NAI apollo: Verhaltener Optimismus zur Jahresmitte 2025 auf dem deutschen Transaktionsmarkt für Wohnportfolios

NAI apollo: Verhaltener Optimismus zur Jahresmitte 2025 auf dem deutschen Transaktionsmarkt für Wohnportfolios

• Mit einem Quartalsergebnis von 2 Milliarden Euro bleibt ein spürbarer Marktaufschwung weiterhin aus
• Gestützt von einem dynamischen Jahresauftakt erreicht das Halbjahresergebnis allerdings mit 4,3 Milliarden Euro den höchsten Stand seit 2023
• Zunehmende Marktaktivitäten vor allem in mittleren Portfoliogrößen ab 25 Millionen Euro sowie im Value-Add-Bereich
• Offene Immobilienfonds & Spezialfonds liegen sowohl auf Käufer- als auch Verkäuferseite an der Spitze
• Deutsche Investoren dominieren den Markt, aber gesteigerte Aktivitäten ausländischer Investoren bei großvolumigen Portfolios
• Ausblick 2025: Anzeichen wirtschaftlicher Erholung und Resilienz der Assetklasse Wohnen fördern Investmentstimmung – Bedeutung nachhaltiger und langfristiger Strategien nimmt zu – geopolitische Risiken bleiben aber Unsicherheitsfaktor – Marktstabilisierung in den kommenden Monaten und deutlichere Wiederbelebung für 2026 erwartet

Frankfurt am Main, 7. Juli 2025 – Nach einem dynamischen Jahresauftakt verzeichnete der deutsche Transaktionsmarkt für Wohnportfolios (ab 30 Wohneinheiten) im zweiten Quartal 2025 laut NAI apollo, Mitglied bei NAI Partners Germany, ein leicht rückläufiges Investmentvolumen. Während im ersten Quartal mit dem Verkauf von rund 8.000 Wohn- und Gewerbeeinheiten aus dem offenen Immobilienfonds UniImmo: Wohnen ZBI eine Großtransaktion zu einem Gesamtumsatz von 2,3 Milliarden Euro geführt hat, fehlte hingegen im zweiten Quartal ein vergleichbarer Abschluss, mithin das Transaktionsvolumen auf 2,0 Milliarden Euro zurückging.

„Das Transaktionsvolumen der ersten Jahreshälfte mit insgesamt 4,3 Milliarden Euro übertrifft den Vorjahreswert um 33 Prozent sowie das Ergebnis des gleichen Zeitraums 2023 um 30 Prozent. Auch der Anstieg der gehandelten Einheiten um 64 Prozent im Vergleich zum Vorjahr auf rund 31.300 unterstreicht die höhere Marktdynamik im Vergleich zu den Vorjahren. Längerfristige Vergleiche aber bringen Ernüchterung. So liegt das Ergebnis deutlich unter dem Durchschnitt der vorangegangenen fünf ersten Jahreshälften von 7,3 Milliarden Euro“, so Dr. Konrad Kanzler, Head of Research bei NAI apollo. „Die derzeitige Stimmung auf dem Transaktionsmarkt für Wohnportfolios kann als verhalten optimistisch bezeichnet werden. Die Bauzinsen weisen in den letzten Monaten eine Stabilisierung auf.

Gleichzeitig wirken sich vor allem die konjunkturellen und geopolitischen Risiken sowie eine weiterhin konservative Kreditvergabe der Banken dämpfend auf das Marktgeschehen aus. Positive Einflüsse resultieren aus dem weiterhin hohen Wohnraumbedarf, der dynamischen Marktaktivität seitens institutioneller Anleger sowie den steigenden Mieten und Preisen“, so Dr. Marcel Crommen, Geschäftsführer von NAI apollo. So hat auch das Interesse von Investoren – insbesondere aus dem Ausland, die den deutschen Markt für Wohnportfoliotransaktionen als sicheren Hafen betrachten – in den vergangenen Monaten wieder zugenommen.

Vervielfachung des Umsatzes im Segment von 25 bis 50 Millionen Euro

Bei Unterscheidung der erfassten Transaktionen nach Größenclustern, verzeichnet insbesondere das mittlere Marktsegment zwischen 25 und 50 Millionen Euro einen deutlichen Umsatzzuwachs. Mit einem Marktanteil von 24,0 Prozent im ersten Halbjahr 2025 (H1 2024: 12,5 Prozent) stellt es die zweitstärkste Klasse dar. „Hier stieg das Transaktionsvolumen auf knapp über 1 Milliarde Euro – ein Plus von mehr als 620 Millionen Euro gegenüber dem Vorjahr. Treiber dieser Entwicklung war vor allem die Nachfrage nach Core- und Core-Plus-Objekten“, erklärt Kanzler. Ein vergleichbares Ergebnis zeigt sich im umsatzreichsten Portfoliosegment zwischen 100 und 500 Millionen Euro, in das 1,05 Milliarden Euro geflossen sind (H1 2024: 894 Millionen Euro). Auffällig ist zudem der starke Anstieg bei Transaktionen zwischen 50 und 100 Millionen Euro, bei denen das Transaktionsvolumen um 60,5 Prozent zulegte. Im Gegensatz dazu verzeichneten kleinere Portfolios unter 10 Millionen Euro einen Rückgang – im Jahresvergleich sank hier das Transaktionsvolumen um 47,3 Prozent.

Offene Immobilienfonds & Spezialfonds dominieren auf Käufer- und Verkäuferseite

„In den ersten sechs Monaten 2025 sind insbesondere Offene Immobilienfonds und Spezialfonds mit ausgeprägten An- und Verkaufsaktivitäten in Erscheinung getreten. Zur Jahresmitte hin wurde vor allem auf der Verkaufsseite ein markantes Wachstum verzeichnet. Das Volumen stieg von 41 Millionen Euro zur Vorjahresmitte auf 1,53 Milliarden Euro. Einen maßgeblichen Anteil daran hatten die Verkäufe großvolumiger Portfolios aus dem Bestand des ZBI-Union-Investment-Bündnisses. Damit erreicht diese Investorengruppe die Spitzenposition im aktuellen Sell-Side-Ranking, dicht gefolgt von den im letzten Jahr führenden Projektentwicklern, die in H1 2025 Objekte mit einem Gesamtvolumen von 1,51 Milliarden Euro veräußert haben“, erläutert Stefan Mergen, geschäftsführender Gesellschafter der apollo valuation & research GmbH.

Auch auf der Käuferseite verzeichnen Offene Immobilienfonds und Spezialfonds einen deutlichen Aufstieg und lösen die bislang führende Gruppe der Private-Equity- und Opportunity-Fonds aus dem ersten Quartal 2025 an der Spitze ab. Ihr Transaktionsvolumen stieg von rund 260 Millionen Euro im ersten Halbjahr 2024 auf 980 Millionen Euro zur Jahresmitte 2025. Private-Equity- und Opportunity-Fonds belegen nun Platz zwei, konnten jedoch zum Vorjahr ebenfalls robust zulegen. Ihr Ankaufsvolumen stieg von rund 110 Millionen Euro im Vorjahreszeitraum auf aktuell 930 Millionen Euro.

Investmentvolumen von Projektentwicklungen mit Zuwachs von 12,7 Prozent

Eine leichte Belebung im Vergleich zum Vorjahr ist auch im Handel mit Projektentwicklungen zu beobachten. Die Konsolidierung im Projektentwicklungsmarkt nähert sich der finalen Phase. So ist der Umsatz mit Forward-Deals im Vergleich zum Vorjahr um 25,2 Prozent auf 1,1 Milliarden Euro gestiegen, was einem Marktanteil von 25,9 Prozent (H1 2024: 27,4 Prozent) entspricht. Allerdings bleiben diesbezügliche Ergebnisse früherer Zeiten, wie unter anderem im ersten Halbjahr 2022 mit 3,4 Milliarden Euro, unerreicht. „Besonders gefragt sind Neubauentwicklungen mit nachhaltigen Baustandards und höheren Anteilen sozial geförderten Wohnraums, wobei weiterhin die öffentliche Hand käuferseitig verstärkt in Erscheinung tritt“, erläutert Crommen. „Angesichts anhaltend hoher Baukosten und langer Genehmigungszeiten richtet sich der Blick vieler Investoren zunehmend auf serielle Sanierungen und modulare Aufstockungen. Der Trend bei Projektentwicklern geht klar in Richtung Bauen im Bestand – auch als Reaktion auf die zunehmende Verknappung von Bauland“, erklärt Mergen.

Deutsche bestimmen weiterhin den Markt, ausländische Investoren aber mit Umsatzzuwachs

„Die Betrachtung der Herkunft der Investoren zeigt im Jahresvergleich eine signifikante Zunahme des Engagements ausländischer Anleger. Ihr Investitionsvolumen stieg von 708 Millionen Euro auf nahezu 1,8 Milliarden Euro“, so Kanzler. Inländische Investoren behaupten allerdings auch zur Jahresmitte 2025 ihre dominierende Marktposition. Mit einem Transaktionsvolumen von rund 2,5 Milliarden Euro verzeichnen sie zwar eine Stagnation gegenüber dem Vorjahr, doch ihr Marktanteil bleibt mit 58,6 Prozent weiterhin hoch – auch wenn er im Vergleich zum ersten Halbjahr 2024 um 19,3 Prozentpunkte spürbar gesunken ist.

Marktstabilisierung auf dem Niveau des Vorjahres erwartet, stärkerer Marktaufschwung voraussichtlich in 2026

„Die Rahmenbedingungen auf dem Wohnportfoliomarkt zeigen zur Jahresmitte 2025 ein gemischtes Bild. Es eröffnen sich Chancen durch gestiegenes Investorenvertrauen seitens institutioneller Großanleger, doch stellen weiterhin die restriktiven Finanzierungsbedingungen ein deutliches Hemmnis dar. Auch die konjunkturellen und geopolitischen Unsicherheiten bleiben nicht ohne Einfluss. Hingegen wird das Marktgeschehen in einer Vielzahl deutscher Städte von einer positiven Mietpreisentwicklung und einem anwachsenden nutzerseitigen Nachfrageüberhang gestützt“, so Crommen. Der geplante Bau-Turbo der Regierung könnte sich in langfristiger Sicht als Katalysator für Investitionen in Wohnimmobilien auswirken. Schnellere Genehmigungen und geringere Planungskosten werden die Renditeaussichten verbessern, während gezielte Fördermittel und erleichterte Nachverdichtung Investoren neue Chancen im urbanen Raum eröffnen werden.

„Der Fokus hat sich zunehmend auf langfristig ausgerichtete Anlagestrategien sowie auf nachhaltige und soziale Neubauprojekte verlagert, bei denen vermehrt auf serielle und modulare Bauweisen aufgrund der hohen Baukosten im konventionellen Bau gesetzt werden wird. Gleichzeitig besteht Interesse an Bestandsimmobilien in Metropolen und deren Umland, vor allem aus dem Value-Add-Bereich. Diese Objekte werden häufig im Rahmen von Manage-to-Green-Strategien im Portfolio gehalten“, fasst Mergen zusammen. Eine spürbare Zunahme des Transaktionsvolumens wird allerdings voraussichtlich erst ab dem Jahr 2026 einsetzen. Zwar sind auch wieder Megatransaktionen in der Diskussion – so denkt Medienberichten zufolge die Adler Group über den Verkauf ihres gesamten Berliner Wohnungsbestands mit rund 18.000 Einheiten nach – kurzfristige Entscheidungen sind hier aber unwahrscheinlich. Für das Gesamtjahr 2025 wird infolgedessen ein Investmentvolumen von rund 10 Milliarden Euro und damit auf dem Niveau des Vorjahres prognostiziert.