NAI apollo: Flächenmangel sorgt auf dem Lager- und Logistikflächenmarkt im Rhein-Main-Gebiet für Negativrekord

• Flächenumsatz mit 44.300 m² ca. 50 % unter bereits niedrigem Vorjahresergebnis
• Marktaktivitäten durch Flächenmangel spürbar ausgebremst
• Größensegment „1.501 m² bis 3.000 m²“ mit größtem Umsatzanteil
• Handel umsatzstärkster Flächennachfrager
• Prognose 2022: Weitere Entwicklung unklar, Energieembargo würde Lager- und Logistikbranche unmittelbar treffen, Flächennachfragesteigerung bei Aufbau neuer Lager- und Produktionsstätten zur Vermeidung anfälliger Lieferketten

 Frankfurt am Main, 13.04.2022 – Der Lager- und Logistikflächenmarkt im Rhein-Main-Gebiet ist mit einem Negativrekord in das Jahr 2022 gestartet. Nach Analyse des inhabergeführten Immobilienberatungsunternehmens NAI apollo beläuft sich der Flächenumsatz durch Vermietungen und Eigennutzer in den ersten drei Monaten des neuen Jahres auf rund 44.300 m². „Dies ist das niedrigste Quartalsergebnis seit Beginn unserer Datenerfassung. Die bereits unterdurchschnittlichen Jahresstarts 2020 und 2021 mit jeweils rund 90.000 m² sind jetzt nochmals halbiert worden. In beiden Fällen standen am Jahresende aber positive Umsatzergebnisse. 2021 endete sogar trotz des schlechten Jahresbeginns mit einem neuen Umsatzrekord“, so Dr. Marcel Crommen, Geschäftsführer von NAI apollo. Mit der Coronapandemie bzw. den pandemiebedingten Einschränkungen ist die jetzige Entwicklung nicht zu begründen. Deren Auswirkungen haben sich in der Vergangenheit in Grenzen gehalten. Kurzzeitige Rückgänge bei den Marktaktivitäten sind zeitnah wieder aufgeholt worden. Momentan bestehen zahlreiche Unsicherheitsfaktoren, die vor allem aus dem Ukrainekrieg resultieren. Größere negative Konsequenzen für den hiesigen Lager- und Logistikmarkt wären außerdem zu erwarten, wenn es in Folge der aktuellen Entwicklung zu einem deutlicheren Wirtschaftsrückgang in Deutschland kommen sollte.

Flächenmangel in allen Größenclustern

Im jetzigen Resultat spiegelt sich stattdessen ein Problem des Marktes wider, auf das bereits lange Zeit nahezu gebetsmühlenartig hingewiesen wird. „Es gibt keinen Nachfragerückgang. Als problematisch stellt sich im Rhein-Main-Gebiet stattdessen das Angebot dar. Beziehbare Flächen, die den Nutzeransprüchen entsprechen, sind nicht mehr nur Mangelware, es fehlt an diesen nahezu ganz. Die Unternehmen zeigen sich mittlerweile sehr kompromissbereit, aber selbst in den mittleren und kleinen Flächenclustern sind die Engpässe mittlerweile immens“, sagt Stefan Weyrauch, Co-Head of Industrial and Logistics bei NAI apollo. Dennoch hätte auch ein etwas besseres Quartalsergebnis erzielt werden können. Aktuell stehen mehrere Mietabschlüsse in neuen Bauvorhaben kurz vor der Finalisierung. „Unter anderem haben noch ausstehende Baugenehmigungen dazu geführt, dass diese in die Umsatzberechnungen des ersten Quartals noch nicht eingerechnet worden sind. Hätten diese ausnahmslos Berücksichtigung gefunden, hätte sich das Umsatzresultat auf rund 80.000 m² erhöht. Damit wäre es aber auch unter den Ergebnissen der Vorjahre geblieben“, erklärt Dr. Konrad Kanzler, Head of Research der NAI apollo group.

“Süd-Osten“ wieder umsatzstärkster Teilmarkt in Rhein-Main

Die fehlenden Abschlüsse im Neubausegment spiegeln sich deutlich in den unterschiedlichen Teilaspekten des Marktes wider. Machte der Neubau im gesamten Vorjahr noch einen Marktanteil von 42 Prozent aus, fällt dieser in den ersten drei Monaten gänzlich aus. „Vor allem großflächige Neubauprojekte haben im letzten Jahr auch zu hohen Marktaktivitäten in den Randbereichen des Marktgebietes geführt“, so Kanzler. „Insbesondere die Entwicklungen der Dietz AG im interkommunalen Gewerbegebiet „Limes“ bei Hammersbach sowie von Hillwood in Kleinostheim führten zu einem signifikanten Bedeutungsgewinn der Teilmärkte im Osten sowie Nord-Osten“. Im bisherigen Jahresverlauf 2022 haben diese Bereiche mit einem gemeinsamen Marktanteil von 30 Prozent zwar weiterhin eine wichtige Rolle, allerdings positioniert sich der traditionell starke Süd-Osten mit 20.900 m² bzw. über 47 Prozent mit Abstand auf den ersten Rang der umsatzstärksten Teilmärkte.

Keine Großabschlüsse oberhalb von 10.000 m²

Bei Differenzierung nach Größenklassen weisen die kleineren Flächencluster die größten Umsatzanteile auf. „Dabei sticht das Segment ‚1.501 m² bis 3.000 m²‘ heraus, auf das mit über 19.000 m² nicht nur der größte Umsatzanteil von 44 Prozent entfällt, sondern in dem im Vorjahresvergleich als einziges Flächensegment Zugewinne verzeichnet werden konnten. Hingegen ist oberhalb von 10.000 m² kein Abschluss und in der Klasse ‚5.000 bis 10.000 m²‘ lediglich eine Anmietung mit knapp 5.600 m² zu verzeichnen“, erläutert Kanzler. Zum Vergleich: Im ersten Quartal 2021 sind in diesen Größenclustern ab 5.000 m² in fünf Deals zusammen fast 44.000 m² umgesetzt worden.

Wichtigster Flächennachfrager in den ersten drei Monaten des Jahres ist der Handel, auf den rund 29.400 m² und damit rund 66 % der umgesetzten Fläche entfällt. Mit deutlichem Abstand folgen Unternehmen aus Industrie und dem verarbeitenden Gewerbe mit 6.900 m² sowie die Transport-, Lager- und Logistikdienstleister mit 3.500 m². Dies entspricht der Reihenfolge im ersten Quartal 2021, alle Branchen konnten aber ihre Vorjahresumsätze nicht wieder erreichen. „2021 meldete sich die Lager- und Logistikbranche im Jahresverlauf mit deutlich steigenden Anmietungsaktivitäten eindrucksvoll zurück. Dies hat sich nun im neuen Jahr bisher nicht fortgesetzt“, so Crommen. Die notwendige Nachfrage hierfür ist zwar weiterhin vorhanden, allerdings zielt dieses vor allem auf das derzeit nur wenig verfügbare moderne und großflächige Segment. Dies spiegelt sich auch in der Mietentwicklung wider. „Aufgrund fehlender Abschlüsse im Hochpreissegment hat es hier zuletzt keine Bewegung gegeben. Mit entsprechenden Neuverträgen wird in den kommenden Monaten aber eine weitere Aufwärtsbewegung erfolgen, woraus ein klares Überschreiten der 7-Euro-Marke bei der Spitzenmiete für Logistikflächen ab einer Fläche von 5.000 Quadratmetern resultieren wird“, ergänzt Weyrauch. Aktuell beträgt die Spitzenmiete 6,80 € je Quadratmeter.

Neubauaktivitäten reichen zur Deckung des Bedarfs nicht aus

Der Marktausblick auf die kommenden Monate steht in enger Verbindung zur Entwicklung des Flächenangebots. Die geringe Verfügbarkeit in mittlerweile allen Flächengrößen wird sich kurzfristig nicht signifikant ändern, auch weil es an Grundstücken fehlt, die hinsichtlich Lage, Größe und Genehmigungsfähigkeit für entsprechende Neubauvorhaben geeignet sind. „Hinsichtlich neuer spekulativer Bauprojekte sind die bereits zu Jahresbeginn genannten Vorhaben von INBRIGHT in Hanau, von HubOne in Langenselbold und Hanau, von Four Parx in Dreieich und Mainz oder auch das gemeinsame Projekt von der Dietz AG und der Fraport AG auf dem Mönchhof-Areal in Kelsterbach hervorzuheben. Neue Planungen haben unter anderem Segro in Mörfelden-Walldorf sowie MLP in Idstein vermeldet, während ein neues Projekt von Garbe in Bodenheim bereits vor Baubeginn komplett vermietet sein dürfte“, sagt Weyrauch. All diese Vorhaben, die Flächengrößen von maximal 25.000 m² haben werden, reichen aber nicht aus, um für wirkliche Entlastung auf dem Markt zu sorgen.

Rezession bei weiteren Sanktionen möglich

Nicht abzuschätzen ist die weitere Entwicklung und die Folgen des Ukrainekriegs. Sollten weitere Sanktionen wie ein Embargo für Energielieferungen beschlossen werden, wäre die Logistik hiervon unmittelbar betroffen. Darüber hinaus ist dann eine Rezession wahrscheinlich, die alle Wirtschaftsbereiche einschließen würde. „Parallel unterstützen die bereits während der Coronapandemie erlebten und jetzt wieder angefachten Störungen von Lieferketten ein Umdenken in Wirtschaft und Gesellschaft. Langfristig ist ein Aufbau von neuen Produktionsstätten sowie zusätzlichen Lagerungsmöglichkeiten prognostizierbar, um zukünftig auf Lieferengpässe besser reagieren zu können“, erläutert Crommen. Hieraus resultiert wiederum zusätzlicher Flächenbedarf vor allem von Industrie und Handel, von dem die Lager- und Logistikflächenmärkte profitieren sollten.