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  • NAI apollo: Deutscher Wohnportfoliotransaktionsmarkt mit erfolgreichem Jahresauftakt

NAI apollo: Deutscher Wohnportfoliotransaktionsmarkt mit erfolgreichem Jahresauftakt

  • Fehlende Megaabschlüsse, aber dynamisches Marktgeschehen in den mittleren Größenklassen führen zu einem Transaktionsvolumen von rund 4,1 Mrd. Euro im ersten Quartal 2022
  • Große Bedeutung von Projektentwicklungen mit 54-prozentigem Marktanteil
  • Gruppe der Immobiliengesellschaften nun zweitstärkste Käufergruppe hinter Offenen Immobilienfonds & Spezialfonds
  • Prognose 2022: Unsicheres Marktumfeld erschwert Ausblick, dennoch lassen zum jetzigen Zeitpunkt die aktuell hohen Marktaktivitäten ein Jahresergebnis von über 20 Mrd. Euro möglich erscheinen


Frankfurt am Main, 06.04.2022 –Der Transaktionsmarkt für Wohnportfolios in Deutschland ist nach dem Rekordjahr 2021 trotz der unsichereren Rahmenbedingungen, die vor allem im Zusammenhang mit der weiterhin nicht überstandenen Coronapandemie sowie dem russischen Angriffskrieg auf die Ukraine stehen, weitestgehend unbeschadet in das neue Jahr gestartet. Nach Analyse des inhabergeführten Immobilienberatungsunternehmens NAI apollo – Partner der NAI apollo group – beläuft sich das in den ersten drei Monaten gehandelte Volumen auf rund 4,1 Milliarden Euro. Gegenüber dem Vorjahresquartal (6,3 Mrd. Euro) und dem Fünf-Jahresdurchschnitt (6,1 Mrd. Euro) stellt dies zwar eine deutliche Abnahme dar, diese ist vor allem aber auf das aktuelle Fehlen von Großportfoliotransaktionen oberhalb der 500 Mio. Euro-Grenze zurückzuführen. „Wird allein der letztjährige Megadeal zwischen der Soka-Bau und dem Investmentmanager AEW herausgerechnet, verringert sich die Jahresdifferenz auf rund 1 Mrd. Euro. Angesichts der aktuell wachsenden Unsicherheit ist der Jahresstart also durchaus positiv zu bewerten“, so Dr. Marcel Crommen, Geschäftsführer von NAI apollo. Insgesamt wechselten in den vergangenen drei Monaten rund 17.300 Wohneinheiten den Eigentümer.

 Rekordresultat beim Handel von Projektentwicklungen

Bei den größten Transaktionen zu Jahresbeginn 2022 handelt es sich überwiegend um Forward-Deals. „Mit deren Handel ist im ersten Quartal 2022 ein Portfolioumsatz von rund 2,2 Mrd. Euro erzielt worden. Dies sind 600 Mio. Euro bzw. 37 Prozent mehr als zu Beginn 2021“, so Dr. Konrad Kanzler, Head of Research der NAI apollo group. Der Durchschnitt der Jahresanfangsquartale der vergangenen fünf Jahre ist um rund 0,9 Mrd. Euro bzw. um mehr als 64 Prozent überschritten worden. Vor allem infolge dieses hohen Anteils an Forward-Deals kletterte auch der durchschnittliche Preis je Wohnung auf dem Wohnportfoliomarkt auf ein historisches Niveau von rund 236.000 Euro. Im ersten Quartal 2021 lag der durchschnittliche Preis je Wohnung noch bei rund 172.000 Euro.

Klasse „100 - <500 Mio. Euro“ mit höchstem Marktanteil

Durch das Fehlen von Großtransaktionen oberhalb der 500 Mio.-Euro-Marke entfällt der größte Marktanteil auf die Kategorie „100 - <500 Mio. Euro“. Insgesamt sind rund 1,7 Mrd. Euro in dieses Preissegment geflossen, was einem Anteil von 42,1 Prozent am Transaktionsvolumen entspricht (Q1 2021: 29,5 Prozent mit 1,9 Mrd. Euro). Darauf folgen die Cluster im mittleren Preissegment (50 - <100 Mio. Euro sowie 25 - <50 Mio. Euro), auf die zusammen rund 1,8 Mrd. Euro entfallen. Die kleineren Preisklassen unterhalb der 25 Mio. Euro-Marke vereinen rund 0,6 Mrd. Euro auf sich. „Die Bedeutung von Forward-Deals ist in allen Clustern groß. So machen diese im Segment ‚100 - <500 Mio. Euro‘ fast 70 Prozent, im mittleren Größencluster nahezu die Hälfte und bei den kleineren Preisklassen mehr als ein Drittel des gehandelten Volumens aus“, so Stefan Mergen, Geschäftsführer der apollo valuation & research GmbH.

Bei dem größten Deal im dreistelligen Millionenbereich handelt es sich in diesem Quartal um den Wohnanteil eines Portfolios bestehend aus vier zum Teil gemischtgenutzten Quartiersentwicklungen mit einer Wohn- und Gewerbefläche von 80.000 m². Hierbei verkaufte der Projektentwickler Quarterback Immobilien u.a. 650 Neubauwohnungen in Dresden, Leipzig und Jena an den offenen Immobilienfonds hausInvest der Commerz Real. Zu den größten Bestandstransaktionen zählt der zum Jahresbeginn vermeldete Ankauf von 640 Wohnungen durch Covivio für über 150 Mio. Euro von Nox Capital Holding. Die Einheiten befinden sich in innerstädtischen Lagen Berlins.

„Die Investoren haben sich weiterhin in Kauflaune befunden. Angesichts stabiler bis weiter steigender Mieten und einer immer noch allgemein hohen Nachfrage sind Anleger auch bereit, sehr hohe Preise zu zahlen“, erläutert Mergen.

„Immobiliengesellschaften“ mit wachsendem Ankaufsvolumen, „Projektentwickler und Bauträger“ stärkste Verkäufer

In Bezug auf die größten Marktanteile bei den Investorentypen sticht in den ersten drei Monaten des Jahres mit 58,9 Prozent (+12,7 Prozentpunkte) vor allem die Gruppe der „Offenen Immobilienfonds und Spezialfonds“ hervor, die absolut (2,4 Mrd. Euro) im Vergleich zum Vorjahr allerdings verloren hat. Bemerkenswert sind die Ankaufsaktivitäten der „Immobiliengesellschaften“, deren Umsätze im Vergleich zum Vorjahresquartal um 26,9 Prozent auf über 0,5 Mrd. Euro gestiegen sind und mit einem Marktanteil von 12,7 Prozent nun den zweiten Platz belegen.

Auf der Verkäuferseite stehen die „Projektentwickler und Bauträger“ entsprechend der hohen Marktbedeutung von Projektverkäufen mit einem Volumen von 2,7 Mrd. Euro (Q1 2021: 1,9 Mrd. Euro) auf dem ersten Rang. „Trotz Personalmangel in der Bauwirtschaft, steigender Baukosten und fehlender Grundstücke zählt die Gruppe der Projektentwickler mit einem Marktanteil von über 65 Prozent zu den aktivsten Verkäufern“, so Kanzler. 

Deutsche Investoren bauen Marktanteil weiter aus, ausländische Investoren mit deutlichem Rückgang des Ankaufsvolumens

Der Wohnportfoliomarkt ist wie im Vorjahr von deutschen Investoren geprägt worden. So hat sich der Marktanteil einheimischer Käufer am Investmentvolumen sogar zum Jahresanfang von 73,6 Prozent auf rund 84,8 Prozent ausgeweitet. Parallel bedeutet dies aber auch einen Rückgang des Transaktionsvolumens von 4,7 Mrd. Euro im Vorjahresquartal auf nun 3,5 Mrd. Euro. Ausschlaggebend hierfür ist der Mangel an Großverkäufen, an denen deutsche Akteure im letzten Jahr vermehrt beteiligt waren. Ausländische Anleger sind zuletzt am deutschen Markt weniger aktiv gewesen. Im ersten Quartal des laufenden Jahres sind sie für 0,6 Mrd. Euro bzw. rund 15,2 Prozent des Ankaufsvolumens verantwortlich. Ihr Umsatz ist damit im Jahresvergleich um 63,1 Prozent zurückgegangen.

Bei räumlicher Differenzierung lassen sich zum Jahresauftakt die meisten Transaktionen (nach Anzahl) auf Ebene der Bundesländer wie im Vorjahresquartal in Nordrhein-Westfalen, Berlin und Bayern mit Marktanteilen von 13,1 Prozent bis 23,4 Prozent verorten. Auf kommunaler Ebene bleiben die deutschen Metropolen die Hotspots, mit Berlin an der Spitze. Ungebrochen hoch ist zudem die Nachfrage in verschiedenen B- und C-Standorten, wobei zuletzt erneut Leipzig und Dresden herausstachen. 

Schwierige Prognose aufgrund Veränderungen im Marktumfeld

„Der deutsche Wohnportfoliomarkt zeigte sich in den letzten beiden Jahren trotz coronabedingter Unsicherheiten in sehr guter Verfassung und konnte Ende 2021 sogar ein neues Rekordergebnis erzielen. Der Jahresstart 2022 ist zwar etwas schwächer ausgefallen, aber dennoch positiv zu bewerten“, so Kanzler. Die Herausforderungen für die kommenden Monate werden allerdings zunehmen. Die im Zusammenhang mit dem Ukrainekrieg stehenden Entwicklungen wie die Steigerung von Rohstoff- und Energiepreise, könnten sich stärker auf die Konjunktur niederschlagen als noch vor wenigen Wochen angenommen. Zudem ist die Coronapandemie noch nicht in Gänze überstanden. Hinzu kommen eine zunehmende Inflation sowie ansteigende Bauzinsen. Mittelfristig erwartet NAI apollo auch eine Erhöhung des Leitzinsniveaus seitens der EZB. „Diese Faktoren, deren weitere Entwicklung schwer abzuschätzen ist, beeinflussen in unterschiedlichem Maße die Immobilienmärkte und machen eine Prognose schwierig. Nichtdestotrotz hat der deutsche Wohnungsmarkt seine hohe Resilienz bewiesen. Als scheinbar krisensicheres Investmentziel sollte das Wohnsegment demnach auch zukünftig auf eine starke Nachfrage treffen und hohe Marktaktivitäten nach sich ziehen“, so Crommen. Die Bedeutung von risikoarm angesehenen Forward-Deals bleibt groß. Aus Portfoliobereinigungen unter anderem infolge des steigenden Sanierungsdrucks dürfte zudem auch ein höheres Angebot an Bestandsobjekten resultieren. NAI apollo erwartet zum gegenwärtigen Zeitpunkt für 2022 ein Ergebnis von über 20 Mrd. Euro und damit im Bereich des Jahres 2020 (21,2 Mrd. Euro). Als problematisch könnte sich mittelfristig die Preisentwicklung darstellen. „Vor allem im Neubausegment machen steigende Rohstoff- und Energiepreise sowie zunehmende Bauvorgaben zur Reduzierung von Treibhausgas-Emissionen bei sich verschlechternden Finanzierungskonditionen eine weitere und deutliche Erhöhung der Wohnungskaufpreise unvermeidbar. Diese werden für Käufer dann über die Mieteinnahmen häufig nicht mehr wirtschaftlich abzubilden sein“, so Mergen. „Hier ist unter anderen die Politik gefragt, die sich eine erhebliche Ausweitung der Bauaktivitäten zum Ziel gesetzt hat.“

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