Deutscher Wohnungsmarkt unverändert in Hochphase

Erlangen, 06.03.2019

Der Markt für Wohnimmobilien in Deutschland befindet sich unverändert in einer Hochphase. Obwohl in den vergangenen Jahren die Zahl der Baufertigstellungen insbesondere in den großen Metropolen kontinuierlich gewachsen ist, kann der Bedarf an neuem Wohnraum in einem Großteil der deutschen Kommunen nicht gedeckt werden. Angesichts der gesamtwirtschaftlichen und demographischen Entwicklungen (Wirtschaftswachstum, Zuwanderung, Trend zu Einzel- haushalten) ist daher für die nächsten Jahre mit keiner grundsätzlichen Entspannung am Markt für Wohnimmobilien zu rechnen.

Das ist das Fazit des dritten Wohnungsmarktberichts, den die ZBI Immobilien Gruppe zusammen mit der apollo valuation & research GmbH – Partner der NAI apollo group veröffentlichte. Ziel der Studie ist neben der Schaffung eines generellen Überblicks zum deutschen Wohnungsmarkt die Darstellung der Miet- und Kaufpreisentwicklungen in verschiedenen deutschen Städten unterschiedlicher Größe, die sich über das gesamte Bundesgebiet verteilen. Hierüber können Standorte ermittelt werden, die aufgrund der Marktsituation und der Marktentwicklung noch erkennbare Miet- und Preispotenziale aufweisen. „Wir sehen dabei insbesondere in den sogenannten B- bis D-Standorten noch erhebliche Chancen, sagt Thomas Wirtz (FRICS), Vorstand der ZBI Immobilien AG. „Bis auf wenige Ausnahmen weisen alle untersuchten Standorte interessante Investitionsmöglichkeiten auf.“

Das ungebrochene Interesse der Investoren zeigt sich auch an weiter hohen Umsätzen auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt. „Der Transaktionsmarkt für Wohnportfolios in Deutschland schloss das Jahr 2018 mit einem Umsatz von 18,6 Milliarden Euro ab und realisierte damit das zweitbeste je von uns erfasste Ergebnis“, so Stefan Mergen, Geschäftsführender Gesellschafter der apollo valuation & research GmbH. Das zeigt eindrucksvoll das weiterhin große Interesse an Investitionen in deutsche Wohnimmobilien, sowohl von internationaler als auch von nationaler Seite. Der räumliche Fokus liegt auf den deutschen A-Standorten. B-, C- und D-Standorte werden aber als Alternativstandorte immer begehrter.

Im Rahmen der Untersuchung wurden die Wohnungsmärkte der sieben A-Standorte Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt a.M., Stuttgart und Düsseldorf sowie von 50 Städten ohne Metropolcharakter (klassifiziert in sechs B-Standorte, 15 C-Standorte und 29 D-Standorte) analysiert. Alle B- und C-Standorte sowie ein großer Teil der D-Städte folgen dem Trend der Top- Märkte, mit einem steigenden Ungleichgewicht zwischen Wohnraumnachfrage und Angebot.

 „Vor allem die Steigerung der Bevölkerungs- und Haushaltszahlen setzt die lokalen Wohnungsmärkte immer stärker unter Druck. Hinzu kommen Veränderungen der Nachfragestruktur, wodurch auch zukünftig die Wohnraumnachfrage hoch bleibt“, so Dr. Konrad Kanzler, Leiter Marktforschung bei der apollo valuation & research GmbH. Laut Angaben der jeweiligen Statistischen Landesämter lag der Anstieg der Einwohnerzahl im Zeitraum von 2016 bis 2017 im ungewichteten Durchschnitt der sieben Top-Städte bei 0,7 %. In den sechs B-Standorten sowie in den 15 C-Standorten stieg die Einwohnerzahl im Schnitt um 0,6 %. Bei den 29 D-Standorten lag das Wachstum bei 0,4 %.

 Angebotsseitig verstärkten sich in den vergangenen Jahren die Bestrebungen, ein entsprechendes Wohnraumangebot bereitzustellen. So lag in den betrachteten sieben A-Städten das Plus der Wohnungsfertigstellungen im Jahr 2017 (durch Neu- und Umbau im Wohn- und Nichtwohnbau) gegenüber dem Jahr 2012 bei 82,7 %. Dennoch bleiben die Neubauaktivitäten weiterhin hinter dem Bedarf zurück. Dies ist in nahezu nicht mehr vorhandenen Leerständen erkennbar. Auch die untersuchten B- und C-Städte zeigen einen zum Teil bereits kritisch niedrigen Leerstand. In den D- Standorten ist das freie Wohnraumangebot zwar noch größer,  welches in der Mehrzahl aber ebenfalls abnimmt.

 Diese Entwicklungen spiegeln sich in den Miet- und Kaufpreisentwicklungen für Wohnraum wieder. Die höchsten Mieten und Preise werden unverändert in den A-Märkten erzielt. Bei den letztjährigen Veränderungen weist eine Vielzahl der Städte unterhalb der Metropolen aber mittlerweile eine höhere Steigerungsquote auf. „Es zeigt sich, dass auch in Städten ohne Metropolcharakter attraktive Investitionen möglich sind. Entscheidend für den letztlichen Erfolg sind hier genaue Kenntnisse der Situation vor Ort sowie eine sorgfältige Auswahl und Bewertung der Objekte“, resümiert Dirk Meißner, Vorstandsvorsitzender der ZBI Fondsmanagement AG.

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NAI apollo: A.I.F. Atlantic Integrated Freight mietet 500 Quadratmeter Büro im Prime Parc Raunheim

Frankfurt am Main, 22. Februar 2019 – A.I.F. Atlantic Integrated Freight, ein globaler Dienstleister im Bereich Frachthandling, mietet 500 Quadratmeter Bürofläche zuzüglich Stellplätzen im Prime Parc Raunheim in direkter Nachbarschaft zum Frankfurter Flughafen. Vermieter ist Deka Immobilien. NAI apollo hat den Mieter bei der Anmietung der Flächen beraten.

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Martin Höppler wird Prokurist der NAI apollo group

Frankfurt am Main, 11. Februar 2019 – Martin Höppler ist seit Jahresbeginn Prokurist der NAI apollo. Höppler ist bereits seit rund 18 Jahren bei NAI apollo und derzeit als Asscoiate Director Office Letting für die Vermietungsaktivitäten im Bürosegment zuständig.

„Martin ist ein höchst loyaler, gewinnbringender und zuverlässiger Mitarbeiter der NAI apollo. Sein unermüdliches Engagement für unsere Kunden überzeugt alle Partner unserer Gruppe. Wir freuen uns sehr, dass er nun als Prokurist noch mehr Verantwortung übernimmt und seine Karriere innerhalb der NAI-Familie fortsetzt“, erklärt Andreas Wende, Geschäftsführer von NAI apollo.

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NAI apollo: Lager- und Logistikflächenmarkt im Rhein-Main-Gebiet überschreitet die 700.000 Quadratmeter - Umsatzmarke

Frankfurt am Main, 16.01.2019 – Der Markt für Lager- und Logistikflächen im Rhein-Main-Gebiet beendet das Jahr 2018 mit dem drittbesten jemals erreichten Umsatzresultat. Insgesamt rund 741.000 Quadratmeter Logistik- und Lagerflächen wurden nach Analyse des inhabergeführten Immobilienberatungsunternehmens NAI apollo – Partner der NAI apollo group – im gerade abgelaufenen Jahr durch Vermietungen und Eigennutzer umgesetzt. Damit ist nach den Jahren 2014 und 2017 nun zum dritten Mal die Marke von 700.000 Quadratmetern überschritten worden. Der 10-Jahresdurchschnitt steigt hierdurch um 34.000 auf nun 586.000 Quadratmeter. „Die starken Umsatzzahlen belegen erneut die Bedeutung des Rhein-Main-Gebiets als zentralen Logistikstandort für Deutschland und Europa“, sagt Andreas Wende, Geschäftsführer von NAI apollo.

Drittbestes Umsatzergebnis nach 2017 und 2014

„2018 kratzte der Umsatz an den Rekordergebnissen der Jahre 2017 und 2014“, so Dr. Konrad Kanzler, Head of Research der NAI apollo group. 2014 wurden insgesamt 753.000 Quadratmeter umgesetzt, 2017 waren es 769.000 Quadratmeter. Ein steigender Flächenbedarf sowohl seitens Logistikdienstleistern als auch des Handels vor allem infolge des boomenden E-Commerce haben die Bedeutung der Logistikmärkte in den letzten Jahren deutlich wachsen lassen. „Während der Fünfjahresumsatz auf dem Logistikmarkt im Rhein-Main-Gebiet zwischen 2014 und 2018 im Schnitt bei rund 705.000 Quadratmetern pro Jahr lag, waren es in den fünf Jahren zuvor noch 467.000 Quadratmeter jährlich. Das ist eine Steigerung von über 50 Prozent“, erläutert Kanzler.

Im Gesamtjahresblick 2018 schnitt die zweite Jahreshälfte stärker ab. „Die ersten sechs Monate verliefen mit 322.000 Quadratmetern eher durchschnittlich. In der zweiten Jahreshälfte wurden demgegenüber 419.000 Quadratmeter umgesetzt“, so Michael Weyrauch, Head of Industrial Letting and Transaction bei NAI apollo. Das vierte Quartal trägt hierzu 194.000 Quadratmeter bei, womit es das zweitstärkste im Jahresverlauf ist.

Großabschlüsse für mehr als die Hälfte des Flächenumsatzes verantwortlich

Das zweite Halbjahr 2018 war dabei vor allem durch einen höheren Umsatz an großflächigen Hallen geprägt. So steigerte sich das Segment der Großabschlüsse über 10.000 Quadratmetern von acht Deals mit zusammen 151.000 Quadratmetern in den ersten sechs Monaten auf zehn Abschlüsse mit 274.000 Quadratmetern in der zweiten Jahreshälfte. „Für das Gesamtjahr 2018 summiert sich der Umsatz im großflächigen Segment auf rund 425.000 Quadratmeter, was einem Marktanteil von 57,4 Prozent entspricht“, so Weyrauch. „Damit wird fast das Niveau des Rekordvorjahres erreicht“ (445.000 Quadratmeter bzw. Marktanteil von 57,9 Prozent). Die größten Abschlüsse des Jahres erfolgten durch verschiedene Logistikunternehmen. Der Top-Deal war die Anmietung von ID Logistics über 40.000 Quadratmeter in Hammersbach, gefolgt von den Abschlüssen des Logistikdienstleisters RWL über 39.000 Quadratmeter in Trebur sowie von Seifert Logistics in Bürstadt über 35.000 Quadratmeter. Mit der Anmietung von 32.500 Quadratmetern im M-Port³ auf dem Mönchhofareal in Kelsterbach belegt Rewe als erstes Handelsunternehmen im Ranking die vierte Position.

Weiter steigende Marktbedeutung von Projektentwicklungen

Alle genannten Abschlüsse fanden in bzw. über Projektentwicklungen statt. Insgesamt fokussieren sich die Marktaktivitäten vor allem im großflächigen Segment auf den Neubau. So handelt es sich bei zwölf der 18 Abschlüsse im Segment größer 10.000 Quadratmeter um Anmietungen in aktuellen Neubauvorhaben oder um Eigennutzerprojekte. Insgesamt summiert sich der Umsatzanteil von Projektentwicklungen im Berichtsjahr 2018 auf 51,7 Prozent bzw. auf 382.000 Quadratmeter, verteilt auf 298.000 Quadratmeter durch Projektanmietungen und 84.000 Quadratmeter durch Eigennutzerprojekte. „Sowohl der absolute Umsatz als auch der Umsatzanteil übersteigen die Vorjahreswerte. Dadurch wird die große und weiter wachsende Marktbedeutung des Neubausegments nochmals unterstrichen“, ergänzt Weyrauch.

Transport-, Lager- und Logistikunternehmen mit Abstand größter Flächennachfrager

Größter Flächennachfrager ist die Branche der Transport-, Lager- und Logistikunternehmen mit einem Umsatzanteil von 61,0 Prozent (452.000 Quadratmeter) gefolgt vom Handel mit 17,4 Prozent (129.000 Quadratmetern) sowie den Industrie- und Gewerbeunternehmen mit 10,5 Prozent (78.000 Quadratmetern). Diese Reihenfolge entspricht der aus den Vorjahren. „Neu ist der große Abstand der Transport-, Lager- und Logistikbranche auf die folgenden Unternehmensgruppen. Auch dies basiert wiederum im hohen Maße auf entsprechenden Marktaktivitäten von Logistikdienstleistern im großflächigen Segment“, so Kanzler.

Räumlich konzentrieren sich die Marktaktivitäten wie in den Vorjahren auf den Süden des Rhein-Main-Gebiets. Der süd-westliche Teilmarkt, zwischen dem Main und den Bundesautobahnen A5 und A63 gelegen, nimmt hierbei mit einem Umsatzanteil von 59,4 Prozent bzw. rund 440.000 Quadratmetern weiterhin eine dominierende Stellung ein. Es folgt der Süd-Osten mit ca. 109.000 Quadratmetern.

Für 2019 weiterhin hohe Marktaktivitäten erwartet

Für das Jahr 2019 wird zum jetzigen Zeitpunkt mit weiterhin hohen Marktaktivitäten gerechnet. Die sich abzeichnende abschwächende Konjunkturentwicklung wird sich nach Einschätzung von NAI apollo erst am Ende des Jahres auf den Lager- und Logistikmarkt in Frankfurt/Rhein-Main niederschlagen, bestenfalls erst im kommenden Jahr. „Vor diesem Hintergrund erwarten wir ein erneut gutes Umsatzergebnis oberhalb des zehnjährigen Mittels von 586.000 Quadratmetern. Weiter fortsetzen wird sich dabei der Trend steigender Marktaktivitäten in den Außenbereichen des Marktgebiets“, so Weyrauch. So rücken infolge des Mangels an geeigneten Bestandsobjekten und bebaubaren Grundstücken immer stärker Standorte außerhalb der traditionellen Logistikgebiete in den Fokus von Entwicklern und Nutzern. „Voraussetzung dafür sind eine gute Verkehrsanbindung sowie passende Flächen zur flexiblen und großflächigen Nutzung“, meint Weyrauch.

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