Wohnportfoliomarkt Deutschland: Starkes viertes Quartal führt zu Jahrestransaktionsergebnis 2017 von 15,7 Mrd. Euro

NAI apollo veröffentlicht Endjahresbericht 2017 zum Markt für Wohnportfoliotransaktionen in Deutschland:

• Transaktionsvolumen von 15,7 Mrd. Euro bedeutet zweithöchstes Umsatzvolumen der letzten zehn Jahre nach dem Rekordjahr 2015
• Starkes viertes Quartal trägt mit 5,1 Mrd. Euro zum Jahresumsatz bei
• Immobilienaktiengesellschaften nach 2015 erneut stärkste Käufergruppe
• Forward Deals sowie der Verkauf von Neubauten machen Projektentwickler zur wichtigsten und weiterwachsenden Verkäufergruppe und tragen wesentlich zu weiteren Preissteigerungen bei
• Deutsche unverändert aktivste Investoren mit leichten Zugewinnen
• Prognose 2018: Erste Ankaufs- und Übernahmeerklärungen lassen erneut hohe Marktaktivitäten erwarten.

Frankfurt am Main, 9. Januar 2018 – Nach der Analyse des inhabergeführten Immobilienberatungsunternehmens NAI apollo – Partner der NAI apollo group – schließt das Jahr 2017 auf dem Transaktionsmarkt für Wohnportfolios in Deutschland mit einem starken vierten Quartal. Rund 5,1 Mrd. Euro wurden umgesetzt. Damit ist es im Jahresverlauf das stärkste Quartal, durch das sich das gehandelte Jahresvolumen auf über 15,7 Mrd. Euro erhöht. Im Zehnjahresvergleich nimmt das Jahr 2017 nun den zweiten Rang nach dem Rekordjahr 2015 ein, als 23,9 Mrd. Euro umgesetzt wurden. Das Jahr 2016 wurde um 12,9 Prozent übertroffen.

Rund 131.800 Einheiten wechselten in 2017 den Eigentümer, womit das Vorjahr (2016: 143.400 Einheiten) jedoch unerreicht bleibt. „Dass sich das monetäre Volumen dennoch so steigern konnte, liegt an einer weiteren Verteuerung der Wohnimmobilien, sowohl bei Bestandsverkäufen als auch Neubauveräußerungen und Forward Deals. Zudem hat auch der Verkauf von Projektentwicklungen zugenommen, für die generell höhere Preise erzielt werden“, so Dr. Konrad Kanzler, Leiter Marktforschung bei der NAI apollo group.

Portfoliogrößen unter 100 Mio. Euro mit größten Umsatzanteil

Vergleichbar zum Jahr 2016 (57,0 %) entfällt auch im gerade abgelaufenen Jahr mit 52,9 Prozent der Hauptanteil des Umsatzes auf Verkäufe von unter 100 Mio. Euro. Absolut entspricht dies rund 8,3 Mrd. Euro (2016: 7,9 Mrd. Euro). Auf Großdeals oberhalb der 100 Mio. Euro-Schwelle entfallen demnach rund 7,4 Mrd. Euro. Hiervon durchbricht lediglich der größte Kauf des Jahres, bei dem die Deutsche Wohnen ein 4.170 Einheiten umfassendes Wohnportfolio mit Gewerbeanteil in Berlin für rund 655 Mio. Euro erwarb, die 500 Mio. Euro-Grenze. „Hier zeigt sich der größte Unterschied zum Rekordjahr 2015. So wurde dieses von mehreren Unternehmensübernahmen insbesondere durch die Vonovia sowie einer hohen Anzahl großvolumiger Portfolioankäufe über 500 Mio. Euro dominiert. Diese Großdeals sind in 2017 nahezu ausgeblieben. Stattdessen prägten nun kleinere Portfolios unter anderem als Folge von Portfoliobereinigungen und insbesondere der Handel von Projektentwicklungen die Marktaktivitäten“, sagt Stefan Mergen, Geschäftsführender Gesellschafter der NAI apollo valuation & research GmbH.

Mangel an handelbaren Bestandsimmobilien führt zum weiteren Bedeutungsgewinn von Projektentwicklungen und Preissteigerungen

Stärkste Käufergruppe bleibt am Ende des Jahres die Gruppe der Immobilienaktiengesellschaften und REITs, was vor allem auf erhöhte Marktaktivitäten bei den Großportfolios zurückzuführen ist. Rund 4,3 Mrd. Euro entfallen auf diese. Das entsprichteinem Marktanteil von 27,6 Prozent. Die Offenen Immobilienfonds und Spezialfonds, in 2016 mit 3,5 Mrd. Euro noch Erstplatzierte, folgen nun auf dem zweiten Rang mit 23,7 Prozent. Dabei haben diese absolut um fast 200 Mio. Euro im Vergleich zum Vorjahr zulegen können.

Wichtigste Verkäufer sind Projektentwickler und Bauträger. Allein auf Wohnbauprojekte, die bereits vor Fertigstellung veräußert wurden, entfällt ein Umsatzanteil von 26,8 Prozent. Dies entspricht einem absoluten Volumen von 4,2 Mrd. Euro und einer Steigerung zum Vorjahr um 35,5 Prozent (2016: 3,1 Mrd. Euro) bzw. im Vergleich zum Jahr 2015 um 90,9 Prozent (2015: 2,2 Mrd. Euro). „Hieran zeigt sich der Mangel an handelbaren Bestandsobjekten. Das große Investitionsinteresse hat das diesbezügliche Angebot in den letzten Jahren nahezu aufgebraucht und die Preise stark steigen lassen. Auch als Folge hiervon haben Bauprojekte und Neubauten deutlich an Bedeutung für den Transaktionsmarkt hinzugewonnen“, so Dr. Konrad Kanzler.

Dies hat neben dem generellen Preiswachstum zu einem erneuten Anstieg des Durchschnittspreises geführt. Im Jahresschnitt 2017 liegt dieser nun bei rund 119.000 Euro je Wohneinheit, was einer Steigerung zum Vorjahr um 22.000 Euro je Wohnung gleichkommt.

Deutsche Investoren dominieren unverändert das Marktgeschehen

Nachdem in 2016 internationale Investoren nach mehreren Jahren wachsender Abstinenz wieder stärker am Handel deutscher Wohnportfolios teilgenommen haben, ist das Jahr 2017 von einer leicht rückläufigen Entwicklung gekennzeichnet. So haben deutsche Investoren im Vergleich zum Vorjahr nun sowohl absolut um 1,7 Mrd. Euro (auf 11,4 Mrd. Euro) als auch anteilig um 2,6 Prozentpunkte (auf 72,6 %) hinzugewinnen können. „Zurückzuführen ist dies aber weniger auf ein sinkendes Interesse internationaler Käufer – eher vom Gegenteil ist auszugehen. Stattdessen kommen diese einfach seltener zum Zuge bzw. den Zuschlag erhalten letztlich häufig nationale Unternehmen“, so Stefan Mergen.

Der Ausblick für das Jahr 2018 ist auch vor dem Hintergrund der Marktaktivitäten in 2017 positiv. „So zeigen die letzten Monate, dass auch ohne die großen Unternehmensankäufe ein erhebliches Transaktionsvolumen erzielt werden kann. Daneben zeichnet sich in 2018 mit den Plänen einer Übernahme der Buwog mit rund 27.000 Wohnungen in Deutschland durch die Vonovia bereits zu Jahresbeginn wieder ein echter Megadeal ab“, so Dr. Konrad Kanzler.

Limitierend wirken sich laut NAI apollo das weiter abnehmende Angebot an handelbaren Bestandsimmobilien sowie die hohen Preise aus. Gleichzeitig fache dies das Interesse an Projektentwicklungen weiter an. Letztlich werden diese Entwicklungen gemeinsam aber zu einer weiteren Steigerung der Preise bei Wohninvestments führen.

„Im Fokus der Nachfrage bleiben die großen deutschen Metropolräume und Zuzugsregionen. Nebenlagen gewinnen hier aber weiterhin stark an Bedeutung. Ebenso werden die bereits hohen Investmenttätigkeiten in B- und C-Standorten aufgrund mangelnder Alternativen und die Risikobereitschaft seitens der Investoren zunehmen“, ergänzt Stefan Mergen. Vor diesem Hintergrund prognostiziert NAI apollo für 2018 ein Wohnportfoliotransaktionsvolumen von rund 15 Mrd. Euro, womit es sich zwischen den Ergebnissen der Jahre 2016 und 2017 bewegen würde.