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NAI apollo real estate: Wohnportfoliomarkt Deutschland startet stärker als 2016 – 3,7 Mrd. Euro Umsatz im ersten Quartal 2017

  • Transaktionsvolumen von 3,7 Milliarden Euro übertrifft das erste Quartal 2016, bleibt aber hinter Rekordstart aus 2015 zurück
  • Mehr Großtransaktionen als im ersten Quartal 2016
  • Immobilienaktiengesellschaften und REITs lösen die offenen Immobilienfonds und Spezialfonds als stärkste Käufergruppe ab
  • Deutsche weiterhin aktivste Investoren, Engagement der internationalen Akteure bleibt auf nahezu gleichem Niveau
  • Erneuter Anstieg des Durchschnittskaufpreises aufgrund des Deutsche Wohnen-Ankaufs mit hohem durchschnittlichen Kaufpreis je Wohneinheit, zahlreicher Projektverkäufe und generellem Kaufpreisanstieg

Frankfurt am Main, 12.04.2017 – Nach Analyse des inhabergeführten Immobilienberatungsunternehmens NAI apollo real estate – Partner der NAI apollo group – startet der Markt für Wohnportfoliotrans-aktionen in Deutschland im ersten Quartal 2017 mit einem Umsatz von rund 3,7 Mrd. Euro besser in das neue Jahr als 2016 (Q1 2016: 2,2 Mrd. Euro). „Dementsprechend liegt das Transaktionsvolumen um 70 Prozent über dem Vorjahresquartal, aber deutlich unter dem starken Jahresstart von 2015 mit 10,8 Mrd. Euro", erläutert Dr. Konrad Kanzler, Leiter Marktforschung bei der NAI apollo real estate.

Die Zahl der gehandelten Wohneinheiten übertrifft mit rund 27.700 die Zahl der umgesetzten Einheiten in den ersten drei Monaten 2016 (rund 23.000) um 20,4 Prozent. Bei der Transaktionsanzahl wird im Vorjahresvergleich eine Steigerung von 42,5 Prozent auf 104 Transaktionen erreicht (Q1 2016: 73). Dabei hat sich auch die Zahl der Großdeals um über 100 Mio. erhöht. Gab es in den ersten drei Monaten 2016 nur drei Verkäufe in dieser Größenordnung, hat sich deren Zahl im aktuellen Quartal auf sechs verdoppelt. Zudem fand im Gegensatz zum Vorjahr eine Transaktion über 500 Mio. Euro statt.

Daneben zeigen die Größenklassen zwischen 100 Mio. und 500 Mio. Euro sowie zwischen 50 Mio. und 100 Mio. Euro starke Zunahmen von jeweils rund 0,4 Mrd. Euro bzw. über 95 Prozent und fast 88 Prozent. „Hierbei konnte sich das Volumen der Projektverkäufe über 50 Mio. Euro zu Q1 2016 auf 0,7 Mrd. Euro mehr als verdreifachen", hebt Stefan Mergen, geschäftsführender Gesellschafter der NAI apollo valuation & research GmbH, hervor. Aber auch kleine Portfoliogrößen von 10 Mio. bis 25 Mio. Euro konnten ihr Umsatzvolumen im Vergleich zu Q1 2016 auf rund 0,6 Mrd. Euro verdoppeln.

Nachdem offene Immobilienfonds und Spezialfonds ein Jahr lang die Spitze der aktivsten Käufer gebildet haben, nehmen im ersten Quartal 2017 Immobilienaktiengesellschaften und REITs wieder Platz eins der Rangliste mit einem Ankaufsvolumen von 1,3 Mrd. Euro bzw. einem Anteil von 34,7 Prozent ein. „In den ersten Monaten 2016 erreichten diese 0,3 Mrd. Euro und einen Anteil von 14,9 Prozent am Gesamtvolumen. Damit hat sich ihr Umsatz vervierfacht", erklärt Dr. Konrad Kanzler. An zweiter Stelle stehen „Asset- / Fondsmanager" mit Ankäufen von 0,7 Mrd. Euro und einem 18,5-Prozent-Anteil (Q1 2016: 0,2 Mrd. Euro / 9,6 %), womit „Offene Immobilienfonds / Spezialfonds" mit einem Transaktionsvolumen von 0,6 Mrd. Euro (17,5 %) in diesem Quartal auf den dritten Platz verwiesen wurden (Q1 2016: 0,4 Mrd. Euro / 20,0 %). „Gleichwohl ist ihr Gesamtvolumen aufgrund der auch weiterhin sehr guten Performance um 48,8 Prozent gestiegen", sagt Stefan Mergen.

„Hinsichtlich der Verkäufergruppen setzt sich die Umsatzstärke bei Projektentwicklern und Bauträgern im ersten Quartal 2017 fort. Ihre Verkäufe akkumulieren sich auf rund 1,8 Mrd. Euro. Damit haben sie ihr Verkaufsvolumen gegenüber dem Vorjahresquartal mit 0,6 Mrd. Euro verdreifacht und sind für fast die Hälfte des Transaktionsvolumens verantwortlich", führt Dr. Konrad Kanzler aus. Danach folgen „Immobiliengesellschaften" mit deutlichem Abstand mit 0,9 Mrd. Euro (24,7 %).

Inländische Käufergruppen dominieren weiterhin den deutschen Markt für Wohnportfolios. Ihr Anteil am Transaktionsvolumen liegt im ersten Quartal 2017 bei 81,9 Prozent. Das entspricht rund 3,0 Mrd. Euro (Q1 2016: 1,5 Mrd. Euro / 67,9 %). „Obwohl der Anteil internationaler Investoren mit 18,1 Prozent nur etwa halb so hoch ist wie in Q1 2016, liegt ihr Transaktionsvolumen mit 0,67 Mrd. Euro in Q1 2017 nur leicht unter dem Vorjahreswert von 0,69 Mrd. Euro. Ihr Engagement im deutschen Markt bleibt damit auf nahezu gleichem Niveau bestehen", sagt Stefan Mergen.

Bei Betrachtung der räumlichen Verteilung liegt Berlin mit 11,8 Prozent aller Transaktionen (nach Anzahl) an der Spitze unter den Metropolen, hat aber im Vergleich zu den ersten Monaten in 2016 einen leichten Bedeutungsrückgang erfahren (Q1 2016: 18,7 %). Auf Länderebene konnte vor allem Sachsen – mit Ankäufen größtenteils in Dresden und Leipzig – neben dem langjährigen Spitzenreiter Nordrhein-Westfalen (27,3-Prozent-Anteil) einen Anstieg auf 13,6 Prozent aller Transaktionen (nach Anzahl) verzeichnen und liegt damit auf Platz zwei (Q1 2016: 9,3 %). „Nicht zuletzt ist dies auch ein Indiz dafür, dass sich das gestiegene Interesse der Investoren an B- und C- Standorten zu Beginn des Jahres 2017 fortsetzt", sagt Stefan Mergen.

Unter den sechs Großtransaktionen dieses Jahres ist der größte Ankauf ein 4.170 Einheiten umfassendes Wohnportfolio mit Gewerbeanteil in Berlin, das die Deutsche Wohnen für 655 Mio. Euro erworben hat. Der zweitgrößte Kauf erfolgte durch die Foncière des Régions (FDR) mit einem hauptsächlich in Berlin sowie in Leipzig gelegenen, 1.800 Einheiten starken Wohnportfolio für 202 Mio. Euro.

Der Preis für eine Wohneinheit ist unter Einbeziehung aller Transaktionen im Quartalsdurchschnitt auf rund 132.900 Euro gestiegen (Q1 2016: 94.200 Euro). „Hierfür trägt zum einen der hohe durchschnittliche Kaufpreis je Wohneinheit im Rahmen des Portfoliokaufs der Deutsche Wohnen bei. Zum anderen setzen sich generell die Preissteigerungen sowohl bei Bestandsportfolios als auch Projektentwicklungen fort", sagt Dr. Konrad Kanzler. Letztere haben ihr Gesamtverkaufsvolumen gegenüber dem Vorjahresquartal um 54,2 Prozent auf 1,1 Mrd. Euro steigern können (Q1 2016: 0,7 Mrd. Euro / 32,0 %). Damit liegt ihr Anteil am Gesamtvolumen bei 29,1 Prozent. „Der anhaltende Preisanstieg und die erneute Zunahme der Projektverkäufe zeigen auf der einen Seite das weiter knappe Angebot vor allem an Bestandsobjekten, auf der anderen Seite aber auch einen ungebrochenen Investitionsdrang der Anleger", ergänzt Stefan Mergen.

Hinsichtlich des voraussichtlichen Jahresumsatzes ist für NAI apollo ausgehend vom positiven ersten Quartal ein Transaktionsvolumen auf dem Niveau der Vorjahre bei Ausklammerung des Rekordergebnisses aus 2015 und somit zwischen 13 und 15 Mrd. Euro prognostizierbar.

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