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NAI apollo: Logistikflächenmarkt im Rhein-Main-Gebiet startet erneut schwach ins Jahr

Frankfurt am Main, 20. April 2023 –Der Lager- und Logistikflächenmarkt im Rhein-Main-Gebiet ist mit einem unterdurchschnittlichen Umsatzresultat in das Jahr 2023 gestartet. Nach Analyse des Immobilienberatungsunternehmens NAI apollo beläuft sich der Flächenumsatz in den ersten drei Monaten des Jahres auf 62.200 Quadratmeter. Damit wurde das schwache Ergebnis zum Jahresende 2022 von 73.900 Quadratmetern nochmals unterboten. Der Negativrekord, der mit 44.300 Quadratmetern im ersten Quartal 2022 und damit genau vor einem Jahr aufgestellt wurde, hat allerdings weiterhin Bestand. Dennoch zählt das jetzige Resultat zu den schlechtesten der vergangenen Jahre. So ist auch der Fünfjahresschnitt der letzten Jahresanfangsquartale (2018 bis 2022) von 105.800 Quadratmetern um rund 41 Prozent und damit deutlich unterschritten worden.

„Zwar hat sich das allgemeine wirtschaftliche Stimmungsbild zu den Vormonaten verbessert, dennoch ist dieses mit Blick auf die Inflations- und Zinsentwicklung sowie abgeflachter Konjunkturprognosen weiterhin eingetrübt. Hiervon betroffen sind auch die Flächennachfrager für Lager- und Logistikflächen, woraus in den letzten Monaten auch bei manchen Unternehmen zurückhaltende Anmietungsentscheidungen resultierten. Trotz teilweise zurückgestellter Expansionsbemühungen ist die Nachfrage nach Lager- und Logistikflächen dennoch groß. Und sie kann in der Rhein-Main-Region unverändert nicht gedeckt werden“, erläutert Barbara T. Lewandowicz, Geschäftsführerin von NAI apollo. „Der Mangel an freien Flächen, die den Anforderungen hinsichtlich Lage, Ausstattung und Nutzungsmöglichkeiten entsprechen, vergrößert sich stetig. Herausstechende Entwicklungen, die in den letzten Jahren vor allem in den Randbereichen des Marktgebiets realisiert worden sind, konnten lediglich kurzfristig für Entlastung sorgen. Beginnend mit dem großflächigen Cluster betrifft dieses Problem mittlerweile alle Größensegmente. Es gibt zwar noch freie Bestandsgebäude, diese erfüllen aber oft nicht die gesetzten Ansprüche. Hervorzuheben sind die stetig wachsenden Anforderungen hinsichtlich Nachhaltigkeit und Energieeffizienz. ESG-Konformität wird in älteren Objekten in den wenigsten Fällen erfüllt“, ergänzt Dr. Konrad Kanzler, Head of Research bei NAI apollo.

Der in den letzten Jahren ohnehin nicht ausreichende Neubau – resultierend aus mangelnden Bauflächen, die für neue Lager- und Logistikprojektierungen geeignet sind – hat im Zuge der aktuellen Krise noch weiter abgenommen. „Konjunktureintrübung, Inflation und vor allem der Anstieg der Bau- und Finanzierungskosten bremsen Entwickler bei der Realisierung neuer Vorhaben zusätzlich ab. Besserung ist hier angebotsseitig somit nicht wirklich in Sicht. Für etwas Entspannung könnte ein sich vergrößerndes Angebot an Untermietflächen sorgen, das aus früheren Großanmietungen resultiert, von denen Teilflächen aktuell ungenutzt sind. Parallel bestehen nachfrageseitig weiterhin Bestrebungen, neue inländische Produktions- und Lagerstätten zur Vermeidung erneuter Lieferkettenproblematiken aufzubauen, wodurch die Flächennachfrage gestützt wird. Die Bereitschaft, hierfür auch deutlich höhere Mieten zu bezahlen, ist vorhanden“, so Stefan Weyrauch, Co-Head of Industrial and Logistics bei NAI apollo. 

Rückgang im großflächigen Cluster wirkt sich am stärksten auf das Umsatzergebnis aus

Bei Differenzierung nach Größenklassen und im Vergleich zum Durchschnitt der vergangenen ersten Quartale der Jahre 2018 bis 2022 – dieser ist mit Blick auf den Negativrekord 2022 aussagekräftiger als ein Vorjahresvergleich – zeigt sich, dass in nahezu allen Größenclustern Umsatzabnahmen stattgefunden haben. Am stärksten fällt dieser im großflächigen Segment oberhalb der 10.000 Quadratmeter-Marke aus. So sind hier in den ersten drei Monaten rund 10.600 Quadratmeter im Rahmen eines einzigen Abschlusses erzielt worden, womit der Fünfjahresschnitt von fast 40.000 Quadratmetern mit über 72 Prozent  deutlich unterschritten wird. Umsatzstärkstes Segment im ersten Quartal 2023 ist das mittlere Größensegment (1.501 bis 3.000 m²) mit 18.700 Quadratmetern. In allen weiteren Größensegmenten liegt das Umsatzergebnis im Bereich von 11.000 Quadratmetern.

„Verbunden mit dem schwachen Quartalsumsatz im großflächigen Segment, der in der Vergangenheit zu einem großen Teil aus neuen Projektentwicklungen resultierte, befindet sich auch der Umsatz im Neubausegment auf einem äußerst niedrigen Niveau“, so Kanzler. So sind durch Anmietungen in Neubauentwicklungen sowie Eigennutzerprojekten zum Jahresstart insgesamt rund 17.900 Quadratmeter generiert worden, was einem Marktanteil von lediglich 28,8 Prozent entspricht. „Hierunter fallen der größte Abschluss des Jahres, die Anmietung von 10.600 Quadratmetern durch die ERNST SCHMITZ Logistics & Technical Services GmbH in einem Neubauvorhaben in Idstein, sowie mehrere Abschlüsse im Gewerbe- und Logistikpark ‘Holzpark Hanau‘, eines der wenigen spekulativ begonnenen Bauvorhaben im Marktgebiet, das nun kurz vor der Fertigstellung steht“, so Kanzler weiter. 2022 sowie 2021 war der Flächenumsatz im Neubausegment und dessen Anteil am Gesamtumsatz in den Startquartalen zwar noch niedriger. In den Jahren zuvor wurden in diesem Segment aber bis zu 80.000 Quadratmeter erzielt (2019). Auch dies unterstreicht das Problem des fehlenden freien Flächenangebots vor allem im Neubaubereich.

Großabschluss bringt Nord-Westen in Führungsposition

Durch den Großabschluss in Idstein und die ansonsten räumlich breiter verteilten Marktaktivitäten ist der „Nord-Westen“ mit 24.300 Quadratmetern im bisherigen Jahresverlauf der umsatzstärkste Teilmarkt im Rhein-Main-Gebiet. Daran schließt sich der Osten an. „Hier haben vor allem die Anmietungen im ‚Holzpark Hanau‘ zu einem Umsatz von insgesamt 9.600 Quadratmeter beigetragen. Die Plätze drei und vier nehmen mit rund 9.200 bzw. 8.500 Quadratmeter die beiden traditionell starken südlichen Teilmärkte ein, die damit ihre zuletzt zurückgewonnene Spitzenposition wieder verloren haben“, sagt Kanzler. 

Als wichtigste Flächennachfrager haben sich, wie zu Beginn des Vorjahres und mit bislang deutlichem Abstand bzw. einem Marktanteil von 41,8 Prozent, die Handelsunternehmen erwiesen, erneut auch infolge von Anmietungen aus dem eCommerce-Bereich. Es folgen mit 34,1 Prozent die Transport-, Lager- und Logistikunternehmen. Andere Branchen kommen auf max. 8,5 Prozent. „Die Marktdominanz des Handels sowie der Lager- und Logistikdienstleister bleibt damit bestehen. Allerdings haben nahezu alle Wirtschaftsbereiche beim absoluten Umsatzvolumen im Vergleich zum Fünfjahresschnitt der vorangegangenen Jahresanfangsquartale verloren“, so Weyrauch. Den stärksten absoluten Rückgang weist dabei der Handel auf, der sich mit aktuell 26.000 Quadratmeter nahezu 20.000 Quadratmeter unter dem Fünfjahresniveau bewegt. „Gewiss kommen hier im Vergleich zu den Vorjahren zum Teil gedrosselte Expansionsplanungen zum Tragen. Auch spiegelt sich hier wiederum das Problem des fehlenden Neubauflächenangebots im Rhein-Main-Gebiet wider. Gerade die Handelsunternehmen sind im Falle von Anmietungsbestrebungen häufig auf große Lager- und Logistikflächen angewiesen, von denen es hier aktuell schlichtweg zu wenig gibt“, ergänzt Weyrauch.

Ausblick auf die kommenden Monate ist schwierig

Prognosen für den weiteren Verlauf des Jahres 2023 sind schwer zu tätigen. Die Einflussfaktoren sind vielfältig. So ist auf die weiterhin schwierige konjunkturelle Situation hinzuweisen, die unverändert zu Verunsicherung führt. Allerdings sehen die Wirtschaftsindikatoren mittlerweile besser aus als noch vor einigen Monaten. „Der Arbeitsmarkt ist bislang robust, die Inflationsrate ist zuletzt gesunken, die im letzten Jahr noch prognostizierte Rezession für 2023 bleibt nach aktuellen Berechnungen vermutlich aus. Als zusätzliche Herausforderungen werden die zuletzt historisch hohen Energie- und Rohstoffpreise sowie der Fachkräftemangel wahrgenommen“, so Lewandowicz. Parallel ist zu unterstreichen, dass die unterdurchschnittlichen Umsatzergebnisse der letzten Quartale auf dem Lager- und Logistikmarkt im Rhein-Main-Gebiet nicht in erster Linie auf wirtschaftlichen Gründen basieren. Die Flächennachfrage war und ist weiterhin vorhanden. Wie in der Vergangenheit schon häufig erläutert, bleibt der Mangel an anmietbaren Flächen, die den Nutzeransprüchen entsprechen, ein zentrales Problem – auch wenn Mietentscheidungen aktuell auch verschoben werden oder negativ ausfallen. „Das benötigte Flächenangebot kann in erster Linie nur durch Neubauaktivitäten geschaffen werden. Aber für diese fehlt es schon länger an entsprechenden Freiflächen, die für Lager- und Logistikneubauentwicklungen geeignet sind. Neu sind die erheblich gestiegenen Bau- und Finanzierungskosten, die Bauvorhaben schwerer realisierbar machen. Dies birgt zusätzliches Potenzial für weitere Anstiege des Mietniveaus sowohl im Durchschnitt als auch in der Spitze“, so Weyrauch.

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