NAI apollo: Bürovermietungsmarkt Hamburg 2021 durch dynamische Entwicklung gekennzeichnet

• Flächenumsatz von 482.000 Quadratmetern 2021 rund 43 Prozent über dem Vorjahr
• Leerstand stabil bei 3,8 Prozent
• Mietniveau steigt infolge von Anmietungen in zentralen Lagen und höheren Flächenansprüchen
• Prognose 2022: Erholung setzt sich fort, Flächenumsatz im Bereich von über 500.000 Quadratmetern

Frankfurt am Main/Hamburg, den 13. Januar 2022 – Der Hamburger Büromarkt ist auch im vierten Quartal 2021 durch eine anhaltende Vermietungsdynamik gekennzeichnet. „Es zeigt sich erneut, dass der Büromarkt von der in Hamburg bestehenden breiten Nachfragebasis profitieren kann. Dabei sind die Ansprüche der Nutzer an Qualität und Flexibilität der Flächen unter anderem als Folge der Corona-Pandemie gestiegen. Das Büro positioniert sich zunehmend als Ort der Zusammenkunft und des Austausches. In diesem Zusammenhang kann die Flächenbündelung und -zentralisierung von großen Corporates in der Hansestadt gesehen werden“, meint Andreas Wende, Geschäftsführer von NAI apollo. In den Monaten Oktober bis Dezember 2021 ist insgesamt ein Flächenumsatz durch Vermietungen und Eigennutzer in Höhe von 124.000 Quadratmetern erfasst worden, womit das Vorjahresendquartal um mehr als 30 Prozent übertroffen wurde. Für das Gesamtjahr 2021 summiert das Volumen auf 482.000 Quadratmeter. Dieses Ergebnis liegt nahezu 43 Prozent über dem Vorjahr (2021: 338.000 Quadratmeter) sowie rund 6 Prozent unter dem Schnitt der letzten 10 Jahre (2011-2020: 510.700 Quadratmeter).

Die erfasste Markterholung wurde zum einen durch eine spürbare Zunahme von kleinflächigen Abschlüssen, zum anderen durch die Belebung von Deals oberhalb der 10.000 Quadratmeter-Marke getragen. Das letztgenannte Cluster verzeichnete dabei mit sieben Deals einen Umsatz von über 100.000 Quadratmeter. Die größten Abschlüsse des Jahres 2021 wurden u.a. durch die Berenberg Bank mit 19.200 Quadratmetern, die Stadt Hamburg mit 17.600 Quadratmetern, die Techniker Krankenkasse mit 14.800 Quadratmetern (Eigennutzerbau), Maersk mit 13.200 Quadratmetern, Signal Iduna (13.000 Quadratmeter) und Sysmex (12.300 Quadratmeter) getätigt. Entsprechend dominieren die Branchen „Banken, Finanzdienstleister & Versicherungen“, „industrielle Produktion & verarbeitendes Gewerbe“ sowie „öffentlichen Einrichtungen“ das Marktgeschehen.

Leerstandsstabilisierung - vorerst

Die Leerstandszunahme auf dem Hamburger Büroflächenmarkt hat sich vorerst verlangsamt. So beträgt der kurzfristige Leerstand zum Jahresende 2021 rund 540.000 Quadratmeter, womit die Quote wie in den beiden Vorquartalen stabil bei 3,8 Prozent steht. Gegenüber 2020 ist die Flächenverfügbarkeit um rund 81.000 Quadratmeter bzw. 0,5 Prozent-Punkte gestiegen, was u.a. auch an einer Zunahme an Untermietangeboten liegt. „Da die Entwicklungspipeline für die nächsten beiden Jahre gut gefüllt ist und hierbei noch eine Vielzahl an Flächen vakant sind, erwarten wir mittelfristig eine weitere Leerstandszunahme“, ergänzt Wende.

Mieten steigen spürbar

Die stärkere Fokussierung der Nutzer auf moderne und zentrale Flächen, die auch vermehrt neue Anforderungen an Flexibilität und Nachhaltigkeit erfüllen sollen, spiegelt sich in der Mietentwicklung wider. So hat die Durchschnittsmiete im finalen Quartal um 0,20 € pro Quadratmeter auf nun 18,20 € pro Quadratmeter zugenommen. Im Vergleich zum Vorjahr bedeutet dies ein Plus von 4,6 Prozent. Die Spitzenmiete erreicht zum Jahresende 2021 mit 32,00 € pro Quadratmeter einen neuen Höchststand, der 4,9 Prozent über 2020 liegt. Mit einer zunehmenden Flächenverfügbarkeit ist mittelfristig mit einer Stabilisierung des Mietniveaus zu rechnen.

Anzeichen stehen für weitere Markterholung 2022

„Die Marktstimmung hellt sich weiter auf, die Wirtschaft erholt sich. Viele Unternehmen wünschen sich moderne und zentrale Flächen auch im Kontext von neuen Arbeitsplatzmodellen und aktuellen Büroflächenanforderungen. Wir verzeichnen eine hohe Anzahl an Gesuchen, auch von Großgesuchen, die bislang noch nicht zum Abschluss gebracht worden sind. All das lässt einen zuversichtlichen Blick ins Jahr 2022 zu“, so Wende. Infolgedessen prognostiziert NAI apollo für das Gesamtjahr 2022 einen Flächenumsatz von über 500.000 Quadratmetern.