NAI apollo: Lager- und Logistikflächenmarkt im Rhein-Main-Gebiet mit Quartalsergebnis auf Rekordniveau

Frankfurt am Main, 21.07.2021 – Der Lager- und Logistikflächenmarkt im Rhein-Main-Gebiet hat im zweiten Quartal 2021 einen regelrechten Boom erlebt. So sind nicht nur die zum letzten Quartalswechsel bereits erwarteten Großanmietungen zum positiven Abschluss gekommen. Auch weitere Großanmietungen stützen das nun erzielte Umsatzresultat. Nach Analyse des inhabergeführten Immobilienberatungs-unternehmens NAI apollo – Partner der NAI apollo group – beläuft sich der Flächenumsatz durch Vermietungen und Eigennutzer im zweiten Quartal 2021 auf 267.800 m². „Dies ist das beste Quartalsergebnis seit Beginn unserer Datenerfassung. Zusammen mit dem schwachen Jahresstart mit rund 89.000 m² summiert sich das Halbjahresergebnis 2021 auf 356.400 m²“, so Dr. Konrad Kanzler, Head of Research der NAI apollo group. Der Durchschnitt der ersten Halbjahresumsätze der vorangegangenen fünf Jahre ist damit um über 8 Prozent überschritten worden. Die Ergebnisse der ersten Halbjahre 2017 und 2016 bleiben dabei unerreicht.

„Den zentralen Beitrag für die Belebung des Flächenumsatzes hat das Wiedererstarken der nach 2018 zurückhaltend agierenden Lager- und Logistikunternehmen geleistet. Parallel zeigt sich ein Bedeutungsgewinn von Abschlüssen im Neubausegment, die ebenfalls in den Vorquartalen deutlich abgenommen hatten“, erläutert Michael Weyrauch, Head of Industrial Letting and Transaction bei NAI apollo. Hierbei stechen bekannte Areale heraus, in denen es zuletzt zu Erweiterungen gekommen ist bzw. entsprechende Planungen und Projekte umgesetzt werden.

Größter Abschluss des ersten Halbjahres ist die Anmietung von rund 43.000 m² im dritten Bauabschnitt der neuen Projektentwicklung der Dietz AG im interkommunalen Gewerbegebiet „Limes“ bei Hammersbach. „Die Vertragsunterzeichnung erfolgte bereits im letzten Jahr, ist aber erst jetzt wirksam geworden. In trockenen Tüchern ist zudem die Anmietung des kompletten zweiten Bauabschnitts mit ca. 40.0000 m² durch ein international tätiges Unternehmen. Dieser Abschluss fand zu Beginn des dritten Quartals statt und ist somit nicht in die Halbjahreszahlen eingegangen. Somit ist das gesamte Areal samt seiner drei Gebäudekörper voll vermietet“, so Weyrauch. Eine weitere großflächige Anmietung mit fast 40.000 m² durch einen Logistikdienstleister erfolgte in einer Neubauentwicklung in Kleinostheim. Den größten Abschluss in einem Bestandsgebäude hat ein Frachthandlingunternehmen getätigt. Es mietete 18.000 m² im zum Jahresbeginn fertiggestellten zweiten Bauabschnitt im M-Port³ auf dem Mönchhofgelände in Kelsterbach. Alle genannten Deals fanden im zweiten Quartal des Jahres statt. Auf Vermietungen mit mehr als 10.000 m² entfallen über 158.000 m² des Halbjahresumsatzes. Mit einem Marktanteil von 44,4 Prozent sind sie damit die umsatzstärkste Größenklasse, gefolgt vom Segment „5.001 bis 10.000 m²“ (28,5 Prozent). Im Vergleich zum ersten Halbjahr 2021 weisen mit Ausnahme des Segments „3.001 bis 5.000 m²“ alle Größenklassen Umsatzzuwächse auf. 

Transport-, Lager- und Logistikunternehmen wieder umsatzstärkste Flächennachfrager  

Mit 125.700 m² entfällt fast die Hälfte des Flächenumsatzes des zweiten Quartals auf Transport-, Lager- und Logistikunternehmen. „Ein besseres Quartalsergebnis konnten diese zuletzt Ende 2018 erzielen. Auch auf Halbjahressicht bilden die Lager- und Logistikdienstleister mit 139.600 m² bzw. einem Umsatzanteil von 39,2 Prozent die umsatzstärkste Branche“, erläutert Kanzler. Es folgen mit dem Handel der zuletzt Erstplatzierte (27,2 Prozent) sowie Unternehmen aus dem Bereich Industrie und verarbeitenden Gewerbe (22,8 Prozent). Im Vergleich zum ersten Halbjahr 2020 vergrößert die Lager- und Logistikbranche ihren Marktanteil um über 19 Prozentpunkte (+85.500 m²), während der Handel um 24,2 Prozentpunkte verliert (-46.400 m²). Die Bedeutung der Industrie- und Gewerbeunternehmen ist im Jahresvergleich nahezu unverändert.

Neubauflächen finden zeitnah Abnehmer

Eine wichtige Grundlage für den aktuellen Umsatzanstieg ist das Vorliegen des entsprechenden Flächenangebots. „Nahezu alle großflächigen Abschlüsse haben in Neubauvorhaben oder vor kurzem fertiggestellten Projekten stattgefunden. Hier stechen Neuentwicklungen und Erweiterungen im interkommunalen Gewerbegebiet Limes bei Hammersbach und in Kleinostheim von Hillwood heraus. Auch anzuführen sind das Mönchhofareal in Kelsterbach, der Frasers Park in Egelsbach, der P3 Logistic Park in Friedrichsdorf sowie das Logistikzentrum Mainsite in Obernburg“, so Weyrauch.

Allein auf Mietvertragsunterzeichnungen in neuen Vorhaben, also aktuell noch nicht fertiggestellten Projektentwicklungen, sowie Eigennutzerprojekten, mit deren Bau in den vergangenen sechs Monaten begonnen wurde, entfällt nach einer deutlichen Steigerung im zweiten Quartal nun ein Halbjahresumsatz in Höhe von knapp 150.000 m² bzw. ein Marktanteil von 42 Prozent. Im ersten Quartal 2021 belief sich dieser noch auf 16 Prozent.

Südliche und östliche Teilmärkte mit höchsten Umsatzanteilen

Dementsprechend gestaltet sich auch die räumliche Verteilung der Marktaktivitäten innerhalb des Rhein-Main-Gebietes. Mit einem Marktanteil von nahezu 50 Prozent bzw. 175.000 m² liegen die Schwerpunkte unverändert in den südlichen Teilmärkten. Erwartungsgemäß deutlich zugenommen im Vergleich zum ersten Quartal haben die östlichen Bereiche zwischen der Bundesautobahn A3 im Süden und der A5 im Westen, in denen sich der Halbjahresumsatz nun auf rund 117.000 m² summiert. 

Weitere Marktnormalisierung erwartet

Einhergehend mit den sinkenden Corona-Neuinfektionszahlen, der wachsenden Impfquote und der wirtschaftlichen Öffnung hat sich die Stimmung auf dem Lager- und Logistikmarkt im Rhein-Main-Gebiet deutlich aufgehellt. Vor allem die in den vorangegangenen Quartalen abwartend agierenden Transport-, Lager- und Logistikunternehmen zeigen wieder einen erhöhten Flächenbedarf. „Sollte sich die Überwindung der Coronakrise in kommenden Monaten festigen, dürfte sich der positive Trend in der zweiten Jahreshälfte fortsetzen“, so Kanzler. Der Mangel sowohl an Bestandsobjekten, die den Nutzeransprüchen entsprechen, als auch bebaubaren Freiflächen vor allem für großflächige Nutzungen stellt unverändert das größte Problem dar. „Wie die vergangenen Monate gezeigt haben, wird ein entsprechendes Angebot schnell vom Markt absorbiert. Der Trend zum Bedeutungsgewinn der Außenbereiche des Marktgebietes setzt sich infolgedessen weiter fort, da hier zuletzt größere Objekte, teilweise spekulativ errichtet wurden bzw. entsprechende Planungen bestehen“, ergänzt Weyrauch. Eine Umsatzprognose für das laufende Jahr gestaltet sich vor diesem Hintergrund weiterhin schwierig. Die Entwicklungen in den letzten Monaten deuten auf eine Normalisierung der Marktaktivitäten auf Vorkrisenniveau hin, wodurch ein Jahresumsatz im Bereich von 550.000 m² erzielbar erscheint.