NAI apollo: Transaktionsmarkt für Wohnportfolios mit überdurchschnittlichem Halbjahresergebnis
Frankfurt am Main, 4. Juli 2019 – Nach der Analyse des inhabergeführten Immobilienberatungsunternehmens NAI apollo – Partner der NAI apollo group – setzen sich auf dem deutschen Transaktionsmarkt für Wohnportfolios die hohen Transaktionsaktivitäten vom Jahresbeginn auch im zweiten Quartal fort. Mit einem Transaktionsvolumen von 4,2 Mrd. Euro in den vergangenen drei Monaten konnte das Ergebnis des ersten Quartals von 3,9 Mrd. Euro noch gesteigert werden. „Damit steuert das Jahr mit leicht erhöhtem Schritttempo auf ein überdurchschnittliches Endergebnis zu“, sagt Andreas Wende, Geschäftsführer von NAI apollo. Das erste Halbjahr 2019 schließt mit insgesamt 8,1 Mrd. Euro. Die erste Jahreshälfte 2018 bleibt allerdings unerreicht. Die zur Vorjahresmitte erreichten 11,1 Mrd. Euro wurden mit der Übernahme der Buwog durch Vonovia jedoch zu einem großen Teil von einem einzigen Deal getragen. Das Ergebnis aus dem ersten Halbjahr 2017 von 6,1 Mrd. Euro ist um mehr als 30 Prozent übertroffen worden. Die Anzahl der gehandelten Wohneinheiten hat sich im Vergleich zum Vorjahreshalbjahr (H1 2018: rund 84.700 Einheiten einschl. 27.000 BUWOG-Einheiten) um rund 25.000 reduziert und liegt nun bei nahezu 60.000 Wohneinheiten.
Unternehmensübernahmen sorgen für starkes Halbjahr
„Auch im bisherigen Jahresverlauf kommt einer Unternehmensübernahme große Bedeutung zu. So haben im Rahmen der größten Transaktion die Partner Union Investment und ZBI Zentral Boden Immobilien zusammen die BGP Gruppe erworben, womit rund 16.000 Wohneinheiten in verschiedene Immobilienfonds des Käuferkonsortiums übergehen“, sagt Stefan Mergen, geschäftsführender Gesellschafter der NAI apollo valuation & research GmbH. Der nach Einheiten zweitgrößte Ankauf erfolgte durch das Land Thüringen, das 94 Prozent von der ehemals kommunalen Wohnungsgesellschaft GWB Elstertal mit insgesamt rund 5.000 Einheiten erwarb. Bisherige Eigentümer waren Benson Elliot sowie die Stadt Gera. Letztere verfügt nun noch über rund 6 Prozent der Gesellschaft. Infolge des BGP-Kaufs entfällt im ersten Halbjahr 2019 mit über 30 Prozent wieder der größte Anteil des Transaktionsvolumens auf die Größenklasse der Deals „über 500 Mio. Euro“. Danach folgen mit 2,3 Mrd. Euro (28,3 Prozentanteil) die Größenklasse zwischen „100 und 500 Mio. Euro“ sowie die restlichen Klassen mit Deals „unter 100 Mio. Euro“ mit Anteilen zwischen 5 und 14 Prozent.
BGP-Übernahme wirkt sich deutlich auf Halbjahreswerte aus
Hauptsächlich aufgrund der Unternehmensübernahme der BGP Gruppe haben die offenen Immobilienfonds und Spezialfonds die führende Position auf der Käuferseite erobert. Im Vergleich zum Vorjahreshalbjahr haben sie ihr Ankaufsvolumen fast verdoppelt (H1 2019: 3,2 Mrd. Euro / H1 2018: 1,7 Mrd. Euro). Zweitstärkste Gruppe sind die Asset- und Fondsmanager, die ihre Investments auf 1,2 Mrd. Euro und damit überdurchschnittlich steigern konnten (H1 2018: 0,4 Mrd. Euro) und die aktivste Investorengruppe des Vorjahres, die Immobilienaktiengesellschaften und REITs auf den dritten Rang verweisen (1,1 Mrd. Euro). „Weiterhin bemerkenswert sind die Marktaktivitäten der Öffentlichen Hand, die ihr Ankaufsvolumen von 431 Mio. Euro zum Sommer letzten Jahres auf nun über 1 Mrd. Euro steigerte“, ergänzt Dr. Konrad Kanzler, Leiter Marktforschung der NAI apollo group. Hierbei können vor allem der 94-prozentige Ankauf der ehemaligen GWB Elstertal durch das Land Thüringen im jetzigen Quartal sowie die anteilige Brebau-Übernahme (50 Prozent) mit insgesamt rund 6.000 Wohneinheiten durch das Land Bremen und der Erwerb von mehr als 1.800 Wohnungen der Schönefeld Wohnen GmbH & Co. KG durch das Land Berlin aus dem ersten Quartal des Jahres genannt werden.
Deutsche Investoren dominieren in der ersten Jahreshälfte
Auf Verkäuferseite erreichen die Projektentwickler und Bauträger weiterhin das höchste Transaktionsergebnis mit 2,6 Mrd. Euro (H1 2018: 3,3 Mrd. Euro). „Deren Marktanteil hat sich zwar im Vergleich zum Ende des ersten Quartals von 44,2 Prozent auf 32,6 Prozent verringert. Damit wurde aber nach wie vor das Vorjahresniveau von 30,2 Prozent überschritten“, so Kanzler. Getragen von der Übernahme der BGP Gruppe besetzen die Asset- und Fondsmanager auf Verkäuferseite den zweiten Platz, die das Verkaufsvolumen im Vergleich zum Vorjahr auf rund 2,3 Mrd. Euro verdoppelt und ihren Umsatzanteil um 18 Prozentpunkte auf 28,4 Prozent gesteigert haben.
Betrachtet man die Herkunft der Käufer, sind deutsche Investoren mit 90,6 Prozent am stärksten vertreten (H1 2018: 82,6 Prozent). In absoluten Zahlen bedeutet dies ein Ankaufsvolumen von rund 7,3 Mrd. Euro gegenüber 9,1 Mrd. Euro im entsprechenden Vorjahreszeitraum. Internationale Investoren haben ihr Transaktionsvolumen um 60 Prozent reduziert und erreichen nun ein Investitionsvolumen von rund 0,8 Mrd. Euro (H1 2018: 1,9 Mrd. Euro).
Hinsichtlich der regionalen Verteilung der Transaktionen (nach Anzahl der Transaktionen) auf Bundeslandebene bleiben das Flächenland Nordrhein-Westfalen sowie der Stadtstaat Berlin mit einem Anteil von 17,1 Prozent (H1 2018: 17,0 Prozent) bzw. 16,6 Prozent (H1 2018: 15,4 Prozent) die wichtigsten Investitionsziele. „Daneben entfallen größere Anteile auf Hessen, Sachsen, Bayern und Hamburg mit einem Anteil von jeweils mehr als 7 Prozent an der Transaktionsanzahl“, so Mergen. Auf kommunaler Ebene stehen unverändert die deutschen A-Standorte im Fokus der Marktaktivitäten – bei Analyse der Transaktionsanzahl allen voran Berlin, Hamburg und Frankfurt. „Weiterhin ist auch die Zahl der Ankäufe an prosperierenden Standorten in der zweiten Reihe und vor allem in den neuen Bundesländern groß. Dort wurden die meisten Abschlüsse in Leipzig, Dresden und Magdeburg erzielt“, sagt Mergen. „Bei Betrachtung der veräußerten Wohneinheiten ist auf die großen Ankäufe der Länder Thüringen und Bremen hinzuweisen, durch die in den Städten Gera und Bremen in zwei Transaktionen rechnerisch über 7.500 Einheiten den Eigentümer wechselten“, ergänzt Kanzler.
Prognose: ein überdurchschnittlich starkes Jahr und Überschreiten der 15 Mrd. Euro-Marke
„Infolge des hohen Investmentvolumens in der ersten Jahreshälfte kann bereits jetzt von einem überdurchschnittlich starken Jahr 2019 ausgegangen werden. Erwartet werden vor allem weitere größere Bestandsverkäufe und Forward-Deals. Der Appetit der Investoren an Ankäufen von Neubauwohnungen in der Bauphase wird auch im zweiten Halbjahr wieder stark präsent sein“, so Wende. Für das Gesamtjahr 2019 prognostiziert NAI apollo ein gehandeltes Transaktionsvolumen auf dem Niveau von 2017, dem drittstärksten Jahr seit Beginn der Erfassung seitens NAI apollo, und damit ein erneutes Überschreiten der 15 Mrd.-Euro-Marke. Lediglich in den Jahren 2015 (23,9 Mrd. Euro) und 2018 (18,6 Mrd. Euro) wurde ein höheres Transaktionsvolumen erzielt. Gestützt wird diese Prognose durch eine bereits direkt zu Beginn des dritten Quartals erfolgte Großtransaktion. Dabei haben TPG Real Estate Partners und Round Hill Capital den Erwerb eines Portfolios aus 13 Studentenwohnheimen in Deutschland mit etwa 2.100 Wohneinheiten in neun Städten bekannt gegeben.