Pressemitteilung: Logistikflächenmarkt im Rhein-Main-Gebiet startet über dem Niveau der Vorquartale ins Jahr 2025
Pressemitteilung
NAI apollo: Logistikflächenmarkt im Rhein-Main-Gebiet startet über dem Niveau der Vorquartale ins Jahr 2025
- Flächenumsatz im ersten Quartal 2025 mit 98.500 Quadratmetern über dem Niveau der
Vergleichswerte aus dem ersten und letzten Quartal des Vorjahres - Großflächiges Segment mit höchstem Umsatzanteil, mittlere Größenklassen mit
deutlicherem Zuwachs - Bestandsanmietungen dominieren, Neubausegment weist aber Zunahme auf
- Handelsunternehmen stärkste Nachfragegruppe, Logistikdienstleister bislang mit geringer
Bedeutung - Ausblick: unverändert schwierige Rahmenbedingungen sowie weiterhin nicht klar
vorhersehbare wirtschaftliche und politische Entwicklung sorgen bei Marktteilnehmern für
Zurückhaltung, Finanzpaket der neuen Bundesregierung kann Marktaktivitäten fördern
Frankfurt am Main, 10. April 2025 – Auf dem Lager- und Logistikflächenmarkt im Rhein-Main-Gebiet wurde laut NAI apollo, Partner von NAI Partners Germany, in den ersten drei Monaten des Jahres 2025 ein Flächenumsatz infolge von Vermietungen und Eigennutzungen von 98.500 Quadratmetern erzielt. Damit ist sowohl das Vorquartalsergebnis am Jahresende 2024 als auch das Vorjahresergebnis aus dem ersten Quartal 2024 übertroffen worden (+7,7 bzw. +10,5 Prozent). Der Vergleich zum mittelfristigen Durchschnitt der fünf vergangenen Jahresanfangsquartale mit einem Plus von über 30 Prozent deutet ebenfalls auf eine Marktbelebung hin. Allerdings wird der langfristige Zehnjahresschnitt in Höhe von 112.400 Quadratmetern nicht erreicht (jeweils erstes Quartal der Jahre 2015 bis 2024).
„Die konjunkturelle Situation sowie die unklaren wirtschaftlichen Rahmenbedingungen lassen die Marktteilnehmer zu Jahresbeginn weiterhin zurückhaltend agieren. Positive Impulse werden dagegen mit dem zukünftigen Investitionsprogramm der neuen Bundesregierung verbunden. Vor allem die immense Steigerung der Verteidigungsausgaben wird zu einer zunehmenden Nachfrage nach Logistikdienstleistungen führen“, so Stefan Weyrauch, Head of Industrial and Logistics bei NAI apollo. „Es bleibt jedoch abzuwarten, inwieweit das Rhein-Main-Gebiet hiervon profitieren kann. Generell sollte das sogenannte Finanzpaket allerdings die konjunkturelle Entwicklung stützen, was sich in einer Nachfrage- und Produktionserhöhung niederschlagen wird. Dies wird sich auch auf den hiesigen Markt positiv auswirken“, ergänzt Dr. Konrad Kanzler, Head of Research bei NAI apollo.
Umsatzanstieg in mittleren Größenclustern
Bei Unterscheidung der verschiedenen Flächengrößencluster zeigt sich im Vorjahresvergleich ein Umsatzanstieg in den drei mittleren Größensegmenten zwischen 1.500 und 10.000 Quadratmetern um 47,5 Prozent auf zusammen 49.700 Quadratmeter. Stärker verloren hat hingegen das Cluster unterhalb von 1.500 Quadratmetern, das im ersten Quartal 2025 auf rund 7.600 Quadratmeter kommt. Abschlüsse oberhalb der 10.000 Quadratmetermarke konnten mit 41.200 Quadratmetern das Vorjahresresultat nahezu halten und bilden damit die umsatzstärkste Klasse. Größter Abschluss innerhalb der letzten drei Monate war dabei die Anmietung von rund 27.000 Quadratmetern Logistikfläche durch Alnatura, die von Aurelis Real Estate für den Bio-Lebensmittelhändler im südhessischen Groß-Rohrheim entwickelt werden.
„Dieser Vertrag hat im großen Maße dazu beigetragen, dass das Neubausegment wieder auf höhere Marktanteile kommt. So sind durch Anmietungen in Neubauentwicklungen sowie Eigennutzerprojekten zum Jahresstart insgesamt 42.400 Quadratmeter erzielt worden“, sagt Kanzler. In den letzten drei Jahren wurde nur in zwei Quartalen ein höherer Flächenumsatz in diesem Segment erfasst (u.a. Q1 2024 mit rund 51.500 Quadratmeter). „Bestandsanmietungen summieren sich auf 56.100 Quadratmeter, im Vergleich zum Vorjahr ein Zuwachs von 49,1 Prozent. Untervermietungen fanden dabei im Gegensatz zu den beiden Vorjahren nur im mittleren Größensegment und in geringerer Anzahl statt, so dass diese aktuell lediglich eine untergeordnete Rolle spielen“, so Kanzler weiter.
Transport-, Lager- und Logistikdienstleister im ersten Quartal nur mit einer Nebenrolle
Auffällig in den ersten Monaten des Jahres ist die deutliche Zurückhaltung der Transport-, Lager- und Logistikunternehmen. In den vergangenen Jahren, wie zuletzt auch im Jahr 2024, nahm diese Branchengruppe häufig eine dominierende Rolle ein. „Aktuell liegt deren Marktanteil aber bei lediglich 3,6 Prozent, womit diese das Schlusslicht unter den ausgewerteten Branchen bildet. Hauptgründe hierfür sind die allgemein schwierigen Rahmenbedingungen sowie die ungewisse konjunkturelle und wirtschaftspolitische Entwicklung in den kommenden Monaten. Vor diesem Hintergrund agieren viele Logistikdienstleister vorsichtig und verschieben neue Standortentscheidungen in die Zukunft“, so Weyrauch. Eine seit Mitte 2023 nahezu konstant starke Nachfrage geht hingegen von Unternehmen aus Industrie und verarbeitendem Gewerbe aus. Ein Flächenumsatz von 40.200 Quadratmetern und einem Marktanteil von 40,8 Prozent bedeutet infolgedessen Rang zwei im Branchenranking. Übertroffen wird dies nur vom Handel, dessen Marktaktivitäten nach einer Schwächephase zu Beginn des letzten Jahres kontinuierlich zugenommen haben. Rund 43.000 Quadratmeter sind ihm in den ersten drei Monaten 2025 zuzuordnen – das beste Umsatzresultat dieser Branche seit Ende 2021.
Südliche Teilmärkte wieder klar vorn
Innerhalb des Gesamtmarktgebiets Rhein-Main stechen erneut die beiden südlichen Teilmarktgebiete „Süd-West“ und „Süd-Ost“ heraus. Hier sind nicht nur die größten, sondern auch die meisten Abschlüsse des ersten Quartals zu verorten. In Summe bedeutet dies einen Flächenumsatz von rund 58.600 Quadratmetern bzw. Marktanteile von 34,1 und 25,4 Prozent. Auf den dritten Rang folgt der Teilmarkt „Frankfurt“, wo mit rund 11.000 Quadratmetern so viel Fläche umgesetzt wurde, wie seit dem dritten Quartal 2021 nicht mehr. Die weiteren Teilmärkte kommen auf Abschlüsse zwischen insgesamt knapp 9.000 und rund 10.000 Quadratmeter. Einzig im Nord-Osten, im letzten Jahr vor allem mit dem 31.000 Quadratmeter großen Eigennutzerbau von DHL in Florstadt in Erscheinung getreten, fanden im bisherigen Jahresverlauf nahezu keine Marktaktivitäten statt.
„Neue hervorzuhebende spekulative Bauvorhaben werden derzeit in Langenselbold entwickelt, wo zum einen 15.000 Quadratmeter Hallenfläche durch Invesco Real Estate zusammen mit Propel ONE und zum anderen 28.000 Quadratmeter durch Hillwood realisiert werden. Auch ist auf das gemeinsame Projekt von Fraport und MB Park hinzuweisen, bei dem insgesamt 28.000 Quadratmeter in Kelsterbach spekulativ errichtet werden“, so Weyrauch.
Zukünftige Entwicklung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen entscheidend für die weitere Marktentwicklung
Viele wirtschaftspolitische Fragestellungen sind noch unbeantwortet, was auch ein Grund dafür ist, dass die Konjunktur bislang nicht wieder signifikant angezogen hat. Zumindest bis zur deren Klärung beziehungsweise einer sichtbaren Verbesserung werden die meisten Marktteilnehmer unverändert zurückhaltend agieren. „Innerhalb des Marktgebiets führt dies vor allem in den Randbereichen zu einer Zunahme der Flächenverfügbarkeiten. Auch in zentraleren Bereichen sind mittlerweile Leerstände vorhanden. Diese finden in der Regel aber weiterhin schnell einen neuen Mieter und bieten nutzerseitig die Möglichkeit, schneller auf Marktveränderungen zu reagieren,“ sagt Kanzler.
Positive Effekte werden mit dem neuen Finanzpaket der Bundesregierung verbunden. Dabei sollte der Logistikmarkt auf der einen Seite direkt von den Maßnahmen profitieren. So werden durch Investitionen in Rüstung und Infrastruktur aller Voraussicht nach mehr Lagerhaltungsmöglichkeiten und Logistikdienstleistungen nachgefragt werden. Auf der anderen Seite werden die Förderungen zu zusätzlichen wirtschaftlichen Impulsen führen, die die Konjunktur beleben. Hierbei werden Konsum- und Produktionszunahmen die Logistikflächennachfrage stützen. Hingegen werden sich die angekündigten Veränderungen bei der US-amerikanischen Zollpolitik wiederum bremsend auf die hiesige Wirtschaftsentwicklung auswirken“, so Weyrauch. „Vor allem infolge des Finanzpakets der neuen Bundesregierung ist aber auch mit einer weiteren Erhöhung der langfristigen Kapitalmarktzinsen zu rechnen, was eine Zunahme der Bauzinsen bewirkt und den Neubau bremsen dürfte. Der zwar zuletzt abnehmende, aber weiterhin bestehende Mangel an Flächen im stark nachgefragten Neubausegment könnte somit zukünftig wieder deutlich an Bedeutung gewinnen“, ergänzt Kanzler.
Die Mieten hielten sich im Vergleich zum Vorquartal stabil. Im Vorjahresvergleich bedeutet eine Spitzenmiete von 8,10 Euro pro Quadratmeter für Lager- und Logistikflächen ab 5.000 Quadratmetern ein Plus von 15 Cent. „Zwar besteht in Einzelfällen noch Mietsteigerungspotenzial, insgesamt wird sich das Mietniveau aber auf dem erreichten Level halten beziehungsweise nur noch leicht zulegen. Gleichzeitig ist ein wieder stärkeres Entgegenkommen von Vermieterseite gegenüber Nutzern festzustellen. So hat die Bereitschaft zur Gewährung von Incentives, wie unter anderem von mietfreien Zeiten, zugenommen“, so Weyrauch.