Wohnportfoliomarkt in 2019 mit zweitbestem Ergebnis nach 2015

Frankfurt am Main, 10. Januar 2020 – Nach der Analyse des inhabergeführten Immobilienberatungsunternehmens NAI apollo hat der Transaktionsmarkt für Wohnportfolios in Deutschland im Jahr 2019 nach dem Rekordjahr 2015 das zweithöchste jemals erzielte Jahresergebnis erreicht. Aufgrund einer sehr starken zweiten Jahreshälfte, die mit 11,1 Mrd. Euro deutlich über dem Resultat der ersten sechs Monate (8,1 Mrd. Euro) liegt, summiert sich das gehandelte Volumen 2019 auf 19,2 Mrd. Euro, die in insgesamt 390 Deals gehandelt wurden. Damit liegt es 0,6 Mrd. Euro über dem sehr guten Vorjahresergebnis. Das Transaktionsvolumen der vergangenen drei Monate hat mit 5,3 Mrd. Euro erneut die 5 Mrd. Euro-Marke überschritten, womit das zweitstärkste Quartal 2019 registriert wurde. „Im letzten Jahr hatten großvolumige Portfolioverkäufe und Anteilsankäufe an Unternehmen im dreistelligen Millionenbereich erneut eine hohe Bedeutung. Auffällig dabei waren die Marktaktivitäten der öffentlichen Hand, die vermehrt auf der Käuferseite auftraten“, sagt Andreas Wende, Geschäftsführer von NAI apollo. „Die Anzahl der gehandelten Einheiten ist zwar mit knapp über 123.000 im Vergleich zum Vorjahr leicht gesunken. Der durchschnittliche Preis je Wohnung ist aber infolge aktiver Nachfrage nach Projektentwicklungen und hochwertigen Bestandsimmobilien um 14,5 Prozent auf rund 155.700 Euro gestiegen, was sich auch im Gesamtvolumen widerspiegelt“, ergänzt Dr. Konrad Kanzler, Leiter Marktforschung der NAI apollo group.

Großportfoliodeals und Unternehmensübernahmen erhöhen das Marktvolumen

Der Transaktionsmarkt ist wie im Vorjahr von verschiedenen Megadeals mit Erlösen über 500 Mio. Euro geprägt. Zwei Unternehmensübernahmen bilden dabei die Spitze. Zum einen haben Immobilienfonds des Käuferkonsortiums Union Investment und ZBI Zentral Boden Immobilien die BGP Gruppe mit rund 16.000 Wohneinheiten im zweiten Quartal erworben. Zum anderen veräußerte Ado Properties im September Tochtergesellschaften mit rund 6.000 Wohneinheiten in Berlin an die öffentliche Wohnungsgesellschaft Gewobag für 920 Mio. Euro. Die ZBI-Gruppe hat zudem im dritten Quartal nochmals groß eingekauft und rund 615 Mio. Euro für 6.350 Wohnungen der Deutsche Wohnen im Rahmen eines Asset Deals gezahlt. Deutsche Wohnen wiederum erwarb im ersten Quartal das Akelius-Portfolio mit rund 2.800 Wohnungen für 685 Mio. Euro. Ebenfalls anzuführen ist der Erwerb der Commerz Real von über 1.000 Wohnungen für ihren offenen Immobilienfonds als Teil des Millennium-Portfolios von der Generali Versicherung im dritten Quartal des Jahres.

Großvolumige Verkäufe „über 500 Mio. Euro“ erreichen damit in Summe ein Transaktionsvolumen von rund 4,7 Mrd. Euro, womit der Vorjahreswert von 5,0 Mrd. Euro knapp verpasst wird. „Hinzugewinnen konnte die Größenklasse ‚100 bis 500 Mio. Euro‘, die nun 6,4 Mrd. Euro auf sich vereint. Damit erhöht sich der Marktanteil der Verkäufe über 100 Mio. Euro auf 58,3 Prozent gegenüber 52,8 Prozent in 2018, so Stefan Mergen, geschäftsführender Gesellschafter der NAI apollo valuation & research GmbH. Es folgen die restlichen Klassen mit Deals „unter 100 Mio. Euro“ mit Anteilen zwischen 3,4 und 15,6 Prozent (in Summe 2019: 8,0 Mrd. Euro / 2018: 8,7 Mrd. Euro).

Weiterer Bedeutungsgewinn von Projektenwicklungen

Erneut angewachsen sind die Marktaktivitäten bei Forward Deals. Wurden 2017 noch Projektentwicklungen für 4,2 Mrd. Euro gehandelt, steigerte sich das Investitionsvolumen von 5,1 Mrd. Euro (2018) auf nun knapp 5,8 Mrd. Euro im Berichtsjahr. „Parallel erhöhte sich der Marktanteil am Investitionsvolumen zuletzt von 27,5 Prozent im Vorjahr auf nun rund 30 Prozent 2019. Zuletzt stachen dabei der Verkauf der Entwicklung ‚Kleyerquartier‘ mit 1.200 Wohnungen im Frankfurter Gallus und die Veräußerung von einem Teil des BCP-Projekts heraus, bei dem insgesamt über 1.500 Wohneinheiten im Düsseldorfer Glasmacherviertel geplant sind“, so Kanzler.

Auffällige Marktaktivitäten der Öffentlichen Hand und Assetmanager & Fondsmanager

Die aktivste Käufergruppe waren 2019 die „Offenen Immobilienfonds & Spezialfonds“ mit einem Ankaufsvolumen von 6,7 Mrd. Euro. Auf den zweiten Platz positionieren sich die „Asset Manager & Fondsmanager, die ein rekordverdächtiges Ankaufsvolumen von rund 3,4 Mrd. Euro (2018: rund 1 Mrd. Euro) erzielt haben. Auf Platz 3 folgt die „Öffentliche Hand“ mit knapp unter 3,1 Mrd. Euro. Sie konnte ihren Umsatzbeitrag bis zum Jahresende um rund 1,9 Mrd. Euro gegenüber dem Vorjahreszeitraum erhöhen. „Seit dem Jahresanfang weitet sich der Marktanteil der Länder und Kommunen aus und überschreitet nun die 15-Prozentmarke. Die öffentliche Hand sichert sich Wohnraum und intensiviert Kaufentscheidungen im urbanen Bereich“, so Kanzler. Anzuführen seien unter anderem Ankäufe durch die Gewobag, die Degewo, die Nassauische Heimstätte, den Stadtstaat Bremen oder das Land Thüringen „Projektentwickler & Bauträger“ bestätigen auf der Verkäuferseite mit einem Volumen von rund 6,6 Mrd. Euro ihre führende Position (2018: 5,9 Mrd. Euro). Darauf folgen als zweitstärkste Verkäufergruppe die „Asset Manager & Fondsmanager“ mit einem Verkaufsvolumen von 3,8 Mrd. Euro.

Einheimische Investoren dominieren den Markt

Während sich das Investitionsvolumen ausländischer Anleger seit 2017 kontinuierlich verringert, haben deutsche Investoren 2019 den höchsten Marktanteil seit Erfassungsbeginn auf sich vereinen können. Absolut betrachtet generieren Einheimische ein Ankaufsvolumen von rund 17,1 Mrd. Euro gegenüber 15,1 Mrd. Euro im Jahr 2018. Dies entspricht einem Marktanteil von nahezu 90 Prozent. Internationale Käufer erreichen im Berichtsjahr einen Investmentumsatz von rund 2,1 Mrd. Euro (2018: 3,5 Mrd. Euro). „Zurückzuführen ist dies zum einen auf die Tatsache, dass inländische Investoren weiterhin häufiger den Zuschlag bekommen. Parallel wirkt sich aber auch eine wachsende Zurückhaltung internationaler Investoren aufgrund ihrer Unkenntnis über mögliche Folgen und den Umgang mit neuen Regulierungen auf den einzelnen Wohnungsmärkten auf ihre Marktaktivitäten aus“, erläutert Mergen.

Spitzenreiter bei der regionalen Verteilung der Abschlüsse (nach Anzahl der Transaktionen) auf Bundeslandebene bleibt Nordrhein-Westfalen mit einem Anteil von 18,7 Prozent gefolgt von Hessen, wo 2019 rund 15 Prozent der Deals registriert worden sind. Auf kommunaler Ebene stehen weiterhin die Big 7 im Fokus - allen voran und trotz Regulierungsdebatten weiterhin die Bundeshauptstadt Berlin. „Dazu haben aber auch die Ankäufe der öffentlichen Hand beigetragen, während andere Käufergruppen teilweise eine abwartende Haltung einnehmen“ so Kanzler.

NAI apollo prognostiziert für 2020 Marktaktivitäten auf erneut hohem Niveau

Auch in den kommenden Monaten bleiben die Rahmenbedingungen mit einem niedrigen Zinsniveau, mangelnden Anlagealternativen und einem stabilen Mietwohnungsmarkt trotz möglicher weiterer gesetzlicher Regulierungen positiv. Die Nachfrage nach entsprechenden Investments bleibt hoch. „Auch in diesem Jahr werden großvolumige Forward-Deals neben den klassischen Asset-Deals stattfinden. Des Weiteren bahnt sich mit der am Ende des Jahres angekündigten Fusion von Adler Real Estate und Ado Properties bereits ein neuer Megadeal an“, so Mergen weiter. Vor diesem Hintergrund prognostiziert NAI apollo für das Gesamtjahr 2020 ein gehandeltes Investmentvolumen nahe dem aktuellen Jahresergebnis. Ein neuer Rekordwert bleibt aller Voraussicht nach aber unerreicht.