristig in einer negativen Entwicklung der Bürobeschäftigtenzahlen niederschlagen, wird dies auch für den Frankfurter Büromarkt über das jetzige Jahr hinaus Folgen haben“, urteilt Wende.