NAI apollo: Deutscher Wohnportfoliomarkt mit umsatzstarkem Jahresstart 2021

• Dynamisches Marktgeschehen trotzt Lockdown mit einem Gesamtumsatz von rund 6,3 Mrd. Euro im ersten  Quartal 2021
• Portfoliodeals über 100 Mio. Euro mit nahezu 60-prozentigem Marktanteil
• Gestiegener Umsatzanteil von Projektentwicklungen trägt zum Anstieg des durchschnittlichen Kaufpreises bei
• Prognose 2021: starker Jahresbeginn und ein unvermindert hohes Investmentinteresse seitens der Marktakteure   deuten auf ein erneutes Erreichen der 20 Mrd. Euro-Marke hin

Frankfurt am Main, 12.04.2021 – Auf dem Transaktionsmarkt für Wohnportfolios in Deutschland setzt sich trotz des andauernden Lockdowns die hohe Marktdynamik des vergangenen Jahres fort. Nach Analyse des inhabergeführten Immobilienberatungsunternehmens NAI apollo – Partner der NAI apollo group – ist im ersten Quartal 2021 ein Transaktionsvolumen von rund 6,3 Milliarden Euro erzielt worden. Damit wird der Durchschnitt der vorangegangenen fünf Jahresanfangsquartale um rund 1 Mrd. Euro übertroffen. Gegenüber dem Vorjahresquartal stellt dies zwar eine Abnahme dar (Q1 2020: 9,6 Mrd. Euro), jedoch wurde das erste Quartal 2020 vor allem von dem Zusammenschluss von Adler Real Estate und Ado Properties geprägt, der allein mit rund 6 Mrd. Euro gewertet wurde. Die größte Transaktion zum Jahresbeginn 2021 ist im Vergleich dazu deutlich kleiner. Dabei handelt es sich um den Erwerb von 7.500 Einheiten von den Sozialkassen der Bauwirtschaft, kurz Soka-Bau, durch den Investmentmanager AEW für rund 1,25 Mrd. Euro. „Der Wohninvestmentmarkt ist der Fels in der Brandung. Insbesondere inländische Investoren setzen nach wie vor auf die hohe Stabilität und Resilienz dieser Assetklasse“, sagt Andreas Wende, Geschäftsführer von NAI apollo. Insgesamt wechselten in den vergangenen drei Monaten rund 36.900 Wohneinheiten den Eigentümer. Der durchschnittliche Preis je Wohnung stieg im Vergleich zum Vorjahr um knapp 40 Prozent auf rund 172.000 Euro, vor allem infolge des hohen Anteils an Asset- und Forward-Deals in den Risikoklassen Core und Core Plus. „So zeigt sich unter anderem eine Erhöhung des Transaktionsvolumens von Projektentwicklungen von knapp über 1 Mrd. Euro in den ersten drei Monaten 2020 auf nun über 1,6 Mrd. Euro, was einem aktuellen Marktanteil von 25 Prozent entspricht“, ergänzt Dr. Konrad Kanzler, Leiter Marktforschung der NAI apollo group.

Großvolumige Portfolioverkäufe mit größtem Marktanteil, mittleres Größensegment mit stärkstem Umsatzanstieg

Das gute Ergebnis im ersten Quartal wurde nicht nur durch den milliardenschweren AEW-Deal getrieben. Aufgrund mehrerer Großtransaktionen ab einem Wert von 100 Mio. Euro summierte sich der Umsatz in den entsprechenden Preisklassen auf insgesamt rund 3,7 Mrd. Euro. „Portfoliodeals oberhalb der 100 Mio. Euro-Grenze vereinen zusammen mit fast 58 Prozent deutlich mehr als die Hälfte des Marktvolumens auf sich“, erläutert Stefan Mergen, Geschäftsführender Gesellschafter der apollo valuation & research GmbH. „Bemerkenswert ist auch der große Anstieg um über 83 Prozent auf rund 1,1 Mrd. Euro im mittelgroßen Preissegment „50 < 100 Mio. Euro“, ergänzt Kanzler. Die restlichen 1,5 Mrd. Euro sind den Größenklassen unterhalb der 50 Mio. Euro-Marke zuzuordnen, was einen Gesamtanteil von 24,3 Prozent (Q1 2020: 15,8 Prozent) darstellt.

„Offene Immobilienfonds und Spezialfonds“ stärkste Käufergruppe, „Projektentwickler und Bauträger“ auf Verkäuferseite auf Rang 1

Bei Betrachtung der Investorentypen sticht in den ersten drei Monaten des Jahres vor allem die Gruppe der „Offenen Immobilienfonds und Spezialfonds“ hervor. Diese erhöhten ihr Ankaufsvolumen von 1,4 Mrd. Euro im ersten Quartal 2020 auf rund 3 Mrd. Euro in den vergangenen drei Monaten, womit sie die stärkste Käufergruppe mit 46,2 Prozent des Transaktionsvolumens bilden (Q1 2020: 14,2 Prozent). Zweitplatzierte Investorengruppe mit einem Volumen von rund 0,9 Mrd. Euro sind die „Assetmanager und Fondsmanager“, gefolgt von „Versicherungen und Pensionskassen“, deren Ankaufsvolumen sich auf rund 0,6 Mrd. Euro summiert. Auf der Verkäuferseite belegen die „Projektentwickler und Bauträger“ entsprechend der hohen Marktbedeutung von Projektverkäufen mit einem Anteil von 29,5 Prozent bzw. 1,9 Mrd. Euro den ersten Platz. „Versicherungen und Pensionskassen“ sind, vor allem aufgrund hoher Marktaktivitäten seitens der Soka-Bau, die zweitstärkste Verkäufergruppe in den ersten drei Monaten 2021. Deren Gesamtanteil erhöhte sich von 1,2 Prozent auf 24,4 Prozent bzw. rund 1,5 Mrd. Euro.

Deutsche Investoren bauen Marktanteil aus

Der Anteil der deutschen Investoren am Kaufpreisvolumen hat sich im Vergleich zum Vorjahreszeitraum von 33 Prozent auf 73,6 Prozent erhöht. Das Transaktionsvolumen ist dabei von rund 3,2 Mrd. Euro auf nun rund 4,7 Mrd. Euro gestiegen. Internationale Investoren verzeichnen dementsprechend einen absoluten Rückgang von 6,4 Mrd. Euro (u.a. 6 Mrd. Euro der ADO-Adler-Übernahme geschuldet) auf rund 1,7 Mrd. Euro, wodurch sich ihr Marktanteil um 40 Prozentpunkte auf 26,4 Prozent verringert.

Die meisten Transaktionen (nach Anzahl) fanden auf Ebene der Bundesländer zum Jahresauftakt in Nordrhein-Westfalen, Berlin und Bayern mit Marktanteilen von 14,3 Prozent bis 18,8 Prozent statt. „Auf kommunaler Ebene liegt der Fokus weiterhin vor allem auf den deutschen Top-7-Städten. Aber auch an Standorten in den erweiterten Ballungsräumen sowie Wachstumszentren sind hohe Transaktionsaktivitäten zu verzeichnen, zuletzt vor allem in den Metropolregionen Rhein-Main und Rhein-Ruhr sowie in Großstädten wie Leipzig und Nürnberg“, so Mergen.

Positive Prognose trotz Corona-Krise

Trotz der anhaltenden COVID-19-Pandemie wird die positive Investmentstimmung auch 2021 bestehen bleiben. Von der Corona-Krise zeigt sich das gesamte Wohnsegment bislang nahezu unbeeindruckt. Deutsche Wohnimmobilien, eine als vergleichsweise risikoarm angesehene Anlagemöglichkeit, werden infolgedessen von einer wachsenden Zahl an Investoren gesucht, wodurch die Transaktionsaktivitäten hoch bleiben werden. „Die hohe Marktdynamik zum Jahresauftakt sowie erwartete und zum Teil bereits angekündigte Transaktionen auch seitens der Immobilienriesen lassen eine optimistische Prognose zu“, so Wende. Für das zweite Corona-Jahr prognostiziert NAI apollo zum jetzigen Zeitpunkt ein erneut überdurchschnittliches Ergebnis im Bereich der 20 Mrd. Euro-Marke, womit der Fünfjahresschnitt von 17,7 Mrd. Euro klar überschritten werden dürfte.