NAI apollo: Frankfurter Bürovermietungsmarkt setzt schwache Performance in Q2 2023 fort

Frankfurt am Main, den 3. Juli 2023 – Der Frankfurter Büroflächenmarkt inklusive Eschborn und Offenbach-Kaiserlei ist im zweiten Quartal 2023 weiterhin von zurückhaltenden Marktaktivitäten geprägt. NAI apollo, Partner der NAI apollo group, erfasste für die Monate April bis Juni 2023 einen Flächenumsatz durch Vermietungen und Eigennutzer in Höhe von 91.300 Quadratmetern, womit das Ergebnis des ersten Quartals 2023 zwar leicht übertroffen wurde (82.800 Quadratmeter), es nach Q2 2020 (46.900 Quadratmeter) und Q2 2022 (87.800 Quadratmeter) jedoch das drittschwächste zweite Quartal seit 2014 (75.600 Quadratmeter) ist.  

Insgesamt summiert sich das Umsatzergebnis für die ersten sechs Monate 2023 auf 174.100 Quadratmeter. „Damit bewegt sich das Resultat klar unterhalb des Schnitts der ersten Halbjahre der vorangegangenen zehn Jahre. Auch der 5-Jahres-Durchschnitt wird mit 12 Prozent signifikant unterschritten. Allerdings stechen in diesem Betrachtungszeitraum die von Corona und Lockdowns geprägten ersten sechs Monate 2020 mit 116.100 Quadratmeter als Ausreißer noch deutlich negativer heraus“, ordnet Michael Preuße, Head of Office and Retail Letting bei NAI apollo das aktuelle Resultat ein.  

Die Deal-Anzahl befindet sich mit 222 erfassten Abschlüssen im ersten Halbjahr 2023 weiterhin auf einem niedrigen Niveau und notiert 14 Deals unter dem Vorjahr. „Die zwischenzeitliche Zuversicht auf eine schnellere Marktbelebung hat sich aktuell wieder gelegt. Die wirtschaftlichen Aussichten trüben sich ein und Suchprozesse nehmen mehr Zeit in Anspruch. Zugleich finden bei realisierten Abschlüssen teilweise Flächenverkleinerungen statt, was zum einen auf die Umsetzung neuer Arbeitsplatzkonzepte zurückzuführen ist, zum anderen aber auch ökonomisch begründete Einsparungen widerspiegeln kann“, so das Resümee von Martin Angersbach, Director Business Development Office Germany bei NAI apollo. Damit dürfte sich die Erholung des Vermietungsmarktes vorerst verschieben, wenngleich weiterhin einige große Gesuche im Markt sind. „Ob diese es schaffen, eine Trendumkehr hervorzurufen, hängt letztlich von der weiteren allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung und der Ausstrahlungskraft als Impulsgeber entsprechender Anmietungen für andere Unternehmen ab“, führt Angersbach weiter aus.   

Das Volumen an Mietvertragsverlängerungen nach aktiver Marktsondierung ist im Vergleich zum Jahresanfang leicht angestiegen und befindet sich nach den ersten sechs Monaten bei 68.000 Quadratmetern. Damit bewegt es sich jedoch unter dem Vorjahreswert (100.000 Quadratmeter). „Hierbei ist aber zu berücksichtigen, dass in der derzeitigen Gemengelage Unternehmen dazu tendieren, ihre Mietverträge kurz- bis mittelfristig ohne aktive Marktsondierung zu prolongieren und erst einmal abzuwarten. Dies wird in der Umsatzstatistik allerdings nicht erfasst“, erläutert Preuße.  

Mittelgroße Abschlüsse durch Zunahme gekennzeichnet 

Trends des ersten Quartals haben sich im zweiten Quartal fortgesetzt. Demnach fehlen unverändert große Abschlüsse oberhalb der 10.000-Quadratmeter-Marke. Zudem weist das Segment unterhalb der 2.500-Quadratmeter-Schwelle im Jahresvergleich weiterhin Umsatzabnahmen auf. Zuwächse des Umsatzes haben hingegen erneut die Größencluster von 2.501 bis 10.000 Quadratmeter verbucht. „Großgesuche oberhalb von 10.000 Quadratmeter sind zwar im Markt, diese dürften aber eher erst zum Ende des zweiten Halbjahres zur Vertragsunterzeichnung kommen. Kleinere Abschlüsse unterhalb der 1.000 Quadratmeter-Marke liegen mit 69.400 Quadratmetern vier Prozent unter dem Vorjahresvolumen. In der Größenklasse 1.000 bis 2.500 Quadratmeter beträgt der Umsatzrückgang 22 Prozent, womit hier nun 33.400 Quadratmeter erzielt werden. Die darauffolgenden Cluster von 2.501 bis 5.000 Quadratmetern sowie von 5.001 bis 10.000 Quadratmeter zeigen Zuwächse in Höhe von 143 Prozent bzw. 61 Prozent, womit hier in Summe ein Flächenumsatz von 71.300 Quadratmeter unter dem Strich steht“, so Dr. Konrad Kanzler, Head of Research bei NAI apollo. 

Zu den größten Anmietungen des zweiten Quartals zählt der Abschluss von Eintracht Frankfurt, die einen neuen Mietvertrag für das Objekt in der Otto-Fleck-Schneise 7 unterzeichnet hat und nun das ganze Gebäude mit rund 8.800 Quadratmetern beziehen wird. Daneben wurden zwei größere Anmietungen an der Messe erfasst. American Express hat sich dabei für ca. 5.000 Quadratmeter im „The Spin“ entschieden und State Street wird ca. 4.900 Quadratmeter im „One“ belegen. 

Banken, Finanzdienstleister & Versicherungen stärkste Branche 

Mit den größeren Abschlüssen im zweiten Quartal können „Banken, Finanzdienstleister & Versicherungen“ zum Ende des ersten Halbjahres ihren Marktanteil leicht von 23,0 Prozent im Frühjahr auf nun 24,6 Prozent bzw. 42.900 Quadratmeter ausbauen. Es folgen die Gruppen „Kommunikation, IT & EDV“ mit 17.200 Quadratmetern sowie „Bau- & Immobiliengewerbe“ mit 16.900 Quadratmetern. 

Bei der räumlichen Differenzierung entfällt die höchste Nachfrage im ersten Halbjahr auf die zentralen Lagen. So verzeichnen die Teilmärkte Bankenlage, Messe/Europaviertel, Westend und Stadtmitte einen Umsatz von insgesamt 85.400 Quadratmetern, was einem Marktanteil von fast 50 Prozent entspricht. Daneben sind hohe Flächenumsätze auch in Sachsenhausen mit 15.800 Quadratmeter oder im Teilmarkt Flughafen mit 10.500 Quadratmeter erfasst worden. 

Durchschnittsmiete setzt Anstieg fort   

Anmietungen in Premiumobjekten in der Bankenlage sowie in Projekten bzw. Neubauten im Teilmarkt Messe/Europaviertel haben das durchschnittliche Mietniveau erneut ansteigen lassen. So beträgt die Durchschnittsmiete mittlerweile 24,90 €/Quadratmeter – ein Plus von 20 Cent gegenüber dem Vorquartal (24,70 €/Quadratmeter) oder von 7,8 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2022 (23,10 €/Quadratmeter). Bei der Spitzenmiete von 46,00 €/Quadratmeter zeigt sich sowohl im Vergleich zum Vorquartal als auch zum Vorjahreswert keine Veränderung. „Weiterhin erwartete Abschlüsse in Premiumentwicklungen in der Bankenlage deuten auf einen spürbaren Anstieg der Spitzenmiete in der zweiten Jahreshälfte hin. In den letzten Quartalen ist bereits ersichtlich, dass für Unternehmen die qualitativen Eigenschaften der Gebäude stärker in den Vordergrund rücken und die Bereitschaft steigt, hierfür auch höhere Quadratmeterpreise zu zahlen“, so Preuße.  

Am Ende des zweiten Quartals 2023 beträgt der Büroflächenbestand rund 11,54 Mio. Quadratmeter. Komplett fertiggestellt ist nun das „Flow“ in Gateway Gardens am Flughafen mit insgesamt 32.500 Quadratmetern Bürofläche. Für das Gesamtjahr 2023 ist mit der Fertigstellung von insgesamt rund 128.000 Quadratmetern zu rechnen. Die Vorvermietungsquote beträgt hier mittlerweile 47 Prozent. Im darauffolgenden Jahr 2024 werden nach derzeitigem Kenntnisstand ca. 233.000 Quadratmeter Bürofläche mit einer erfassten Belegungsrate von 52 Prozent realisiert. „Die noch verfügbaren Flächen in aktuellen Projekten, die sich in sehr zentralen Lagen befinden und gleichzeitig ESG-Kriterien sowie eine möglichst breite Nutzungsflexibilität bieten, sind bei potenziellen Mietern besonders gefragt“, erläutert Kanzler. 

Leerstand steigt auf 8,9 Prozent 

Der Leerstand auf dem Frankfurter Büromarkt ist im zweiten Quartal 2023 spürbar angewachsen. So beträgt der marktaktive Leerstand – also von solchen Büroflächen, die innerhalb von drei Monaten nach Mietvertragsunterzeichnung beziehbar sind – zum Stand 30.06.2023 rund 1,02 Mio. Quadratmeter. Damit ist der Leerstand gegenüber dem Vorjahr um 54.000 Quadratmeter bzw. um 0,5 Prozent-Punkte auf aktuell 8,9 Prozent angestiegen. „Die Gründe hierfür liegen in den noch freien Flächenverfügbarkeiten in bereits fertiggestellten Projekten, einer Zunahme des Untermietangebotes sowie Flächenreduzierungen im Rahmen von Umzügen. Dies wird sich in den kommenden Monaten infolge der gesamtwirtschaftlichen Eintrübung fortführen und weiteren Druck auf den Leerstand ausüben“, prognostiziert Kanzler.   

Ausblick eingetrübt  

„Die aktuelle Gemengelage aus genereller Zurückhaltung potenzieller Büroflächennachfrager bei Neuanmietungen, einer tendenziellen Verkleinerung bei Neuabschlüssen, dem unverändert anhaltenden Trend zu Verlängerungen sowie der Angebotszunahme an Untermietflächen dürfte sich auch in den Frankfurter Umsatzzahlen des zweiten Halbjahres widerspiegeln. Wenngleich einige größere Abschlüsse unverändert erwartet werden, ist es unwahrscheinlich, dass diese die komplette Gesamtmarktdynamik umkehren“, fasst Angersbach die Situation zusammen. Dementsprechend wird das Umsatzergebnis auch auf Jahressicht unterdurchschnittlich ausfallen, bei einer gleichzeitigen Zunahme bzw. Konsolidierung des Leerstandes auf einem höheren Niveau. Parallel wird die Fokussierung der Nutzernachfrage auf zentrale und ESG-konforme Neubauten zu einem erneuten Anstieg des Mietniveaus auf dem Frankfurter Büromarkt führen.