• NAI apollo
  • NAI apollo: Schwaches Schlussquartal führt zu unterdurchschnittlichem Jahresumsatz auf dem Bürovermietungsmarkt Frankfurt

NAI apollo: Schwaches Schlussquartal führt zu unterdurchschnittlichem Jahresumsatz auf dem Bürovermietungsmarkt Frankfurt

Frankfurt am Main, den 2. Januar – Der Frankfurter Büroflächenmarkt inklusive Eschborn und Offenbach-Kaiserlei ist im vierten Quartal 2022 durch sehr zurückhaltende Marktaktivitäten geprägt gewesen, so die Analyse von NAI apollo. „Die letzten drei Monaten bilden mit einem Flächenumsatz durch Vermietungen und Eigennutzer in Höhe von 84.500 Quadratmetern das schwächste Quartal des Jahres 2022. Dieses Resultat bewegt sich nicht nur 54,2 Prozent unter dem Vorjahreswert, sondern auch 49,8 Prozent unter dem Schnitt der Jahresendergebnisse der letzten zehn Jahre. Ein schwächeres Quartal gab es zuletzt zum Jahresbeginn 2021“, erläutert Dr. Marcel Crommen, Geschäftsführer von NAI apollo. Auf Gesamtjahressicht beträgt das Ergebnis 381.600 Quadratmeter. Auch hier sind das Vorjahresresultat (449.000 Quadratmeter), der mittelfristige Fünfjahresschnitt (537.200 Quadratmeter) sowie der langfristige Zehnjahresschnitt (495.700 Quadratmeter) deutlich unterschritten worden. Das Gesamtjahresresultat aus dem Coronajahr 2020, das zu den umsatzschwächsten der letzten Jahre zählt, wird mit einem Plus von 16 Prozent allerdings klar übertroffen.

Dass es nicht zu einem historischen Markteinbruch gekommen ist, ist auch an der Dealanzahl ablesbar. So bewegt sich diese mit 503 nur 6,9 Prozent unter dem Niveau von 2021. „Unverändert sind zudem Großgesuche im Markt zu verzeichnen. Hiervon werden einige in den ersten Monaten des Jahres 2023 zum Abschluss kommen und den Markt deutlich positiver dastehen lassen. Gegenwärtig zeichnet sich jedoch der Mangel an ESG-konformen und zukunftsweisenden Büroflächen als Nadelöhr ab“, so Michael Preuße, Head of Office and Retail Letting bei NAI apollo.

Das Volumen von Mietvertragsverlängerungen nach aktiver Marktsondierung hat weiter zugenommen und summiert sich im Jahresverlauf auf rund 144.000 Quadratmeter. In der zweiten Jahreshälfte haben die Vertragsverlängerungen dabei abgenommen, dennoch bleibt das generierte Volumen um 12,5 Prozent über dem Ergebnis des Jahres 2021.

Weniger Großabschlüsse prägen Jahresresultat

Der Frankfurter Büromarkt ist 2022 durch ein deutlich geringeres Umsatzvolumen bei größeren Deals geprägt gewesen. Während bei Abschlüssen unter der 1.000 Quadratmeter-Marke mit 156.600 Quadratmetern das Vorjahresergebnis leicht überschritten und im Cluster „1.001 – 2.500 Quadratmeter“ mit 86.200 Quadratmetern sogar ein Plus von 19,7 Prozent erreicht wurde, sind die darüberliegenden Größenklassen durch Abnahmen gekennzeichnet. Diese bewegen zwischen einer Reduzierung in Höhe von 25,3 Prozent bei „2.501 – 5.000 Quadratmeter“ und 48,6 Prozent im Cluster „> 10.000 Quadratmeter“. Im abgelaufenen Quartal konnte dabei kein Abschluss über der 5.000 Quadratmeter-Schwelle erfasst werden. Dies ist sicherlich auch darauf zurückzuführen, dass Unternehmen mit Großgesuchen sich intensiver mit der Flächenprüfung auseinandersetzen, wobei ESG, neue Arbeitsplatzmodelle sowie die weitere wirtschaftliche Entwicklung eine Rolle spielen.

„Unverändert ist der Eigennutzerbaustart der GIZ in Eschborn mit rund 28.000 Quadratmetern der größte Umsatzbringer des Jahres 2022. Hieran schließen sich die Anmietung von 18.600 Quadratmetern Bürofläche durch die Bank ODDO BHF in der Gallusanlage 8 sowie die komplette Projektanmietung mit ca. 10.100 Quadratmetern durch die Citigroup im ´Taurus´ an“, erläutert Dr. Konrad Kanzler, Head of Research bei NAI apollo.

Finanzindustrie dominiert Jahresstatistik

Auf Gesamtjahressicht beenden die „Banken, Finanzdienstleister und Versicherungen“ das Branchenranking auf dem ersten Platz. Insgesamt stehen diese für einem Umsatz von 93.400 Quadratmetern bzw. einem Anteil von 24,5 Prozent. Es schließen sich „öffentliche Einrichtungen“ mit 43.200 Quadratmetern sowie „Kanzleien, Notare & Rechtsberater“ mit 42.000 Quadratmetern an. Letztgenannte haben sich im finalen Quartal vor allem in der Bankenlage mit Abschlüssen z.B. im FOUR oder im Global Tower gezeigt.

Innerhalb des Frankfurter Büromarktgebiets präsentiert sich die „Bankenlage“ auch wieder als umsatzstärkster Teilmarkt und löst damit Eschborn von der Poleposition ab. Für die Bankenlage beläuft sich der Umsatz auf 63.200 Quadratmetern, nun gefolgt von Eschborn mit 58.200 Quadratmetern, der Stadtmitte mit 40.100 Quadratmetern sowie dem Westend mit 39.300 Quadratmetern.

Durchschnittsmiete steigt spürbar – Neubauflächen gefragt

„Im Schlussquartal sind viele hochpreisige Anmietungen in der ´Bankenlage´ sowie im Teilmarkt ´Messe/Europaviertel´ erfasst worden, zum Teil auch in Projekten bzw. kürzlich fertiggestellten Objekten, was sich spürbar in der Durchschnittsmiete widerspiegelt. So ist diese in den vergangenen drei Monaten auf nun 23,90 €/Quadratmeter gestiegen. Im Verlauf der letzten 12 Monate stellt dies ein Plus von 5,8 Prozent dar“, so Kanzler. Die Spitzenmiete hingegen verbleibt konstant auf dem Vorjahresniveau von 46,00 €/Quadratmeter.

Im vierten Quartal sind im Frankfurter Marktgebiet fast 33.000 Quadratmeter neue Bürofläche fertiggestellt worden, wovon noch rund 60 Prozent anmietbar sind. Die Flächenabgänge bewegen sich leicht darüber, woraus zum Jahresende 2022 ein Büroflächenbestand von 11,53 Mio. Quadratmetern resultiert. Derzeit wird für die Jahre 2023 sowie 2024 mit einem Projektvolumen von 349.000 Quadratmetern Bürofläche gerechnet. Hiervon sind bereits 44 Prozent an Nutzer vergeben. „Die zunehmende Bedeutung von nachhaltigen, zukunftsfähigen Flächen wird diese Vorvermietungsquote weiter ansteigen lassen. Zu oft stimmen die Flächenverfügbarkeiten im Bestand mit den Bedürfnissen nicht mehr überein. Nutzer suchen Objekte mit Flexibilität, um neue und wechselnde Anforderungen besser und schneller erfüllen zu können. Insofern werden auch zukünftig spekulative Premiumentwicklungen Nutzer finden“, prognostiziert Preuße.

Leerstand nahezu stabil

Der Leerstand auf dem Frankfurter Büromarkt hat sich auch im vierten Quartal 2022 nahezu stabil gehalten. So beträgt der marktaktive Leerstand – also von solchen Büroflächen, die innerhalb von drei Monaten nach Mietvertragsunterzeichnung beziehbar sind – zum Stand 31.12.2022 rund 864.000 Quadratmeter. Die aktuelle Quote notiert nun bei 7,5 Prozent, 0,1 Prozentpunkte unter dem Vorquartal.

Sich verbessernde Grundstimmung deutet Umsatzbelebung an

Zwar steuert Deutschland und damit auch Frankfurt auf eine Rezession zu, doch diese wird nach neuesten Prognosen nicht so tief ausfallen als noch vor wenigen Monaten angenommen. Dies wird sich voraussichtlich in einer schnelleren Nachfrageerholung bei den Nutzern auf dem Frankfurter Büromarkt widerspiegeln. „Es sind weiterhin Gesuche im Markt. Parallel kann aktuell eine verbesserte Grundstimmung potenzieller Flächennachfrager vernommen werden, was sich als Stütze einer Umsatzbelebung in den nächsten Monaten zeigen könnte“, so Crommen. Dabei verlieren ältere Bestandsgebäude in schwächeren Lagen weiter an Bedeutung, während vor allem Flächen an zentralen Standorten immer stärker in den Fokus der Nutzer rücken. Die Erfüllung der ESG-Anforderungen wird zukünftig ein Hauptkriterium bei Flächenanmietungen, was primär durch Neubauten bedient werden kann. Dementsprechend wird sich die positive Mietpreisentwicklung fortsetzen. Gleichzeitig dürfte der gesamtstädtische Leerstand infolge aktuell noch vorsichtig agierender Unternehmen, steigender Flächenneubaufertigstellungen sowie eines abnehmenden quantitativen Flächenbedarfs je Unternehmen im Zuge der Umsetzung von flexiblen, hybriden Arbeitsplatzmodellen eine zunehmende Tendenz erfahren.

Zurück