NAI apollo: Deutscher Wohnportfoliotransaktionsmarkt im Herbst 2021 auf Rekordkurs

-     Wohnportfoliotransaktionsvolumen mit 21,4 Mrd. Euro nach neun Monaten 2021 bereits über Vorjahresendergebnis

-     Megadeals prägen Marktgeschehen

-     Öffentliche Hand durch Berlins Großankauf nun drittstärkste Käufergruppe nach „Immobiliengesellschaften“ und „Offene Immobilienfonds / Spezialfonds“

-     Hoher Anteil von Core-Produkten und generelle Verteuerung führt zu Anstieg des durchschnittlichen Kaufpreises

-     Prognose 2021: mit Übernahme der Deutsche Wohnen und einer Fortführung der bisherigen Marktdynamik wird mit einem Überschreiten der 40 Mrd. Euro-Marke und somit einem historischen Jahresrekord gerechnet.

Frankfurt am Main, 06.10.2021 – Nach Analyse des inhabergeführten Immobilienberatungsunternehmens NAI apollo – Partner der NAI apollo group – ist der Transaktionsmarkt für Wohnportfolios in Deutschland auf dem Weg zum besten Jahresergebnis aller Zeiten. Infolge des sehr guten Quartalsergebnisses, das mit rund 11,3 Mrd. Euro über dem Gesamtresultat der ersten Jahreshälfte liegt (Q1 2021: 6,3 Mrd. Euro / Q2 2021: 3,7 Euro), klettert das gehandelte Volumen in den ersten neun Monaten des Jahres auf rund 21,4 Mrd. Euro (112.800 gehandelte Wohneinheiten). Damit ist das bisherige zweithöchste Jahresresultat, das 2020 mit 21,2 Mrd. Euro erreicht wurde, bereits nach drei Quartalen überschritten worden. „Zusammen mit der erwarteten Megafusion der größten deutschen Wohnungsunternehmen Deutsche Wohnen und Vonovia steuert das Jahr 2021 auf einen historischen Höchstwert zu. Der bisherige Rekord von 2015 mit 23,9 Mrd. Euro wird in diesem Jahr mehr als deutlich übertroffen“, sagt Andreas Wende, Geschäftsführer von NAI apollo.

Große Bedeutung auf dem Transaktionsmarkt haben Verkäufe ab 500 Mio. Euro, deren Umsatzbeitrag im jetzigen Jahresverlauf auf rund 9,3 Mrd. Euro beziehungsweise um knapp 24 Prozent im Vorjahresvergleich gestiegen ist. Auf das dritte Quartal entfallen hiervon insgesamt 7,5 Mrd. Euro aus Ankäufen von knapp 33.000 Einheiten. „Größter Deal des bisherigen Jahres war der Verkauf des deutschen Wohnungsbestands von Akelius im dritten Quartal. Dabei übernimmt die schwedische Heimstaden-Gruppe das Portfolio mit über 14.000 Einheiten in der Bundeshauptstadt und knapp 3.600 Einheiten in Hamburg. Große Aufmerksamkeit ebenfalls im dritten Quartal erhielt zudem der Ankauf von 14.750 Wohnungen und etwa 450 Gewerbeeinheiten durch die Berliner Landesgesellschaften HOWOGE, Degewo und Berlinovo aus den Beständen der Vonovia und Deutsche Wohnen für rund 2,5 Mrd. Euro“, ergänzt Dr. Konrad Kanzler, Head of Research der NAI apollo.

Projektentwicklungen wieder mit zunehmender Bedeutung

Nach einem deutlichen Rückgang im Vorjahr hat der Anteil von Projektentwicklungen am Transaktionsgeschehen wieder zugenommen. „Infolge einer Vielzahl an großvolumigen Forward-Deals hat sich das entsprechende Transaktionsvolumen von über 5 Mrd. Euro im Vergleich zum Vorjahreszeitraum mehr als verdoppelt. Der Anteil an Projektentwicklungen am Gesamtvolumen beläuft sich nach neun Monaten 2021 nun auf knapp 24 Prozent. Auch im dreistelligen Millionenbereich wurden mehrere Forward-Deals verzeichnet“, so Kanzler. Zu den größten Projektentwicklungstransaktionen zählt der Erwerb von über 1.100 Mikroapartments der Marken "The Fizz" und "HVNS" in Freiburg und Hamburg durch International Campus von Capital Bay für 230 Mio. Euro. In der ersten Jahreshälfte wurde unter anderem der Erwerb von fast 540 Wohnungen in der Quartiersentwicklung „Friedenauer Höhe" in Berlin durch Quantum vom Joint Venture aus OFB Projektentwicklung und Instone Real Estate vermeldet. Weitere Beispiele kommen aus Bayern, wo mehrere Schultheiß-Projektentwicklungen gehandelt wurden. So hat sich unter anderem Allianz Real Estate für verschiedene Allianz-Gesellschaften mehrere Objekte für rund 135 Mio. Euro in Nürnberg gesichert, die von der Schultheiß Projektentwicklung erbaut werden. „Die große Bedeutung von Projektentwicklungen, ein hoher Anteil an Core-Produkten sowie ein genereller Preisanstieg sowohl im Bestands- als auch Neubausegment schlagen sich auch auf die Preisentwicklung nieder“, so Stefan Mergen, Geschäftsführender Gesellschafter der apollo valuation & research GmbH. So ist der durchschnittliche Preis je Wohnung in den ersten drei Quartalen auf über 189.000 Euro angewachsen. Zu Jahresmitte lag dieser noch bei 176.500 Euro je Wohnung.

Mittleres Größensegment mit höchstem Umsatzanstieg, Deals ab 100 Mio. Euro mit größtem Umsatzanteil

In den ersten neun Monaten 2021 wurden in allen Größenklassen Steigerungen des Transaktionsvolumens verzeichnet. Die Bandbreite der Pluswerte liegt zwischen 16,7 (Größenklasse: „10 < 25 Mio. Euro“ auf 1,4 Mrd. €) und 133,3 Prozent (Größenklasse „50 < 100 Mio. Euro“ auf 2,8 Mrd. €). Dank großvolumiger Paketverkäufe entfällt im Jahresverlauf 2021 mit rund 14,3 Mrd. Euro (Q1-Q3 2020: 11,1 Mrd. Euro) erneut der größte Anteil (bzw. 67,1 Prozent) des Transaktionsvolumens auf die Größenklassen der Deals „über 100 Mio. Euro“. Hierzu beigetragen haben nicht nur die milliardenschweren Megadeals, sondern auch mehrere Asset-Deals im dreistelligen Millionenbereich. Dazu zählt der bereits im Halbjahresbericht angeführte Erwerb von über 4.300 Wohn- und Gewerbeeinheiten durch Peach Property in Nordrhein-Westfalen und im Großraum Bremen.  

Transaktionen großer Portfolios sorgen für eine Vervielfachung des Ankaufsvolumens vor allem bei „Immobiliengesellschaften“ und „Öffentliche Verwaltungen / Kommunen“

„Die umsatzstärkste Käufergruppe waren in den ersten drei Quartalen des Jahres 2021 die Immobiliengesellschaften mit einem Ankaufsvolumen von 6,8 Mrd. Euro. Sie lagen damit um 5,4 Mrd. Euro über dem von ihnen verantworteten Volumen des Vorjahreszeitraums. Für die starke Zunahme ist vor allem das schwedische Wohnungsunternehmen Heimstaden Bostad mit Ankäufen in Berlin, Hamburg und verschiedenen ostdeutschen Städten verantwortlich“, so Mergen. Die zweitplatzierten „Offene Immobilienfonds / Spezialfonds“ konnten ihre Akquisitionen von insgesamt 2,3 Mrd. Euro in den ersten neun Monaten 2020 auf rund 6,2 Mrd. Euro im jetzigen Jahresverlauf ausbauen, womit rund 29,1 Prozent des Gesamtvolumens auf diese entfällt. Auf Platz 3 folgt die öffentliche Hand mit 3,6 Mrd. Euro (Q1-Q3 2020: 0,7 Mrd. Euro). Auch sie konnten ihren Umsatzbeitrag bis zum Ende des dritten Quartals gegenüber dem Vorjahreszeitraum vervielfachen. „Hierzu hat vor allem der Ankauf der über 15.000 Wohn- und Gewerbeeinheiten durch das Land Berlin aus den Beständen der Deutsche Wohnen und Vonovia für rund 2,5 Mrd. Euro den wesentlichen Beitrag geleistet. Dem Kauf vorangegangen war ein Angebot der Deutsche Wohnen und Vonovia an das Land Berlin über insgesamt 20.000 Wohnungen, das im Zusammenhang der Fusion der beiden Immobilienkonzerne stand. Für einen Teil hiervon haben die kommunalen Wohnungsbaugesellschaften nun eine positive Kaufentscheidung getroffen“, erklärt Kanzler. Auf Verkäuferseite belegen die „Immobilienaktiengesellschaften / REITs“ wie im Vorjahreszeitraum den ersten Platz mit einem Anteil von über 39 Prozent bzw. rund 8,4 Mrd. Euro. Nicht überraschend folgen auf Rang 2 die „Projektentwickler / Bauträger“ mit einem Gesamtanteil von über 26 Prozent bzw. 5,6 Mrd. Euro.

Deutsche Investoren mit dem höchsten Ankaufsvolumen

Mit einem Marktanteil von rund 60 Prozent konnten sich inländische Investoren in den ersten neun Monaten 2021 den Löwenanteil am Transaktionsvolumen sichern und ihr Ankaufsvolumen im Vergleich zum Vorjahr um über 78 Prozent auf 12,8 Mrd. Euro ausbauen. Parallel schließen sie mit einem Anteil von rund 86 Prozent die meisten Transaktionen ab. Der Umsatzanteil der internationalen Anleger geht demnach auf ca. 40 Prozent (Q1-Q3 2020: 54,7 Prozent) zurück.

Historischer Rekordwert trotz erwarteter Veränderungen bei den politischen Rahmenbedingungen

Neue regulatorische Eingriffe zulasten der Wohnungswirtschaft seitens der zukünftigen Regierungskoalition sind infolge der neuen Regierungsbildung in der Bundesrepublik wahrscheinlich. Zuletzt hat sogar der Berliner Senat eine Initiative für einen bundesweiten Mietendeckel in den Bundesrat eingebracht. Zudem ist in und für Berlin per Volksentscheid für die Enteignung von privaten Wohnungsunternehmen mit mehr als 3.000 Wohnungen votiert worden. „Die tatsächlichen Erfolgsaussichten dieses Vorhabens sind zwar gering, auch weil die voraussichtlich neue Regierende Bürgermeisterin Berlins, Franziska Giffey, keine Befürworterin ist. Dennoch könnten sich diverse Rahmenbedingungen während der Post-Covid-Zeit verändern. Der resiliente deutsche Wohnportfoliomarkt als inflationsgeschützte Anlagealternative wird aber nach wie auf großes Interesse bei Investoren mit einem langfristigen Horizont stoßen“, so Wende.

Mit dem bereits registrierten Rekordwert (21,4 Mrd. Euro) innerhalb der ersten neun Monate eines Jahres ist das sichere Erreichen der Jahresbestmarke von 2015 (23,9 Mrd. Euro) bereits jetzt fast geglückt. Nach einer Unternehmensübernahme der Deutsche Wohnen durch Vonovia wird von NAI apollo ein historischer Rekordwert von über 40 Mrd. Euro für das Gesamtjahr 2021 prognostiziert. Die Megafusion wird zudem die Bundeshauptstadt Berlin, in der bereits die größten Transaktionen der letzten Monate verortet waren, noch stärker in den Fokus der Marktgeschehens rücken. Parallel werden Veränderungen auf Bundesebene infolge einer neuen Regierung ebenso wie der Berliner Volksentscheid für eine Enteignung nicht folgenlos bleiben. „Zwar ist eine Durchsetzung unrealistisch, dennoch wird die Politik nun bestrebt sein, mehr sozialpolitisches Engagement zu zeigen und die Wohnraumversorgung unterhalb des Marktniveaus zu verbessern“, so Mergen.