NAI apollo zur Expo Real 2019: Deutsche Immobilienmärkte zwischen Zykluswende und politischen Eingriffen

Auf den gewerblichen Miet- und Investmentmärkten ist am ehesten eine Seitwärtsbewegung zu erwarten, bevor es im Zuge von Einsparungen möglicherweise zu einer Verlangsamung und zum Rückgang von Marktaktivitäten kommt. Insofern prognostiziert NAI apollo für den gewerblichen Investmentmarkt ein Transaktionsvolumen von rund 50 Milliarden Euro im Jahr 2020. Auch bei den Spitzenrenditen werden Stabilisierungstendenzen erkennbar. Vor allem auf dem Bürovermietungsmarkt rechnet NAI apollo infolge des Flächenmangels mit einer weiteren Mietpreissteigerung. „Der recht optimistische Blick auf das kommende Jahr steht jedoch unter erheblichem Vorbehalt: Regulierungsversuche und eine negative konjunkturelle Entwicklung auf der einen und internationale politische Risiken auf der anderen Seite haben das Potenzial für deutliche Verwerfungen“, sagt Dr. Konrad Kanzler, Head of Research bei NAI apollo.

„Trotz einem schwierigen Marktumfeld ist die Nachfrage auf den Immobilienmärkten ungebrochen hoch. Eine möglicherweise rückläufige Konjunktur und sich verschlechternde Stimmung der Wirtschaft könnte sich aber negativ auf die gewerblichen Vermietungsmärkte auswirken. Das sehen wir nicht zuletzt im Einzelhandelssegment, das durch den zunehmenden eCommerce vor großen Problemen steht“, sagt Andreas Wende, Geschäftsführer der NAI apollo. „Der Transaktionsmarkt hat eine robustere Konstitution, insbesondere durch den immensen Nachfrageüberhang, der so schnell nicht verschwinden wird. Es bleibt jedoch abzuwarten, wie sich die großen politischen Risiken auswirken: Der Brexit, der schwelende Handelskrieg oder die Querelen innerhalb der Europäischen Union sind nur einige Beispiele. Trotz einer positiven Ausgangslage bewegt sich die Immobilienwirtschaft aktuell in deutlich rauere Gewässer.“

Politische Eingriffe verschärfen Situation

Als Regulierungsvorhaben werden derzeit eine Verschärfung der Mietpreisbremse sowie die Einführung eines Mietendeckels bei Wohnimmobilien sowie die Einführung einer Mietpreisbremse auch bei Gewerbeimmobilien diskutiert. Während die Mietpreisbremse sich bislang als recht wirkungslos erweist, würde ein Mietpreisdeckel lediglich symptomatisch wirken und die Problemursache – mangelnden Wohnungsneubau – nicht beheben. Gleiches gilt für eine mögliche Mietpreisbremse im Gewerbesegment. „Über die Regulierung von Immobilienmärkten lässt sich gut und gerne diskutieren. Eines ist jedoch sicher: Regulierungen hemmen Investitionen und verunsichern Investoren“, sagt Wende. „Die Politik verhindert somit Neubauaktivitäten in einer Zeit, in der wir genau auf solch ein wirtschaftliches Engagement angewiesen sind. Da schafft auch die Tatsache, dass Neubau etwa vom Mietendeckel ausgenommen sein soll, keine Abhilfe. Sollten die politischen Eingriffe zu stark werden, orientieren sich Investoren um.“

2020 lässt Stabilisierung erwarten

Auf den gewerblichen Miet- und Investmentmärkten ist am ehesten eine Seitwärtsbewegung zu erwarten, bevor es im Zuge von Einsparungen möglicherweise zu einer Verlangsamung und zum Rückgang von Marktaktivitäten kommt. Insofern prognostiziert NAI apollo für den gewerblichen Investmentmarkt ein Transaktionsvolumen von rund 50 Milliarden Euro im Jahr 2020. Auch bei den Spitzenrenditen werden Stabilisierungstendenzen erkennbar. Vor allem auf dem Bürovermietungsmarkt rechnet NAI apollo infolge des Flächenmangels mit einer weiteren Mietpreissteigerung. „Der recht optimistische Blick auf das kommende Jahr steht jedoch unter erheblichem Vorbehalt: Regulierungsversuche und eine negative konjunkturelle Entwicklung auf der einen und internationale politische Risiken auf der anderen Seite haben das Potenzial für deutliche Verwerfungen“, sagt Dr. Konrad Kanzler, Head of Research bei NAI apollo.