Frankfurt am Main, 3. Januar 2019 – Der Frankfurter Büroflächenmarkt inklusive Eschborn und Offenbach-Kaiserlei beendet das Jahr 2018 mit einer historisch hohen Umsatzleistung. Zu diesem Ergebnis kommt das inhabergeführte Immobilienberatungsunternehmen NAI apollo – Partner der NAI apollo group. Der Büroflächenumsatz für das Gesamtjahr beträgt 622.100 Quadratmeter. Das ist der zweithöchste Wert innerhalb der letzten 15 Jahre nach dem Rekordjahr 2017. Gleichzeitig lag das Umsatzvolumen mehr als 30 Prozent über dem langjährigen Durchschnitt (475.500 Quadratmeter). „Der Bürovermietungsmarkt Frankfurt konnte somit auch im vergangenen Jahr ein sehr starkes Ergebnis erzielen und damit den deutlich positiven Trend, der im Rekord 2017 mündete, fortsetzen“, sagt Andreas Wende, Geschäftsführer von NAI apollo. In den Monaten Oktober bis Dezember 2018 ist ein Flächenumsatz in Höhe von 181.200 Quadratmetern durch Vermietungen und Eigennutzer erfasst worden. Damit bewegt sich das vierte Quartal 2018 zwar unter dem Ausnahmequartal am Ende des Vorjahres in Höhe von 279.400 Quadratmetern, jedoch deutlich über dem Durchschnitt der Endquartale der letzten zehn Jahre in Höhe von rund 140.000 Quadratmetern.
Hohe Dealanzahl prägt das Jahr
„Die Anzahl der Abschlüsse hat noch einmal spürbar zugelegt. Das spricht für die hohe Dynamik des Marktes“, sagt Radomir Vasilijevic, Director Office Letting bei NAI apollo. So ist diese von 712 im Gesamtjahr 2017 auf nun 744 angewachsen. Analog zum Vorjahr bewegt sich das Volumen der Mietvertragsverlängerungen nach aktiver Marktsondierung auf einem moderaten Niveau in Höhe von rund 50.000 Quadratmetern.
Die Vitalität des Frankfurter Büromarktes ist durch eine hohe Dynamik des Vermietungsvolumens im kleinteiligen Bereich geprägt. Das Größencluster „kleiner 1.000 Quadratmeter“ hat gegenüber dem Vorjahr um 8,1 Prozent auf 220.400 Quadratmeter zulegen können. Die anderen vier von NAI apollo ausgewiesenen Größenklassen über 1.000 Quadratmetern sind durch Abnahmen gekennzeichnet. „Das war angesichts des umsatzstarken Vorjahres zu erwarten“, meint Vasilijevic.
Bei den größten Deals des Jahres 2018 handelt es sich u.a. um den Abschluss der Commerzbank im Cielo (Theodor-Heuss-Allee 100) über 36.100 Quadratmeter, der Frankfurter Allgemeinen Zeitung in einer Projektentwicklung in der Europa-Allee 92 über 24.000 Quadratmeter, von Deloitte über 15.800 Quadratmeter im Projekt Zebra (Europa-Allee 91-93) sowie durch Spaces über 9.200 Quadratmeter im Global Tower (Neue Mainzer Straße 32-36). Spaces wurde bei dieser Anmietung durch NAI apollo beraten.
Spitzenmiete steigt auf über 43,00 €/Quadratmeter
Die Branche „Banken, Finanzdienstleister & Versicherungen“ prägt mit 141.200 Quadratmetern bzw. einem Marktanteil von 22,7 Prozent unverändert das Marktgeschehen des Jahres 2018. Dahinter folgt auf dem zweiten Rang das „Bau- & Immobiliengewerbe“ mit 13,9 Prozent bzw. 86.300 Quadratmetern, wovon mehr als die Hälfte des Umsatzes auf Co-Working-Anbieter entfällt.
In der räumlichen Verteilung befindet sich der Central Business District (CBD) als Hauptlage mit 382.000 Quadratmetern bzw. einem Anteil von 61,4 Prozent weiterhin im Fokus der Nutzer. Unter den einzelnen Teilmärkten dominieren die Bankenlage mit 16,2 Prozent bzw. die City West mit 10,5 Prozent.
„Weitere hochpreisige Anmietungen in Projektentwicklungen haben das Mietniveau auch im Schlussquartal spürbar ansteigen lassen. Infolgedessen rangiert die Spitzenmiete nun bei 43,20 €/Quadratmeter und erzielt damit den Höchstwert seit dem Jahr 2001. Im Vorjahresvergleich hat diese noch einmal um 7,2 Prozent zugelegt“, sagt Dr. Konrad Kanzler, Head of Research bei der NAI apollo group. Die Durchschnittsmiete verzeichnet im selben Zeitraum ein Plus von 4,8 Prozent auf aktuell 21,70 €/Quadratmeter.
Leerstandsabbau schreitet voran
Das Fertigstellungsvolumen für das vierte Quartal 2018 beläuft sich auf insgesamt 22.900 Quadratmeter Bürofläche. Aufgrund von Bauverzögerungen sind im Gesamtjahr 2018 somit letztendlich nur 76.400 Quadratmeter fertiggestellt worden. Unter Berücksichtigung der Flächenabgänge, die nahezu gleichauf liegen, resultiert hieraus zum Ende des vierten Quartals 2018 ein Büroflächenbestand von 11,346 Mio. Quadratmetern.
„Zum jetzigen Kenntnisstand kann für das Jahr 2019 mit einem Fertigstellungsvolumen von 177.200 Quadratmetern Bürofläche gerechnet werden. Hiervon ist nur noch rund ein Drittel verfügbar“, erläutert Kanzler.
Der marktaktive Leerstand auf dem Frankfurter Büroflächenmarkt – also Büroflächen, die innerhalb von drei Monaten nach Mietvertragsunterzeichnung beziehbar sind – hat auch im vierten Quartal 2018 eine spürbare Reduzierung erfahren. „Zum Jahresende 2018 stehen dem Markt nur noch 743.000 Quadratmeter Bürofläche kurzfristig zur Verfügung, womit der tiefste Stand seit 2001 mit 400.000 Quadratmetern erreicht ist. Dementsprechend sinkt die Leerstandsquote im Vergleich zum Vorjahreswert um 2,1 Prozent-Punkte auf aktuell 6,5 Prozent“, sagt Vasilijevic.
Besonders auffällig zeigt sich der Rückgang an kurzfristig verfügbaren Flächen im CBD. „Die Leerstandsquote ist innerhalb der letzten drei Jahre im Frankfurter CBD um 7,1 Prozent-Punkte auf 6,2 Prozent zum Jahresende 2018 gesunken. In einigen Teilmärkten des CBD kann mittlerweile von Vollvermietung gesprochen werden. Betrug die Leerstandsquote u.a. in der Bankenlage 2015 noch 9,5 Prozent, so liegt diese aktuell bei nur noch 2,6 Prozent“, erläutert Kanzler. Aber auch in nicht zentralen Lagen, wie beispielsweise im Bürozentrum Niederrad, ist eine deutliche Leerstandsreduzierung zu beobachten. Hier ist die Quote in drei Jahren von 19,4 Prozent auf 10,6 Prozent gesunken, womit sich der absolute Leerstand nahezu halbiert hat.
Positiver Marktausblick für 2019
Für das Jahr 2019 deuten die Marktgegebenheiten nach Einschätzung von NAI apollo auf eine unverändert positive Entwicklung hin. „Neben einem überdurchschnittlichen Flächenumsatz wird der Büromarkt durch eine weiterhin fallende Flächenverfügbarkeit sowie ein anziehendes Mietniveau geprägt sein“, resümiert Vasilijevic.
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