NAI apollo: Lager- und Logistikflächenmarkt im Rhein-Main-Gebiet weiterhin mit unterdurchschnittlichen Marktaktivitäten

Frankfurt am Main, 22. Oktober 2019 – Nach Analyse des inhabergeführten Immobilienberatungsunternehmen NAI apollo ist auch im dritten Quartal der Aufschwung auf dem Lager- und Logistikflächenmarkt im Rhein-Main-Gebiet ausgeblieben. Nach einer bereits moderaten ersten Jahreshälfte ist sogar ein leichter Rückgang zu verzeichnen. In den ersten neun Monaten des Jahres summiert sich der Flächenumsatz durch Vermietungen und Eigennutzer nun auf rund 404.000 m². Hiervon entfallen auf die letzten drei Monate 127.000 m² nach rund 138.000 m² bzw. 139.000 m² in beiden ersten Quartalen des Jahres.

Ein schlechteres Quartalsergebnis hatte NAI apollo zuletzt zu Beginn 2017 ermittelt. „Für ein noch geringeres Umsatzresultat in den ersten neun Monaten eines Jahres müssen wir weiter in die Vergangenheit blicken“, so Dr. Konrad Kanzler, Head of Research der NAI apollo group. „Das war zuletzt im Jahr 2012 der Fall, als wir ein Herbstergebnis von 313.000 m² ermittelten“.

Marktberuhigung nach Rekordjahren

Der direkte Vergleich zu den Vorjahren ist ernüchternd. So beläuft sich der Rückgang zu 2018 auf 26,1 Prozent und zum Rekordjahr 2017 sogar auf 30,7 Prozent. „Zwar macht sich mittlerweile die wirtschaftliche Abschwächung vor allem im industriellen Sektor bemerkbar, dennoch erwarten wir weiterhin keinen generellen Abschwung des Marktes. Wir sehen eher eine Marktberuhigung nach mehreren Jahren mit immer wieder neuen Rekordergebnissen. So zeigen andere Logistikmärkte in Deutschland, so vor allem Berlin, auch weiterhin Umsatzresultate auf Rekordniveau“, sagt Michael Weyrauch, Head of Industrial Letting and Transaction bei NAI apollo. Unverändert sind auch im Rhein-Main-Gebiet Flächengesuche im großflächigen Segment am Markt, die sich bei erfolgreichem Abschluss deutlich auf das Umsatzergebnis auswirken werden. Hieran zeigt sich ein weiteres Problem, das die Marktaktivitäten zuletzt beschränkte. Es herrschte in den letzten Monaten ein Mangel sowohl an Bestandshallen, die hinsichtlich Größe und Ausstattung den Nutzeranforderungen entsprechen, als auch an Grundstücken, die von der Lage und der Genehmigungsfähigkeit her für Logistikentwicklungen geeignet sind.

Umsatzrückgang in allen Größenklassen mit Ausnahme der Kleinstflächen

Die umsatzstärkste Größenklasse bleibt auch nach dem dritten Quartal 2019 das großflächige Segment „über 10.000 m²“. Hier sind im Jahresverlauf bislang in zehn Deals rund 188.000 m² Lager- und Logistikfläche umgesetzt worden, was einem Marktanteil von 46,5 Prozent entspricht. „Der größte Abschluss ist dabei der im zweiten Quartal erfolgte Ankauf eines Teils des Opel-Werksgeländes in Rüsselsheim durch das Handelsunternehmen Ikea, das hier unter anderem voraussichtlich eine bestehende Halle mit 33.000 m² als neues Warenverteilzentrum zukünftig nutzen wird. Auf Platz zwei folgt eine Anmietung in einer Projektentwicklung in Rodenbach durch einen Logistiker über rund 30.000 m², die im dritten Quartal erfolgte“, so Kanzler. Trotz dieser Abschlüsse zeigt der Vorjahresvergleich auch im großflächigen Segment einen deutlichen Rückgang von über 26 Prozent bzw. rund 105.000 m². Diese Entwicklung gibt es aber nicht nur bei den Großflächen, sondern auch in anderen Klassen, die sich zwischen 6 und 37 Prozent bewegen. Lediglich im Segment der kleinen Lager- und Logistikobjekte bis 1.500 m² ist wie bereits zur Jahresmitte weiterhin ein Zuwachs auf über 61.000 m² zu ermitteln, der sich im Jahresvergleich nun auf rund 20.000 m² beläuft.

Lager- und Logistikunternehmen wieder mit geringem Vorsprung an erster Position

Als wichtigste Flächennachfrager stehen am Ende des dritten Quartals wieder die Transport-, Lager- und Logistikunternehmen. Nachdem diese zur Jahresmitte ihre langjährige Spitzenposition verloren hatten, vereinen diese mit rund 31,4 Prozent wieder den größten Anteil des Flächenumsatzes auf sich. Hieran haben die beiden größten Abschlüsse des abgelaufenen Quartals – zum einen die genannte Anmietung in Rodenbach, zum anderen schloss ein Logistikdienstleister einen Mietvertrag über rund 18.000 m² in einer Projektentwicklung in Wörrstadt ab – den ausschlaggebenden Beitrag geleistet. „Dennoch bleibt die Lager- und Logistikbranche weit hinter den Anmietungsaktivitäten vergangener Jahre zurück. So liegt der erzielte Flächenumsatz von rund 127.000 m² 60,8 Prozent unter dem Resultat im vergleichbaren Vorjahreszeitraum“, erläutert Kanzler. Alle anderen Branchen konnten ihre Umsatzhöhen nahezu halten oder erhöhen. So fällt der Abstand zum Handel sowie dem Industrie-/Gewerbesektor mit Marktanteilen von 29,2 bzw. 27,7 Prozent entsprechend gering aus.

Die beiden größten Abschlüsse des Quartals haben zudem dafür gesorgt, dass die Bedeutung von Projektanmietungen im Vergleich zum Sommer wieder zugenommen hat. Auf diese entfällt nun ein Marktanteil von 21 Prozent, was absolut einem Flächenumsatz von 85.000 m² entspricht. Die Werte aus dem Vorjahr bleiben aber auch hier bei weitem unerreicht (204.000 m² bzw. 37,3 Prozentanteil).

Verbesserung der Angebotssituation in Aussicht

Für das Jahresabschlussquartal prognostiziert NAI apollo konstante bis leicht steigende Marktaktivitäten, womit auf Jahressicht ein Umsatzergebnis unterhalb des zehnjährigen Mittels von 586.000 m² zu erwarten ist. Zuletzt hat die für den Markt sehr wichtige Branche der Lager- und Logistikunternehmen wieder leicht angezogen. „Um hier auch zukünftig den Bedarf decken zu können, ist der Blick weiterhin auf das benötigte Flächenangebot vor allem im großflächigen Segment zu richten, das hinsichtlich Lage- und Objekteigenschaften den Ansprüchen potenzieller Nutzer entspricht“, so Weyrauch. Hier mehren sich die Anzeichen einer Entspannung. So ist im Vergleich zur Jahresmitte das Angebot an freien Flächen in Bestandsobjekten gestiegen. In Bezug auf Neubauflächen berechnet NAI apollo am Ende des dritten Quartals, dass im Segment über 10.000 m² durch aktuell geplante neue Bauvorhaben und bereits begonnene Projekte rund 400.000 m² anmietbare Hallenfläche entstehen, sofern alles realisiert wird. „Das wären rund 100.000 m² Hallenfläche mehr als wir noch im Sommer dieses Jahres ermittelt haben“, so Weyrauch. Der Trend zu Neubauentwicklungen an verkehrsgünstigen Standorten in den Außenbereichen des Marktgebietes hält dabei weiterhin an.