NAI apollo: Bürovermietungsmarkt Frankfurt mit verhaltenem Jahresstart 2021

• Flächenumsatz von 76.200 Quadratmetern im ersten Quartal 2021 erwartungsgemäß unterdurchschnittlich 
• Kleinere Deals unter 1.000 Quadratmetern für 38,5 Prozent des Umsatzes verantwortlich 
• Teilmärkte Flughafen und City West mit höchsten Umsätzen  
• Leerstand steigt um 2,0 Prozentpunkte auf 8,3 Prozent 
• Spitzenmiete stabil bei 46,00 Euro/Quadratmeter, Durchschnittsmiete sinkt auf 21,90 Euro/Quadratmeter
• Prognose für 2021: Corona wird weiterhin die Marktentwicklung bestimmen, weitere Leerstandszunahme und vorerst unterdurchschnittlicher Umsatz erwartet, Erholungstendenzen in der zweiten Jahreshälfte

Frankfurt am Main, 01. April 2021 – Der Frankfurter Büroflächenmarkt inklusive Eschborn und Offenbach-Kaiserlei ist verhalten in das Jahr 2021 gestartet, das unverändert im Zeichen der Corona-Pandemie steht. „Weiterhin agiert eine Vielzahl an Unternehmen aufgrund der wirtschaftlichen Unwägbarkeiten mit angezogener Handbremse, wenngleich sich auch einige Akteure scheinbar an die neue Normalität angepasst haben“, so Andreas Wende, Geschäftsführer von NAI apollo. Im ersten Quartal 2021 hat NAI apollo einen Büroflächenumsatz durch Vermietungen und Eigennutzer in Frankfurt in Höhe von 76.200 Quadratmetern erfasst. Dieses Ergebnis bewegt sich zwar 12 Prozent oberhalb des Vorjahreswertes (Q1 2020: 67.800 Quadratmeter), liegt erwartungsgemäß aber gleichzeitig fast ein Viertel unter dem Schnitt der vergangenen zehn Jahre (Q1 2011 – Q1 2020: 99.200 Quadratmeter). Ohne den Start des Eigennutzerprojekts durch Siemens, von dem 15.000 Quadratmeter in die Büromarktstatistik eingeflossen sind, wäre das Resultat mit 61.200 Quadratmetern noch deutlich niedriger ausgefallen. Unabhängig davon zählt das erste Quartal 2021 zu einem der schwächsten jemals erfassten Quartale.

Angestiegen ist infolge der wirtschaftlichen Unsicherheit in den ersten drei Monaten 2021 das erfasste Volumen von Mietvertragsverlängerungen nach aktiver Marktsondierung. Dies beläuft sich in den ersten drei Monaten 2021 auf rund 36.000 Quadratmeter. „Der Bürovermietungsmarkt befindet sich nach wie vor in einer pandemiebedingten Ruhephase, die sich voraussichtlich im nächsten Quartal fortsetzen dürfte. Sobald die Situation bewältigt wurde und die Wirtschaft wieder erwacht, wird auch der Frankfurter Büromarkt nach oben gehen“, meint Martin Angersbach, Director Business Development Office Germany bei NAI apollo. 

Kleinvermietungen mit größtem Umsatzanteil

Bei der Verteilung nach Größenklassen entfällt das höchste Umsatzvolumen wieder auf Kleindeals unterhalb von 1.000 Quadratmeter. Diese sind für rund 29.300 Quadratmeter bzw. 38,5 Prozent verantwortlich. „Damit bildet das Segment der Kleinflächen die Basis des Frankfurter Büromarktes in der aktuellen wirtschaftlichen Schwächephase“, erläutert Dr. Konrad Kanzler, Head of Research bei der NAI apollo group. Die anderen Größencluster verbuchen Anteile von 3,8 Prozent (2.501 – 5.000 Quadratmeter) bis zu 19,7 Prozent (> 10.000 Quadratmeter) des Umsatzes. Positiv hervorzuheben ist, dass im Größenbereich „1.000 bis 2.501 Quadratmeter“ das Volumen um über 50 Prozent im Vergleich zum ersten Quartal 2020 zugenommen hat. Im Segment „5.001 bis 10.000 Quadratmeter“ sind fast 14.600 Quadratmeter erfasst worden, wohingegen im Vorjahreszeitraum in diesem Segment kein Abschluss erfolgte.

Projektentwicklung von Siemens größter Abschluss zu Jahresbeginn

Der größte Umsatz der ersten drei Monate ist der Eigennutzerbau von Siemens in Gateway Gardens. Von dem über 35.000 Quadratmeter Fläche bietenden Gebäude wird Siemens selbst 15.000 Quadratmeter belegen. Mit etwas Abstand folgen die Anmietung des Jobcenters im Palazzo Fiorentino in der Gerbermühlstraße 3-5 mit mehr als 7.600 Quadratmetern Bürofläche sowie die Mainova im Büroneubau in der Solmsstraße 20-22 mit über 6.900 Quadratmetern.

Die Großumsätze durch Siemens und Mainova spiegeln sich auch in der Branchenverteilung wider. Bei entsprechender Zuordnung bestimmen Unternehmen aus dem Bereich „industrielle Produktion & verarbeitendes Gewerbe“ mit rund 25.400 Quadratmetern bzw. einem Drittel Marktanteil das Marktgeschehen. Mit weitem Abstand folgen „öffentliche Einrichtungen“ mit 9.900 Quadratmetern sowie „Kommunikation, IT & EDV“ mit 6.600 Quadratmetern.

In der geografischen Verteilung des Umsatzes stechen ebenfalls infolge der Großanmietungen die Hauptlagen „CBD“ sowie „Süd“ hervor, die zusammen über 80 Prozent des Umsatzes auf sich vereinen. Analog dazu sind bei den Teilmärkten der Flughafen sowie die City West durch die höchsten Volumina mit 19.600 Quadratmetern bzw. 12.400 Quadratmetern geprägt.

Spitzenmiete verbleibt auf hohem Niveau

„Aufgrund der hochpreisigen Abschlüsse der vergangenen zwölf Monate bleibt die Spitzenmiete in Frankfurt stabil auf dem zum Jahresende 2020 erreichten Niveau von 46,00 Euro/Quadratmeter. Die Durchschnittsmiete hingegen sinkt indes spürbar von 22,80 Euro/Quadratmeter zum Jahresende 2020 auf nunmehr 21,90 Euro/Quadratmeter. Der Abschwung ist vor allem auf den hohen Umsatzanteil außerhalb der absoluten Top-Lagen im ersten Quartal im Vergleich zum Vorjahr zurückzuführen und weniger als coronabedingter Effekt zu werten“, so Kanzler.

In den ersten drei Monaten des Jahres 2021 sind auf dem Büromarkt Frankfurt Büroflächenfertigstellungen in Höhe von insgesamt 58.300 Quadratmeter bei einer Vorvermietungsquote von 60 Prozent erfolgt. Für das Gesamtjahr beläuft sich das Projektvolumen zum derzeitigen Stand auf 190.800 Quadratmeter, wovon bereits 72 Prozent vergeben sind. Im kommenden Jahr 2022 ist mit der Fertigstellung von weiteren 212.000 Quadratmetern Bürofläche zu rechnen, die eine Vorvermietungsquote von 49 Prozent aufweist.

Durch Flächenabgänge ist der Büromarkt Frankfurt um 49.200 Quadratmeter reduziert worden. Infolgedessen beträgt der Büroflächenbestand zum Ende des ersten Quartals nun 11,432 Mio. Quadratmeter.

Leerstand steigt weiter

Erwartungsgemäß ist der marktaktive Leerstand auf dem Frankfurter Büroflächenmarkt – also von solchen Büroflächen, die innerhalb von drei Monaten nach Mietvertragsunterzeichnung beziehbar sind – im Laufe des ersten Quartals deutlich angestiegen. „Mittlerweile stehen dem Markt 945.000 Quadratmeter Bürofläche kurzfristig zur Anmietung bereit. Dementsprechend beträgt die Leerstandsquote zu Ende März 2021 8,3 Prozent. Gegenüber dem Vorjahr hat der Leerstand um 226.000 Quadratmeter bzw. 2,0 Prozent-Punkte zugelegt“, erläutert Angersbach die Entwicklung.

Vermietungsaktivitäten 2021 unverändert im Zeichen der Pandemie

Der Frankfurter Büroflächenmarkt wird auch im weiteren Jahresverlauf durch die Auswirkungen der Corona-Pandemie geprägt sein. Da deren Entwicklung trotz gestarteter, aber schleppend verlaufender Impfkampagne schwer vorhersehbar ist, ist auch eine Prognose für den Büroflächenmarkt schwierig. „Ein weiterer Leerstandsanstieg in den kommenden Monaten ist wahrscheinlich, größere Marktverwerfungen werden aber nicht erwartet. Infolge einer Normalisierung der Wirtschaft werden auch wieder die Aktivitäten auf dem Frankfurter Büroflächenmarkt zunehmen. Dementsprechend dürfte sich das Umsatzvolumen zunächst unverändert unterdurchschnittlich entwickeln, voraussichtlich in der zweiten Jahreshälfte dann aber deutlicher ansteigen“, so Wende.