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NAI apollo: Transaktionsmarkt für Wohnportfolios zur Jahresmitte mit hoher Marktdynamik und auf dem Weg zum Rekordergebnis

Frankfurt am Main, 06.07.2021 – Nach Analyse des inhabergeführten Immobilienberatungsunternehmens NAI apollo – Partner der NAI apollo group – setzen sich die hohen Marktaktivitäten auf dem Transaktionsmarkt für Wohnportfolios in Deutschland vom Jahresbeginn im zweiten Quartal fort. Von der Corona-Krise zeigt sich das gesamte Wohnsegment weiterhin nahezu unbeeindruckt. So sind in den vergangenen drei Monaten Wohnportfolios für 3,7 Mrd. Euro gehandelt worden, was eine Steigerung um rund 9 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal darstellt. Insgesamt hat das Transaktionsvolumen im ersten Halbjahr 2021 mit 10,0 Mrd. Euro im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 3 Mrd. Euro abgenommen. Jedoch wurde das Vorjahr vor allem von dem Zusammenschluss von Adler Real Estate und Ado Properties geprägt, der allein mit rund 6 Mrd. Euro gewertet wurde. Der Durchschnitt der ersten Halbjahresumsätze der vorangegangenen fünf Jahre ist hingegen um rund 16 % übertroffen worden. „Mit der angekündigten Übernahme der Deutsche Wohnen durch Vonovia steuert das Jahr 2021 auf einen Rekordwert zu. Der bisherige Spitzenwert von 23,9 Mrd. Euro aus dem Jahr 2015 wird somit aller Voraussicht nach deutlich überschritten“, sagt Andreas Wende, Geschäftsführer von NAI apollo. „Mit dem bevorstehenden Zusammenschluss der beiden größten deutschen Wohnimmobilienkonzerne werden über 157.000 Wohn- und Gewerbeeinheiten der Deutsche Wohnen zur Vonovia wechseln. Räumlicher Schwerpunkt ist Berlin, wobei die Vonovia Interesse signalisiert hat, hier 20.000 Wohnungen an das Land Berlin weiter zu veräußern“, ergänzt Dr. Konrad Kanzler, Head of Research der NAI apollo. Hierdurch böte sich dem Land die Möglichkeit, im eigenen Wohnungsbestand mehr bezahlbaren Wohnraum zu sichern

 

Bedeutung von Projektentwicklungen bleibt groß

In den vergangenen sechs Monaten wechselten nahezu 57.000 Wohneinheiten in Wohnportfoliotransaktionen den Eigentümer. Vor allem infolge des hohen Anteils an Core-Produkten und Forward-Deals entwickelt sich der durchschnittliche Preis je Wohnung in Richtung 180.000 Euro. „Neubauten und Projektentwicklungen stoßen auf eine stetig wachsende Nachfrage. So zeigt sich eine Steigerung des Umsatzvolumens von Wohnentwicklungen von 2 Mrd. Euro in den ersten sechs Monaten 2020 auf nun über 3,4 Mrd. Euro im Jahresverlauf 2021, was einem aktuellen Marktanteil von knapp 34 Prozent entspricht“, verdeutlicht Stefan Mergen, Geschäftsführender Gesellschafter der apollo valuation & research GmbH. Zu den größten Forward-Deals zählt u.a. der Erwerb von fast 540 Wohnungen in der Quartiersentwicklung "Friedenauer Höhe" in Berlin durch Quantum vom Joint Venture aus OFB Projektentwicklung und Instone Real Estate. Ein weiteres Beispiel ist die Quartiersentwicklung „Wohnen am Candidplatz“ in München, mit der die KGAL für den Spezialfonds KGAL Wohnen Core 3 über 350 Wohnungen gekauft hat.

 

Deals zwischen 100 Mio. und 500 Mio. Euro stärkste Investmentklasse, mittleres Größensegment mit höchstem Umsatzanstieg

Die größte Transaktion der letzten sechs Monate fällt mit rund 1,3 Mrd. Euro (7.500 Einheiten von Soka-Bau / Sozialkassen der Bauwirtschaft in Q1 2021) im Vergleich zum 6 Mrd. Euro schweren Adler-Ado-Megadeal vom ersten Halbjahr 2020 deutlich kleiner aus. Dies erklärt auch die Reduzierung des Umsatzanteils der Transaktionen “≥ 500 Mio. Euro“ auf 17,9 Prozent. „Stärkste Größenklasse im ersten Halbjahr 2021 mit einem Investmentvolumen von 3 Mrd. Euro sind Deals zwischen 100 Mio. und 500 Mio. Euro, deren Volumen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 19 Prozent gestiegen ist. Mit einem Anteil von 30 Prozent am Gesamtvolumen sind sie die stärkste Klasse“, erläutert Kanzler. Beigetragen hat hierbei im zweiten Quartal u.a. der Erwerb von über 4.300 Wohn- und Gewerbeeinheiten seitens Peach Property in Nordrhein-Westfalen und im Großraum Bremen. Während im Vorjahr knapp 7,7 Prozent (1 Mrd. Euro) des Umsatzes auf Verkäufe im mittelgroßen Bereich („50 < 100 Mio. Euro“) entfielen, liegt dieser Anteil nun bei 21,5 Prozent (2,2 Mrd. Euro). Daneben haben auch Käufe kleiner als 10 Mio. Euro mit einem Plus des Transaktionsvolumens von 50 Prozent auf 0,3 Mrd. Euro zugenommen.

 

„Offene Immobilienfonds und Spezialfonds“ erstplatzierte Investoren, „Projektentwickler und Bauträger“ stärkste Verkäufergruppe

„Die Investorengruppe der ‚Offenen Immobilienfonds und Spezialfonds‘ setzt im laufenden Jahr bislang am meisten um und schließt den größten Teil der Transaktionen ab. Die Erstplatzierten konnten ihr Ankaufsvolumen von 1,9 Mrd. Euro im ersten Halbjahr 2020 auf rund 4,6 Mrd. Euro im jetzigen Jahresverlauf ausbauen, womit rund 46 Prozent des Gesamtvolumens auf diese entfällt“, so Mergen. Zweitstärkste Käufer mit einem Umsatz von nahezu 1,3 Mrd. Euro sind die „Assetmanager und Fondsmanager“, gefolgt von „Immobilienaktiengesellschaften und REITs“, deren Ankaufsvolumen sich auf rund 1 Mrd. Euro reduziert hat. Nicht überraschend belegen in der ersten Jahreshälfte 2021 die „Projektentwickler und Bauträger“ mit einem Anteil von über 40 Prozent bzw. über 4 Mrd. Euro den ersten Platz auf Verkäuferseite. Auf Rang 2 folgen infolge vor allem des großvolumigen Verkaufs von Soka-Bau im ersten Quartal „Versicherungen und Pensionskassen“. Deren Gesamtanteil erhöhte sich von 0,9 Prozent auf 15,4 Prozent bzw. fast 1,6 Mrd. Euro.

 

Deutsche Investoren dominieren Marktgeschehen

Die große Bedeutung inländischer Investoren für den deutschen Wohnportfoliotransaktionsmarkt ist auch in den letzten Monaten bestehen geblieben. Einheimische dominieren im laufenden Jahr mit einem Umsatzvolumen von rund 7,4 Mrd. Euro (+22,9 Prozent ggü. H1 2020). Parallel schließen sie mit einem Anteil von rund 85 Prozent die meisten Transaktionen ab. Der Umsatzanteil der internationalen Anleger verringert sich auf 26,5 Prozent (H1 2020: 7 Mrd. Euro bzw. 53,9 %-Anteil). Dies stellt einen Rückgang des Investmentvolumens von über 62 Prozent im Vergleich zum Vorjahreshalbjahr dar. „Das Interesse ausländischer Investoren an Investments auf dem deutschen Wohnportfoliomarkt ist aber weiterhin hoch“, so Kanzler. Sich bereits abzeichnende Großdeals seitens internationaler Anleger bestätigen diese starke Nachfrage.

Die meisten Transaktionen (nach Anzahl) fanden auf Ebene der Bundesländer bis zur Jahresmitte in Nordrhein-Westfalen mit einem Marktanteil von 15,8 Prozent statt. Daraufhin folgt mit 14,8 Prozent Berlin. Mit der Ende März getroffenen Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts gegen den Mietendeckel erhalten die Markaktivitäten in der Bundeshauptstadt nochmals einen Schub. Im weiteren Jahresverlauf ist zudem eine Vervielfachung des Berliner Investmentvolumens infolge der erwarteten Übernahme von Deutsche Wohnen absehbar.

 

Rekordergebnis zeichnet sich ab

Der deutsche Wohnportfoliomarkt beweist seine hohe Stabilität und Resilienz während der Covid-19-Pandemie und wird in der Post-Covid-Zeit von einer wirtschaftlichen Belebung profitieren. „Ein Fragezeichen steht allerdings bei der zukünftigen politischen Entwicklung. Parteien, die im Herbst Regierungsverantwortung übernehmen könnten, werben derzeit mit härteren regulatorischen Eingriffen zulasten der Wohnungswirtschaft. Hierdurch könnten gerade neue Investoren zukünftig zurückhaltender agieren“, so Wende.

Durch die vom Kartellamt genehmigte Megafusion zwischen Deutsche Wohnen und Vonovia ist aber bereits jetzt eine deutliche Überschreitung des Rekordergebnisses von 23,9 Mrd. Euro aus dem Jahr 2015 absehbar. „Ein alles überragendes Gesamtjahresergebnis kommt auf uns zu, welches durch eine hohe Marktdynamik und weitere Großportfoliodeals beflügelt wird“, fasst Mergen zusammen. Für 2021 prognostiziert NAI apollo das Erreichen des höchsten Wertes aller Zeiten im mittleren zweistelligen Milliardenbereich.

 

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