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NAI apollo: Markt für Wohnportfoliotransaktionen 2018 mit zweithöchstem jemals erreichten Transaktionsvolumen

Frankfurt am Main, 14.01.2019 – Nach der Analyse des inhabergeführten Immobilienberatungsunternehmens NAI apollo – Partner der NAI apollo group – endet das Jahr 2018 für den deutschen Markt für Wohnportfolios mit dem zweitbesten je erfassten Umsatzergebnis. Insgesamt summiert sich das gehandelte Transaktionsvolumen auf 18,6 Mrd. Euro, was ein Plus im Vergleich zum Vorjahr von 18,5 Prozent bedeutet. 137.400 Wohneinheiten wechselten dabei in den vergangenen zwölf Monaten den Eigentümer (+4,2 Prozent zu 2017). Das Rekordjahr 2015 (23,9 Mrd. Euro und 354.000 Einheiten) bleibt aber unerreicht. Das sehr gute Jahresergebnis 2018 wird dabei vor allem von einem starken ersten Halbjahr getragen (11,1 Mrd. Euro). Die vergangenen drei Monate haben mit 4,1 Mrd. Euro zum Jahresresultat beigetragen, womit sie das drittstärkste Quartal im Jahresverlauf bilden. „Das Niveau, auf dem wir uns bewegen, bleibt nach wie vor historisch hoch. Erneut fanden Übernahmen und große Portfoliokäufe statt, wenngleich das Angebot abgenommen hat“, erklärt Andreas Wende, Geschäftsführer von NAI apollo.

Unternehmensübernahmen und hochpreisige Portfoliokäufe treiben Transaktionsvolumen

Das Marktgeschehen wurde entsprechend von mehreren Großverkäufen geprägt. So wurden unter anderem zwei große Unternehmensübernahmen erfasst: Im ersten Quartal 2018 übernahm die Vonovia die Buwog für rund 2,9 Mrd. Euro. Im zweiten Quartal übernahm Adler Real Estate 70 Prozent der Anteile an Brack Capital Properties für rechnerisch 700 Mio. Euro. Hervorzuheben sind zudem der Kauf des Century-Portfolios mit über 3.200 Einheiten für rund 740 Mio. Euro durch die dänische Pensionskasse PFA (Q3) und der Erwerb eines Projektportfolios mit Mikroapartmentanlagen für 670 Mio. Euro durch Corestate Capital für den Dachfonds der Bayerischen Versorgungskammer (Q1). „Investoren werden immer häufiger in den Bereichen der Mikroapartments, Studentenwohnungen und im Neubausektor aktiv. Das führt zu einem zusätzlichen Anstieg des durchschnittlichen Preisniveaus“, so Stefan Mergen, geschäftsführender Gesellschafter der NAI apollo valuation & research GmbH. Im Rahmen von Forward Deals wechselten 2018 Wohnimmobilien für 5,1 Mrd. Euro den Eigentümer. Dies stellt eine Steigerung von 0,9 Mrd. Euro im Vergleich zum Vorjahr dar und erhöht den Marktanteil von Projektentwicklungen auf 27,5 Prozent (2017: 4,2 Mrd. Euro / 26,8 Prozent-Anteil). Hinzu kommen weiter anhaltende Preisanstiege bei Bestandswohnungen. Insgesamt führten diese Entwicklungen zu einer Erhöhung des durchschnittlichen Wohnungspreises von 14,3 Prozent im Vorjahresvergleich. Im Schnitt wurden 2018 somit 136.000 Euro pro Wohneinheit gezahlt.

Portfolioankäufe über 100 Mio. Euro dominierendes Größensegment

Bei Differenzierung nach Größenklassen zeigen alle sechs von NAI apollo ausgewiesenen Größensegmente im Jahresvergleich einen Anstieg des gehandelten Volumens. Das Transaktionsvolumen in den vier Klassen „unter 100 Mio. Euro“ summiert sich dabei auf 8,7 Mrd. Euro bzw. einem Marktanteil von 47,2 Prozent. Die Zunahme im Vorjahresvergleich reicht hier zwischen 27,3 Prozent („50 < 100 Mio. Euro“) und 83,3 Prozent („< 10 Mio. Euro“). Den größten Schritt haben allerdings die Großdeals gemacht. „Aufgrund der Übernahmen und Großankäufe im Jahresverlauf wird über die Hälfte des Transaktionsvolumens mit 9,8 Mrd. Euro in den Transaktionsklassen ‚über 100 Mio. Euro‘ erreicht. Dies ist mehr als eine Verdoppelung im Vergleich zu 2017. Transaktionen ‚über 500 Mio. Euro‘ stellen dabei mit 5,0 Mrd. Euro und einem Marktanteil von 27,0 Prozent das stärkste Einzelsegment dar“, so Dr. Konrad Kanzler, Leiter Marktforschung der NAI apollo group.

Börsennotierte Unternehmen stärkste Käufer, Projektentwickler aktivste Verkäufer

Aktivste Käufergruppe sind wie in den Vorjahren - mit Ausnahme des Jahres 2016 - die „Immobilienaktiengesellschaften / REITs“ mit einem Ankaufsvolumen von 5,6 Mrd. Euro (30 Prozent-Marktanteil). Damit konnten sie ihr Volumen im Vergleich zum Vorjahr nochmals um 1,3 Mrd. Euro steigern“, so Kanzler. Zweitstärkste Käufer sind die „Offenen Immobilienfonds / Spezialfonds“ mit einem Ankaufsvolumen von 3,8 Mrd. Euro bzw. einem Anteil von 20,2 Prozent (+0,1 Mrd. Euro). Darauf folgen „Versicherungen / Pensionskassen“. Gegenüber dem Vorjahr konnte diese Gruppe ihr Ankaufsvolumen von 0,8 Mrd. Euro auf nun 2,4 Mrd. Euro verdreifachen.

Auf Verkäuferseite stellen erneut die „Projektentwickler / Bauträger“ im Jahr 2018 die aktivste Gruppe mit einem Verkaufsvolumen von 5,9 Mrd. Euro und einem Marktanteil von 31,5 Prozent am Gesamtvolumen. Im Vergleich zum Vorjahr (6,0 Mrd. Euro) hat sich ihr Verkaufsvolumen damit allerdings leicht verringert. Zweitstärkste Verkäufergruppe sind die „Immobilienaktiengesellschaften / REITs“ mit Verkäufen von 4,6 Mrd. Euro (24,6 Prozent-Anteil). Das sind 3,6 Mrd. Euro mehr als im Vorjahr. Danach folgen die „Immobiliengesellschaften“ sowie „Assetmanager / Fondmanager“ mit rund 1,8 Mrd. Euro bzw. 1,7 Mrd. Euro.

Deutsche Investoren mit erneuten Zugewinnen

Nachdem im Jahr 2016 die Bedeutung internationaler Investoren zugenommen hatte, nahm diese in den beiden Folgejahren wieder kontinuierlich ab. So haben deutsche Käufer ihr Volumen in 2018 erneut um 9 Prozent auf 15,1 Mrd. Euro steigern können, womit diese nun einen Marktanteil von 81,4 Prozent auf sich vereinen (2017: 11,4 Mrd. Euro / 72,5 Prozent-Anteil). Das Investitionsvolumen der ausländischen Kapitalgeber ist demgegenüber auf 3,5 Mrd. Euro gesunken (2017: 4,3 Mrd. Euro). „Hierfür kann allerdings nicht ein fehlendes Investitionsinteresse als Grund herangezogen werden. Vielmehr bekommen inländische Investoren letztlich einfach häufiger den Zuschlag“, begründet Mergen.

Weiterhin hohe Marktaktivitäten erwartet, 2018er Ergebnis bleibt aber unerreicht

Für das Jahr 2019 ist zum jetzigen Zeitpunkt eine positive Prognose zu stellen. „Zwar wird sich das Wirtschaftswachstum im Vergleich zu den Vorjahren abschwächen, es ist aber nicht mit einem sprunghaften Konjunkturabschwung oder signifikanten Zinsveränderungen zu rechnen. Zudem bleibt die Nachfrage nach Wohninvestments weiterhin hoch. Die Rahmenbedingungen sind somit weiterhin als gut zu bewerten“, so Mergen. Auch im neuen Jahr sind größere Portfolioverkäufe wahrscheinlich. Parallel wird sich das Angebot an potenziellen Wohninvestmentmöglichkeiten aber verknappen. Infolgedessen werden aus den Vorjahren bereits bekannte Trends anhalten. So erwartet NAI apollo einen weiteren allgemeinen Preisanstieg für Wohneigentum sowie eine erneute Zunahme von Projektentwicklungen am Verkaufsvolumen. „Vor diesem Hintergrund sind für 2019 erneut hohe Transaktionsaktivitäten zu prognostizieren. Das Umsatzresultat wird allerdings aller Voraussicht nach das aktuell erzielte Ergebnis nicht erreichen“, so Mergen.

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NAI apollo: Bürovermietungsmarkt Frankfurt feiert zweitbestes Jahr innerhalb der letzten 15 Jahre

Frankfurt am Main, 3. Januar 2019 – Der Frankfurter Büroflächenmarkt inklusive Eschborn und Offenbach-Kaiserlei beendet das Jahr 2018 mit einer historisch hohen Umsatzleistung. Zu diesem Ergebnis kommt das inhabergeführte Immobilienberatungsunternehmen NAI apollo – Partner der NAI apollo group. Der Büroflächenumsatz für das Gesamtjahr beträgt 622.100 Quadratmeter. Das ist der zweithöchste Wert innerhalb der letzten 15 Jahre nach dem Rekordjahr 2017. Gleichzeitig lag das Umsatzvolumen mehr als 30 Prozent über dem langjährigen Durchschnitt (475.500 Quadratmeter). „Der Bürovermietungsmarkt Frankfurt konnte somit auch im vergangenen Jahr ein sehr starkes Ergebnis erzielen und damit den deutlich positiven Trend, der im Rekord 2017 mündete, fortsetzen“, sagt Andreas Wende, Geschäftsführer von NAI apollo. In den Monaten Oktober bis Dezember 2018 ist ein Flächenumsatz in Höhe von 181.200 Quadratmetern durch Vermietungen und Eigennutzer erfasst worden. Damit bewegt sich das vierte Quartal 2018 zwar unter dem Ausnahmequartal am Ende des Vorjahres in Höhe von 279.400 Quadratmetern, jedoch deutlich über dem Durchschnitt der Endquartale der letzten zehn Jahre in Höhe von rund 140.000 Quadratmetern.

Hohe Dealanzahl prägt das Jahr

„Die Anzahl der Abschlüsse hat noch einmal spürbar zugelegt. Das spricht für die hohe Dynamik des Marktes“, sagt Radomir Vasilijevic, Director Office Letting bei NAI apollo. So ist diese von 712 im Gesamtjahr 2017 auf nun 744 angewachsen. Analog zum Vorjahr bewegt sich das Volumen der Mietvertragsverlängerungen nach aktiver Marktsondierung auf einem moderaten Niveau in Höhe von rund 50.000 Quadratmetern.

Die Vitalität des Frankfurter Büromarktes ist durch eine hohe Dynamik des Vermietungsvolumens im kleinteiligen Bereich geprägt. Das Größencluster „kleiner 1.000 Quadratmeter“ hat gegenüber dem Vorjahr um 8,1 Prozent auf 220.400 Quadratmeter zulegen können. Die anderen vier von NAI apollo ausgewiesenen Größenklassen über 1.000 Quadratmetern sind durch Abnahmen gekennzeichnet. „Das war angesichts des umsatzstarken Vorjahres zu erwarten“, meint Vasilijevic.

Bei den größten Deals des Jahres 2018 handelt es sich u.a. um den Abschluss der Commerzbank im Cielo (Theodor-Heuss-Allee 100) über 36.100 Quadratmeter, der Frankfurter Allgemeinen Zeitung in einer Projektentwicklung in der Europa-Allee 92 über 24.000 Quadratmeter, von Deloitte über 15.800 Quadratmeter im Projekt Zebra (Europa-Allee 91-93) sowie durch Spaces über 9.200 Quadratmeter im Global Tower (Neue Mainzer Straße 32-36). Spaces wurde bei dieser Anmietung durch NAI apollo beraten.

Spitzenmiete steigt auf über 43,00 €/Quadratmeter

Die Branche „Banken, Finanzdienstleister & Versicherungen“ prägt mit 141.200 Quadratmetern bzw. einem Marktanteil von 22,7 Prozent unverändert das Marktgeschehen des Jahres 2018. Dahinter folgt auf dem zweiten Rang das „Bau- & Immobiliengewerbe“ mit 13,9 Prozent bzw. 86.300 Quadratmetern, wovon mehr als die Hälfte des Umsatzes auf Co-Working-Anbieter entfällt.

In der räumlichen Verteilung befindet sich der Central Business District (CBD) als Hauptlage mit 382.000 Quadratmetern bzw. einem Anteil von 61,4 Prozent weiterhin im Fokus der Nutzer. Unter den einzelnen Teilmärkten dominieren die Bankenlage mit 16,2 Prozent bzw. die City West mit 10,5 Prozent.

„Weitere hochpreisige Anmietungen in Projektentwicklungen haben das Mietniveau auch im Schlussquartal spürbar ansteigen lassen. Infolgedessen rangiert die Spitzenmiete nun bei 43,20 €/Quadratmeter und erzielt damit den Höchstwert seit dem Jahr 2001. Im Vorjahresvergleich hat diese noch einmal um 7,2 Prozent zugelegt“, sagt Dr. Konrad Kanzler, Head of Research bei der NAI apollo group. Die Durchschnittsmiete verzeichnet im selben Zeitraum ein Plus von 4,8 Prozent auf aktuell 21,70 €/Quadratmeter.

Leerstandsabbau schreitet voran

Das Fertigstellungsvolumen für das vierte Quartal 2018 beläuft sich auf insgesamt 22.900 Quadratmeter Bürofläche. Aufgrund von Bauverzögerungen sind im Gesamtjahr 2018 somit letztendlich nur 76.400 Quadratmeter fertiggestellt worden. Unter Berücksichtigung der Flächenabgänge, die nahezu gleichauf liegen, resultiert hieraus zum Ende des vierten Quartals 2018 ein Büroflächenbestand von 11,346 Mio. Quadratmetern.

„Zum jetzigen Kenntnisstand kann für das Jahr 2019 mit einem Fertigstellungsvolumen von 177.200 Quadratmetern Bürofläche gerechnet werden. Hiervon ist nur noch rund ein Drittel verfügbar“, erläutert Kanzler.

Der marktaktive Leerstand auf dem Frankfurter Büroflächenmarkt – also Büroflächen, die innerhalb von drei Monaten nach Mietvertragsunterzeichnung beziehbar sind – hat auch im vierten Quartal 2018 eine spürbare Reduzierung erfahren. „Zum Jahresende 2018 stehen dem Markt nur noch 743.000 Quadratmeter Bürofläche kurzfristig zur Verfügung, womit der tiefste Stand seit 2001 mit 400.000 Quadratmetern erreicht ist. Dementsprechend sinkt die Leerstandsquote im Vergleich zum Vorjahreswert um 2,1 Prozent-Punkte auf aktuell 6,5 Prozent“, sagt Vasilijevic.

Besonders auffällig zeigt sich der Rückgang an kurzfristig verfügbaren Flächen im CBD. „Die Leerstandsquote ist innerhalb der letzten drei Jahre im Frankfurter CBD um 7,1 Prozent-Punkte auf 6,2 Prozent zum Jahresende 2018 gesunken. In einigen Teilmärkten des CBD kann mittlerweile von Vollvermietung gesprochen werden. Betrug die Leerstandsquote u.a. in der Bankenlage 2015 noch 9,5 Prozent, so liegt diese aktuell bei nur noch 2,6 Prozent“, erläutert Kanzler. Aber auch in nicht zentralen Lagen, wie beispielsweise im Bürozentrum Niederrad, ist eine deutliche Leerstandsreduzierung zu beobachten. Hier ist die Quote in drei Jahren von 19,4 Prozent auf 10,6 Prozent gesunken, womit sich der absolute Leerstand nahezu halbiert hat.

Positiver Marktausblick für 2019

Für das Jahr 2019 deuten die Marktgegebenheiten nach Einschätzung von NAI apollo auf eine unverändert positive Entwicklung hin. „Neben einem überdurchschnittlichen Flächenumsatz wird der Büromarkt durch eine weiterhin fallende Flächenverfügbarkeit sowie ein anziehendes Mietniveau geprägt sein“, resümiert Vasilijevic.

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NAI apollo vermittelt rund 1.900 m² Gewerbefläche in Frankfurt und Umgebung

Das inhabergeführte Immobilienberatungsunternehmen NAI apollo hat rund 1.900 m² Büro-, Einzelhandels- und Lagerflächen an insgesamt fünf Standorten im Rhein-Main-Gebiet vermittelt.

Bei der größten Einzelvermittlung handelt es sich um eine knapp 700 m² große Lagerhallenfläche im Gewerbegebiet Mörfelden zwischen Frankfurt und Darmstadt. Mieter der in unmittelbarer Nähe zur Autobahn gelegenen Immobilie ist die in der Automobilbranche tätige Hagelschaden Douteil GmbH. Im Gewerbegebiet Wasserweg in Groß-Genau hat NAI apollo einem im Anlagebau agierenden Unternehmen zu etwa 600 m² Büro- und Lagerfläche verholfen. In ruhiger Frankfurter Nordendlage bezieht in der Hebelstraße ein Unternehmen aus dem Gesundheitswesen rund 250 m² Büro- und Einzelhandelsfläche. Ebenfalls in Frankfurt vermittelte NAI apollo jeweils rund 150 m² Gewerbefläche an ein IT-Unternehmen, das in der Trakehner Straße 5-7 im Gewerbegebiet Hausen einen Standort bezieht, als auch für einen Internisten, der sich mit seiner Praxis in der Eschersheimer Landstraße 248 niederlässt.

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NAI apollo: Starkes drittes Quartal gibt dem Lager- und Logistikflächenmarkt im Rhein-Main-Gebiet neuen Schub

• Flächenumsatz im dritten Quartal von 225.000 m² lässt bisheriges Jahresvolumen auf 547.000 m² steigern
• Größensegment „größer 5.000 m²“ und Projektanmietungen wieder mit deutlichen Zuwächsen
• Transport-, Lager- und Logistikbranche weiterhin wichtigster Flächennachfrager mit zunehmender Dominanz
• Prognose: Umsatzvolumen von 700.000 m² wird wahrscheinlicher

Auf dem Lager- und Logistikflächenmarkt im Rhein-Main-Gebiet haben nach Analyse des inhabergeführten Immobilienberatungsunternehmen NAI apollo – Partner der NAI apollo group – die Marktaktivitäten im dritten Quartal 2018 nach einem durchschnittlichen ersten Halbjahr wieder deutlich angezogen. Ein Flächenumsatz durch Vermietungen und Eigennutzer in den vergangenen drei Monaten von rund 225.000 m² bedeutet einen Zuwachs im Vergleich zu den beiden Vorquartalen von 34,7 Prozent (Q1) bzw. 45,2 Prozent (Q2). Das Vorjahresergebnis wird um rund 10.000 m² übertroffen. Insgesamt summiert sich der Flächenumsatz im bisherigen Jahresverlauf auf rund 547.000 m². Damit bewegt sich das Ergebnis 6,3 Prozent unter dem Niveau des Vorjahres, an dessen Ende ein neues Rekordergebnis stand.

Großabschlüsse allein im dritten Quartal nah am Ergebnis der ersten sechs Monate

„Der Grund für das gestiegene Umsatzresultat ist vor allem ein deutliches Wachstum an Großdeals, die in den ersten sechs Monaten des Jahres zunächst auffällig abgenommen hatten. So ist in den Segmenten ‚über 5.000 m²‘ im dritten Quartal mit rund 187.000 m² nahezu genauso viel Fläche umgesetzt worden, wie im gesamten ersten Halbjahr mit 191.000 m²“, erklärt Dr. Konrad Kanzler, Head of Research der NAI apollo group. Hierin enthalten ist das Cluster „größer 10.000 m²“, auf das im gerade abgelaufenen Quartal rund 142.000 m² entfallen. Dies entspricht einem Umsatzanteil von 63,0 Prozent.

In Summe aller drei Quartale des Jahres sind Abschlüsse im großflächigen Segment (>5.000 m²) über insgesamt 377.000 m² unterzeichnet worden, was einem Anteil von 69,0 Prozent entspricht. Hiervon entfallen auf 13 Verträge „größer 10.000 m²“ rund 293.000 m² (53,6 Prozent).

"Vier der fünf größten Deals des Jahres erfolgten in den vergangenen drei Monaten. Die beiden Top-Anmietungen unterzeichneten dabei die Logistikunternehmen ID Logistics und Seifert Logistics in Projektentwicklungen der Dietz AG. Es handelt sich um Flächen in Hammersbach mit über 40.000 m² und in Bürstadt mit über 35.000 m²“, ergänzt Michael Weyrauch, Head of Industrial Letting and Transaction bei NAI apollo. Es folgt der Abschluss über 32.500 m² durch Rewe im M-Port³ auf dem Mönchhofareal in Kelsterbach aus dem zweiten Quartal. 

Projektanmietungen wieder fast auf Vorjahresniveau

Unter anderem infolge der genannten Großdeals hat die Bedeutung von Projektanmietungen wieder zugenommen. „Entfiel auf diese zur Jahresmitte noch ein Marktanteil von 25,2 Prozent, ist dieser nun wieder auf 37,3 Prozent bzw. 204.000 m² angestiegen“, sagt Michael Weyrauch. Dies entspricht fast dem Niveau des Vorjahres (Q1-Q3 2017: 39,8 Prozent). Demgegenüber haben Bestandsanmietungen zuletzt abgenommen (50,3 Prozent mit 275.000 m²), während es bei den Eigennutzerprojekten (10,8 Prozent mit 59.000 m²) und Eigennutzerkäufen (1,6 Prozent mit 9.000 m²) nahezu keine Verschiebungen gibt.

„Süd-Ost“ traditionell umsatzstärkster Teilmarkt

„Wenig Veränderungen erbringt auch die Analyse der Nachfragegruppen. Unternehmen der

Transport-, Lager- und Logistikbranche konnten hinzugewinnen und sind unverändert die stärksten Flächennachfrager mit einem Marktanteil von 59,2 Prozent bzw. 324.000 m²“, erläutert Dr. Konrad Kanzler. Es folgen der Handel (22,4 Prozent) sowie Industrie- und Gewerbeunternehmen (10,2 Prozent). Wichtigster Teilmarkt bleibt der „Süd-Westen“, zwischen dem Main und den Bundesautobahnen A5 und A63 gelegen, mit einem Umsatzanteil von 50,6 Prozent bzw. rund 277.000 m². Die weiteren Top-Plätze nehmen fast schon traditionell die Marktgebiete Süd-Ost und Ost mit einem Anteil von 17,7 bzw. 10,1 Prozent ein.

Umsatzvolumen von 700.000m² realistisch

Für das Gesamtjahr 2018 prognostiziert NAI apollo aufgrund des umsatzstarken dritten Quartals ein Überspringen der 600.000 m²-Schwelle zum fünften Mal in Folge. „Mittlerweile wird aber auch ein Erreichen der 700.000 m²-Marke wahrscheinlicher. Dies wäre erst das dritte Mal überhaupt seit Beginn unserer Aufzeichnungen“, sagt Michael Weyrauch.

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