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NAI apollo: Logistikflächenmarkt im Rhein-Main-Gebiet trotz Zunahme der Marktaktivitäten im zweiten Quartal mit unterdurchschnittlichem Halbjahresresultat

Frankfurt am Main, 29. Juli 2022 – Der Lager- und Logistikflächenmarkt im Rhein-Main-Gebiet hat nach dem Negativrekord im ersten Quartal des Jahres 2022 in den vergangenen Monaten zulegen können, das Halbjahresresultat bleibt dennoch hinter den Vorjahren zurück. So beläuft sich der Flächenumsatz durch Vermietungen und Eigennutzer nach Analyse des inhabergeführten Immobilienberatungsunternehmens NAI apollo in den vergangenen drei Monaten auf 142.000 m². Nach dem sehr schwachen Jahresstart (44.300 m²) erhöht sich das Halbjahresresultat damit auf 186.300 m². Das zweite Quartal macht hiervon somit 76,2 Prozent aus. „Dieser große Marktanteil darf aber nicht darüber hinwegtäuschen, dass auch das Ergebnis der vergangenen drei Monate im Vergleich zu den jeweiligen Vorjahreszeiträumen unterdurchschnittlich ausgefallen ist. So wird das erste Halbjahresresultat des Jahres 2021 von 356.400 m² um 47,7 Prozent ebenso klar unterschritten wie der 5-Jahresdurchschnitt der vorangegangenen ersten Halbjahre, der sich auf 320.500 m² bewegt“, so Dr. Marcel Crommen, Geschäftsführer von NAI apollo.

Sicherlich sind die aktuellen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen als schwierig zu bezeichnen. So stellen vor allem die hohen Energie- und Rohstoffpreise gerade für die Verkehrswirtschaft ein großes Problem dar. „Dennoch war im bisherigen Jahresverlauf die Nutzernachfrage nach Lager- und Logistikflächen hoch. Nicht die Flächennachfrage ist die Bremse beim Marktgeschehen, sondern das mangelnde Angebot an freien Flächen, die den Nutzeransprüchen entsprechen. Davon betroffen ist mittlerweile auch das mittlere und kleine Flächensegment. Ebenso fehlt es an freien Bauflächen, die für eine Lager- und Logistiknutzung geeignet sind und auf denen entsprechende Entwicklungen realisiert werden dürfen“, so Stefan Weyrauch, Co-Head of Industrial and Logistics bei NAI apollo.

Neubausegment mit deutlichem Rückgang

Abschlüsse in Neubauprojekten, wozu sowohl Eigennutzerbaustarts als auch Anmietungen in Projektentwicklungen zählen, sind im ersten Halbjahr über nahezu 40.000 m² verzeichnet worden, worunter zwei Großdeals oberhalb von 10.000 m² fallen. Im Vergleich zu den ersten sechs Monaten der fünf vorangegangenen Vorjahre ist dies ein Rückgang zwischen 60 und 80 Prozent. Im Segment der Bestandsimmobilien sind durch Anmietungen und Eigennutzerkäufe Verträge über rund 147.000 m² Lager- und Logistikfläche abgeschlossen worden. „Im Vergleich zum entsprechenden 5-Jahresdurchschnitt von 180.900 m² bedeutet dies zwar ebenfalls eine Abnahme, diese fällt mit 19,0 Prozent gegenüber dem Neubausegment aber deutlich geringer aus“, erklärt Dr. Konrad Kanzler, Head of Research bei NAI apollo.

Wichtigstes Größencluster sowohl im Bereich des Neubaus als auch für den Gesamtmarkt stellen zur Jahresmitte die Großflächen oberhalb von 10.000 m² dar. „Nachdem diese im ersten Quartal des Jahres noch überhaupt keine Rolle spielten, hat sich deren Marktanteil nun auf rund 42 Prozent erhöht, was 78.000 m² entspricht. Daneben haben die mittleren Größenklassen ‚1.501 bis 3.000 m² sowie 3.001 bis 5.000 m², mit zusammen rund 79.700 m² stärker zum jetzigen Resultat beigetragen. Dies sind auch die einzigen Cluster, bei denen im Vorjahresvergleich Zugewinne verzeichnet werden konnten“, so Kanzler.

Logistikdienstleister wieder vor dem Handel

Als umsatzstärkster Teilmarkt präsentiert sich erneut der traditionell starke Süd-Westen mit einem Marktanteil von 35,6 Prozent. Darauf folgt mit 27,9 Prozent der Nord-Osten, wo in den letzten Jahren insbesondere Neubauentwicklungen der Dietz AG im interkommunalen Gewerbegebiet „Limes“ bei Hammersbach das Marktgeschehen prägten. „Hier fand nun auch mit der Anmietung einer Bestandsimmobilie durch B+S der größte Abschluss des laufenden Jahres statt. Der Logistikdienstleister mietete dabei knapp 40.000 m², was über drei Viertel des in diesem Teilmarkt generierten Flächenumsatzes ausmacht“, so Crommen.

Stärkste Branche des ersten Halbjahres 2022 sind die Transport-, Lager- und Logistikdienstleister. Wie im Vorjahr haben deren Anmietungsaktivitäten nach einem schwachen Jahresstart im zweiten Quartal deutlich zugenommen und kommen nun auf 81.800 m². „Dennoch kann dieser neuerliche Anstieg bei den Logistikdienstleistern nicht darüber hinwegtäuschen, dass diese im Vorjahresvergleich klar verloren haben. Dies gilt aber für alle Branchen, und somit auch für den Handel, der mit 61.700 m² den zweiten Rang belegt, sowie die drittplatzierten Unternehmen aus Industrie und dem verarbeitenden Gewerbe mit nun 20.700 m²“, so Weyrauch.

Größtes Problem bleibt der Flächenmangel

Ein Ausblick auf die kommenden Monate bleibt schwierig. Faktoren, die im direkten oder indirekten Zusammenhang mit dem Ukrainekrieg stehen, wie eine zunehmende Energieverknappung oder ein länger andauernder Wirtschaftsrückgang, würden sich deutlich auf die Marktaktivitäten der hiesigen Logistikmärkte niederschlagen. „Parallel ergibt sich aus der Coronapandemie und dem Ukrainekrieg ein Überdenken der globalen Wirtschaftsstruktur. Ein Ende der Globalisierung ist zwar nicht zu erwarten, Handelspartnerschaften werden aber überprüft und die Abhängigkeit von internationalen Lieferketten voraussichtlich reduziert. Hieraus werden wiederum neue einheimische Produktionsstätten und ein anwachsender Bedarf nach generellen Lagerungsmöglichkeiten resultieren“, erläutert Kanzler.

Das aktuell größte Problem des Lager- und Logistikmarkts im Rhein-Main-Gebiet bleibt damit der Flächenmangel, der mittlerweile alle Größensegmente betrifft. Neubauaktivitäten reichen zur Deckung des Bedarfs nicht aus und können aufgrund fehlender Potenzialflächen auch nicht in ausreichendem Maße ausgeweitet werden. „Die Folgen hieraus sind zum einen die Verschiebung der Marktaktivitäten in die Außenbereiche und über diese hinaus, wo entsprechende Entwicklungsmöglichkeiten an verkehrstechnisch gut angebundenen Standorten bestehen. Zum anderen spiegelt sich das knappe Flächenangebot in der Mietentwicklung wider“, so Crommen.

Mittlerweile bewegt sich die Spitzenmiete in Frankfurt-RheinMain für Logistikflächen ab einer Fläche von 5.000 m² auf 7,30 Euro je m²und damit um 9 Prozent über dem Vorjahreswert. „Eine weitere Mietzunahme ist mit Blick auf den unverändert hohen Nachfrageüberhang und die weiter steigenden Baukosten vor allem im Neubausegment sehr wahrscheinlich. Zusätzlich gestützt wird diese Entwicklung durch die hohe Inflation, die sich aufgrund indexierter Verträge auch in einem Anstieg der Bestandsmieten widerspiegeln wird“, prognostiziert Weyrauch.

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